Как следует продавать землю?

Эксперт Комитета по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине Адриан Опаиц проанализировал сильные и слабые стороны законопроектов, направленных на обеспечение функционирования земельных торгов в Украине.

Земельные торги как единственный механизм для осуществления продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности и прав на них, невзирая на свою принципиальную важность и для государства, и для бизнеса, по-прежнему остаются неурегулированными, пишет Дело.

Поскольку наведение порядка в сфере регулирования земельных торгов способно обеспечить государству и органам местного самоуправления возможность быстро, прозрачно и с большей выгодой продавать земельные участки и права на них, за последний месяц в парламенте были зарегистрированы сразу четыре законопроекта, касающиеся исключительно процедуры земельных торгов. Среди них:

1) Проект Закона о внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно порядка проведения земельных торгов) №10231 от 21 марта 2012 года, инициатор — Толстенко В.Л. ("Законопроект №10231");

2) Проект Закона о внесении изменений в раздел Х "Переходные положения" Земельного кодекса Украины (относительно порядка проведения земельных торгов) №10231-1 от 28 марта 2012 года, инициатор — Зварыч И.Т. ("Законопроект №10231-1");

3) Проект Закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты (относительно порядка проведения земельных аукционов) №10231-2 от 3 апреля 2012 года, инициатор — Лукьянов В.В. ("Законопроект №10231-2");

4) Проект Закона о внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона) №10231-3 от 4 апреля 2012 года, инициаторы — Бевзенко В.Ф., Терещук С.М. ("Законопроект №10231-3").

Четкая и ясная процедура земельных торгов полезна и для тех, кто покупает землю, поскольку способна минимизировать риски оспаривания результатов торгов, как это происходит при наличии несогласованностей в законодательстве. Порядок продажи земельных участков и прав на них на земельных торгах достаточно детально описывается в законопроекте "О рынке земель" №9001-д, принятом Верховной Радой в первом чтении. Но, учитывая, что данный законопроект регулирует еще и вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, имеющие значительный общественный резонанс, его принятие постоянно откладывается.

Проанализировав каждый из зарегистрированных документов, считаю, что три из четырех законопроектов предлагают достаточно прозрачный и детальный порядок проведения земельных торгов, хотя и содержат ряд положений, требующих улучшений. Исключением стал только законопроект №10231-1, которым земельные торги предлагается проводить по предусмотренному Кабинетом Министров Украины порядку, что, является лишь временной мерой, которая не решает вопроса по существу.

Для анализа законопроектов были выбраны четыре ключевых аспекта, имеющие первоочередную важность для обеспечения функционирования механизма земельных торгов.

Преимущественное право на землю арендаторов и других лиц

Согласно действующему законодательству, арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендуемой земли. Законопроектом №10231-3 вопросы применения преимущественного права практически не затрагиваются. Законопроект №10231 вообще предусматривает, что на земельных торгах не может быть использовано преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Это положение противоречит действующему законодательству и, кроме того, обеспечение преимущественного права при проведении земельных торгов является одним из общепризнанных принципов. Обеспечить это можно, например, включив в законопроект норму о выставлении земельного участка или права на него на земельные торги только после получения отказа от лиц, обладающих преимущественными правами в отношении этого земельного участка.

Установление стартовой цены

Не менее важным является и определение стартовой цены для начала торгов. Законопроект №10231 предусматривает определение стартовой цены в размере 80% от экспертной стоимости земельного участка. Законопроект №10231-3 определяет стартовую цену в размере не ниже экспертной стоимости земельного участка, а для участков сельскохозяйственного назначения — не ниже нормативной оценки.

"Целесообразно определять стартовую цену в фиксированном размере, как это предусмотрено Законопроектом №10231, чтобы избежать необоснованного завышения стартовой цены", — считает еще один эксперт Комитета по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине, юрист PwC в Украине Надежда Цуканова.

Заключение договора купли-продажи

Четко должны быть прописаны рамки и условия заключения договора купли-продажи по результатам торгов. Если законопроект №10231 вообще не регламентирует сроки, в течение которых необходимо заключить договор, то законопроект №10231-3 предусматривает, что такой договор должен заключаться непосредственно в день проведения земельных торгов. Эксперты считают, что второй подход является более целесообразным, поскольку позволит ускорить процедуру продажи земельного участка или прав на него в случае отказа победителя торгов заключить договор.

Внесение изменений в другие нормативные акты

Принятие любого из законопроектов требует одновременного внесения изменений в ряд других нормативно-правовых актов. При этом, лишь Законопроект №10231-2 содержит предложение о внесении изменений в законодательство об ипотеке и об исполнительном производстве. Для того чтобы избежать противоречий в действующем законодательстве, необходимо предусмотреть внесение соответствующих изменений в другие законодательные акты.

Таким образом, из четырех проектов, зарегистрированных в парламенте, Законопроект №10231-3 является наиболее полным, хотя и требует доработки с учетом позитивных положений иных законопