Fata morgana Или почему не спешат открывать рынок земли в Украине

Fata morgana Или почему не спешат открывать рынок земли в Украине
Джерело фото: export LAT

Земельная реформа в Украине снова откладывается. На такой вывод наталкивают заявления и действия власть имущих по поводу выполнения двух главных условий ее завершения: снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения и принятие закона «О рынке земли».

Более того, на фоне парламентских выборов земельные разногласия по данным позициям только усилились. Стало понятно: несмотря на задание Главы государства Виктора Януковича открыть с 1 января 2013 года свободный рынок земли, единого подхода к решению данной проблемы на сегодня еще нет!

Сначала последовало много высказываний относительно судьбы земельного моратория. В начале октября депутаты отказались голосовать закон о продлении моратория, собрав «за» только 111 голосов. Можно было предположить, что в тот день в парламенте банально не хватило депутатов для проведения данной инициативы. Однако во всей этой «земельной сказке» есть одно маленькое, однако существенное «но». В этот же день депутаты 234 голосами проголосовали за другой документ – законопроект, который разрешает иностранным гражданам и предприятиям с иностранным капиталом покупать землю несельскохозяйственного назначения в Украине. Так что необходимое большинство в Раде, простите, было. Что же тогда застопорило решение по мораторию?

Заданный тон дискуссии по земельному мораторию (и соответственно настроение депутатов) изменился по истечению нескольких недель. В последний рабочий день депутаты таки «созрели» и 250 голосами приняли в первом чтении законопроект о продлении моратория на продажу сельхозземель. Что же в столь краткие строки повлияло на смену решения народных избранников: смена «отцов» документа или, возможно, неготовность страны к открытию свободного рынка? Вопрос риторический. Некоторое объяснение действиям законодателей дают высказывания высоких чиновников и отдельных людей, приближенных к власти.

По мнению вице-премьера Сергея Тигипко, открывать рынок земли еще нельзя. «По крайней мере, на год нужно продолжить действие моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Сначала надо испытать в пилотном режиме, как будет работать новое земельное законодательство, а дальше внедрять его по всей стране. Права на ошибку нет. Земельная реформа — очень важна и для людей, и для страны, поэтому спешить не стоит. Люди могут, как заработать, если будет создан прозрачный рынок, так и проиграть, если правила будут несовершенными. Поэтому лучше семь раз отмерить и один — отрезать. Ведь успешное проведение земельной реформы — это основа для появления среднего класса на селе», — объяснил он свою позицию в интервью одному из отечественных изданий.

Против открытия «земли» выступил и председатель Верховной Рады Украины Владимир Литвин. По его мнению, сначала парламент должен принять законодательный акт, который успокоит людей и позволит «выйти на принятие простого и понятного решения» в данном вопросе.

Прозвучала также реплика лидер самой большой парламентской фракции — Партии регионов — Александра Ефремова о том, что руководство страны вообще может принять решение о проведении референдума по вопросу введения рынка земли. При этом он поспешил уточнить, что данный вопрос пока еще нигде не обсуждался. Но, тем не менее, фраза прозвучала.

Замкнул все разговоры на тему земельной реформы министр аграрной политики и продовольствия Николай Присяжнюк: «Никаких предпосылок для того, чтобы рынок сельскохозяйственной земли заработал с 1 января 2013 года, нет».

Согласно Земельному кодексу земли сельскохозяйственного назначения могут быть введены в оборот только после принятия закона «О Земельном кадастре» (который уже утвержден парламентом) и закона «О рынке земли» (подготовлен ко второму чтению), пояснил он. Главная проблема в быстром запуске земельного рынка, по словам Присяжнюка, что подготовленный ко второму чтению законопроект о рынке земель, не может быть принят в такой редакции. Подытоживая, министр заверил, что рынок сельскохозяйственной земли начнет работать только при условии гарантий защиты прав аграриев на землю. А когда это будет? Вопрос открыт. Видимо, заниматься земельным законом придется уже депутатам нового созыва. Пока они соберутся, гляди, так и 2013 год наступит.

О причинах промедления введения свободного рынка и о возможных сценариях развития земельной реформы в ближайшее время в Украине Национальный агропортал Latifundist.com спросил экспертов.

Государственные органы еще не готовы к отмене моратория

Виктор Слаута, советник Президента Украины по вопросам АПК

Я бы лично продлил мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения еще на год. Почему? Потому что государственные органы еще не готовы к отмене данного моратория. Существует ряд вопросов, которые нужно решать, например, вопрос разграничения земель государственной и коммунальной собственности, вопрос выдачи актов на землю. Более того, по оценкам ученых, в Украине около трех миллионов сельхозземель остаются невостребованными. До конца также не решен вопрос, кто же будет заниматься регистрацией земельный участков — Госкомзем или Минюст.

Это те вопросы, которые нужно срочно решать. Безусловно, многое и сделано для завершения земельной реформы в Украине. Но все же, новой Верховной Раде еще раз нужно будет взвешенно посмотреть на земельный законопроект, а потом только принимать решение.

Надо хорошо подумать над тем, как внедрять земельную реформу, чтобы избежать латиноамериканизации украинского агросектора

Виктор Суслов, экс-министр экономики Украины

Открытие рынка земли может послужить фактором, привлекающим в страну инвестиции. Но, помимо выгод, есть и угрозы. При нынешней структуре общественных отношений, которая у нас сформировалась, главная угроза – формирование хозяйств латиноамериканского типа. Не будем забывать, что этой модели присущ захват или принудительная продажа земельных наделов большим олигархам.

Когда в стране доминирует ограниченное количество самых богатых семей, надо несколько раз обдумать механизм, прежде чем открывать рынок, чтобы продажа общественных ресурсов не обернулась в итоге серьезной проблемой. Надо хорошо подумать над тем, как внедрять земельную реформу, чтобы избежать латиноамериканизации украинского агросектора.

Отсутствие законодательно сформулированных правил покупки-продажи земли несет значительные риски для успешного развития АПК

Леонид Козаченко, президент Украинской аграрной конфедерации

Отсутствие законодательно сформулированных правил покупки-продажи земли несет значительные риски для успешного развития АПК. Проанализируем законопроект «О рынке земли». Если его примут в таком варианте и с учетом не продления моратория, то серьезные катаклизмы в ведении сельского производства и почва для коррупции — обеспечены.

На мой взгляд, разработчикам этого документа нужно решить два проблемных вопроса. Первый — увеличить минимальную площадь приобретения земли в одни руки со 100 гектаров до 1,5—2 тыс. Если останется 100 гектаров, то ни один агрохолдинг в Украине не сможет работать, потому что публичные компании в таком случае просто остановятся. Я не ратую за то, чтобы государство работало на агрохолдинги. Просто, прежде чем предпринимать какие-то действия на рынке, нужно думать, как это отразится на общем экономическом благосостоянии страны. Второй вопрос — ограничение права аренды до 10% на уровне района.

По нашим подсчетам, этот показатель нужно увеличивать, в отдельных регионах даже до 30%, например на Полесье.

Наибольшим барьером для запуска рынка сельскохозяйственных земель является незавершенность инвентаризации, а не промедления с принятие закона «О рынке земель»

Геннадий Новиков, председатель Аграрного союза Украины

В канун выборов земельный вопрос может, как сделать кого-то депутатом, так и лишить этого титула. Не готово к свободному рынку и население. Поэтому большинство сельского населения выступают за продление моратория. Это понимают и власть имущие, поэтому и не спешат открывать рынок. Прежде чем запускать рынок земель сельхозназначения важно провести инвентаризацию всех земель, ведь многие земельные участки не внесены в земельный реестр и не имеют реальных границ. Если без этого начнут продавать землю, кто сможет разобраться в том, кто действительно владелец, а кто самозванец паев?

На мой взгляд, наибольшим барьером для запуска рынка сельскохозяйственных земель является незавершенность инвентаризации, а не промедления с принятие закона «О рынке земель». Все неинвентаризационные вопросы (кому продавать, сколько в одни руки) уже обсуждались не раз и в любой момент замечания по ним можно учесть. Поэтому можно для начала поручить Госземагентству провести инвентаризацию государственных земель, и именно с них можно начинать земельные торги.

Надо как можно быстрее наводить порядок в земельных вопросах: исправлять и упрощать все барьеры. А упрощать есть что. Например, сегодня до сих пор есть случаи, когда договор аренды регистрируется по три года! Поэтому нужно как можно быстрее запустить электронный кадастр, провести инвентаризацию, принять закон об обороте земель, иначе рискуем получить всплеск земельных афер на рынке.

Основная задача — отказаться от чрезмерных ограничений и действительно дать свободу действий игрокам агрорынка

Максим Федорченко, руководитель ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине»

Метания с референдумом, датой открытия рынка земли – все это указывает на поддержание состояния неопределенности. Это не значит, что наверху не знают, как и когда надо реформировать отрасль. Все там знают и понимают, просто, как говориться, нужно соблюсти «хорошую мину при плохой игре». Поэтому и поддерживается такое состояние мучительных поисков единоправильных вариантов запуска прозрачного земельного рынка.

При этом все реформаторы забывают: рынок – это не способ решения данной проблемы. Это только один из множества инструментов действия рыночной экономики. Задача рынка земли: передача земли сельскохозяйственного назначения в руки наиболее эффективного производителя, который, ее не убьет, а будет производить качественный и доступный продукт.

Еще одно. Даже если до 1 января 2013 года примут закон «О рынке земель» и запрет на продажу сельхозземель автоматически отпадет, то на свободный земельный рынок нечего надеяться. Еще слишком много административных ограничений в аграрном секторе. И вся подготовительная работа (разные варианты проекта земельного закона, создание в предложенном виде государственного Земельного банка) создаст ситуацию, когда потенциальный инвестор воздержится от существенных инвестиций в украинский агросектор.

Один пример таких барьеров – появление Земельного банка. На рынке появится один единственный субъект, не имеющий ограничений по покупке и продаже земель. Это будет мегамощный игрок, с неограниченным доступом к бюджетным финансовым ресурсам. В настоящий момент непонятно, сколько земли он аккумулирует, как он ею будет распоряжаться. Какой же это рынок? Это означает реприватизацию. Сначала нашу с вами землю раздали селянам, теперь за наши же деньги ее выкупят у них. И я имею большое сомнения на тот счет, что мы с вами потом получим какую-то выгоду от ее использования государством.

В таких условиях, цивилизованные игроки работать будут не очень активно. То есть те компании, которые могли бы принести на украинский рынок культуру цивилизованного ведения бизнеса и инвестировать значительные суммы, просто не пойдут работать на такой рыночный земельный рынок. Поэтому основная задача — отказаться от чрезмерных ограничений и действительно дать свободу действий игрокам агрорынка.

Чтобы развивался мелкий агробизнес, необходимо готовить бюджетные дотации

Андрей Мартын, заведующий кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования Украины

Я думаю, что мораторий будут снимать после выборов в первом полугодии 2013 года. Это случиться, когда нынешнюю редакцию закона «О рынке земель» заменят новым законом об обращении земель сельскохозяйственного назначения. Главная задача государства — определить, какое сельское хозяйство оно хочет построить и выбрать план действий в этом направлении.

Если хотим большое сельское хозяйство с мощными агрохолдингами, то нужно готовиться к минимуму рабочих мест на селе и к постепенному вымиранию сел. Для этого необходимо запускать на земельный рынок иностранцев и юридических лиц.

Если хочет, чтобы выиграли люди, развивался мелкий агробизнес, появлялось много рабочих мест, то необходимо готовить бюджетные дотации, а право покупки земель оставить только за физическими лицам, которые реально будут заниматься сельским хозяйством.

Окончательный вариант земельной реформы зависит от исхода парламентских выборов… больше значения имеет даже не победа отдельной политической силы, а то, какая из групп влияния в ее структуре придет к аграрном рулю

Мария Колесник, руководитель аналитического департамента консалтингового агентства «ААА»

Сегодня существует много групп, которые пытаются повлиять на земельный процесс и итоговый вариант земельной развязки. Нынешний вариант земельной реформы в большей степени больше защищает интересы государства.

В частности, яркий пример, государственный Земельный банк, который дает ему (и приближенным к нему структурам) существенные преференции перед другими участниками рынка. Ведь агрохолдинги не заинтересованы в покупке земли, поскольку для этих целей им придется привлекать огромные денежные ресурсы. Ни один банк не буде кредитовать агрохолдинги на покупку земель, в приобретение корпоративных прав аренды которых уже потрачены огромные сумы. Собственные свободные деньги у агрохолдингов на эти цели тоже, вряд ли, найдутся. Так что большинство будет интересовать долгосрочная аренда, которую может предложить этот банк.

В общем, окончательный вариант земельной реформы зависит от исхода парламентских выборов. Больше значения имеет даже не победа отдельной политической силы, а то, какая из групп влияния в ее структуре придет к аграрном рулю.

Сельскохозяйственные земли должны быть в собственности государства, а аренда – долгосрочной

Николай Миркевич, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины (АФЗУ)

Сегодня фермеры на наших собраниях категорически выступают против реализации предложенного варианта земельной реформы. Потому что он не дает им возможности спокойно и успешно работать. Ведь тот, кто реально работает на земле сегодня, по-новому порядку не сможет купить землю для обработки, а владельцы непонятно каким образом накопленных капиталов запросто скупят ее и будут диктовать свои условия.

С другой стороны, это не означает, что фермеры хотят затормозить процесс земельной реформы. Мы лишь выступаем за цивилизованный рынок, где каждый сможет работать на земле, используя механизм аренды. Сельскохозяйственные земли должны быть в собственности государства, а аренда – долгосрочной.

Если парламент не поддержит новую редакцию законопроекта о продлении моратория, то свободный рынок могут запустить через механизм внесения права на земельные паи в уставные фонды хозяйственных обществ

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравець, Новак і партнери»

Желание чиновников разных уровней соблюсти свои интересы при открытии земельного рынка – причина постоянных «землетрясений» земельного законодательства. Недавно появился новый законопроект депутата Мирошниченко о продлении земельного моратория еще на год. Но главное в нем не это, а то, что наконец-то разглядели огромный риск торговли землями сельхозназначения даже без утверждения закона «О рынке земель».

14 пункт Земельного Кодекса Украины запрещает до 1 января 2013 года вносить право собственности на земельные участки (паи) в статутные капиталы хозяйственных обществ. Если этот пункт не продлить, то с 2013 года появится реальный законный механизм торговли сельхозземлями в обход открытия рынка земли. Собственники паев смогут вносить в уставный фонд такого общества свою долю в виде земельного пая. Потом через некоторое время люди захотят выйти их данного общества, получив при этом за пай денежную компенсацию.

С точки зрения действующего законодательства – это является вполне законным механизмом. А предприятие формально получит в уставный фонд огромное наделы земель. Если парламент не поддержит новую редакцию законопроекта о продлении моратория, то свободный рынок могут запустить через механизм внесения права на земельные паи в уставные фонды хозяйственных обществ…

Я против открытия свободного рынка земли. Почему? С одной стороны, мешает коррупция, а с другой — отсутствие понимания реальной стоимости украинских сельскохозяйственных земель. В настоящий момент в мире на первый план рядом с ІТ-технологиями выходит аграрное направление из-за угрозы продовольственной безопасности. При разумном проведении земельной реформы, Украина имеет шансы стать передовой аграрной страной в мире. А отчуждение и разбазаривание земли может лишить нас этого шанса.

Существует огромный риск, что из-за несовершенства нового законодательства по регистрации прав на недвижимое имущество, в 2013 году возникнет всплеск судебных дел на предмет определения собственников земельных паев и наделов

Александр Поливодский, партнер юридической фирмы «София»

Есть как минимум два проблемных момента, порождающие метания в земельной сфере. Первый касается снятия/продолжения моратория. В этом случае может быть только два варианта: да или нет. Как буден решен вопрос — покажет новый состав Рады. Другой спорный момент более сложный. Речь идет о внедрении новой системы регистрации прав на земельные участки.

Проблема в том, что с 1 января 2013 года в силу вступает новый Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество». В соответствии с этим законом земля отнесена к недвижимому имуществу. Изначально данный закон готовился под регистрацию прав на дома, сооружения, квартиры. Этим и другими законами не определено, будут ли считаться достаточными доказательствами существующие на сегодня документы, которые подтверждают право собственности конкретного человека на земельный надел.

Если не будет внесено изменений в законодательство, всем собственникам и землепользователям придется проводить новую регистрацию своих земельных прав, а это очень и очень хлопотно и проблематично. Так что существует огромный риск, что из-за несовершенства нового законодательства по регистрации прав на недвижимое имущество, в 2013 году возникнет всплеск судебных дел на предмет определения собственников земельных паев и наделов.

Подготовила Ирина Наталенко, Национальный агропортал Latifundist.com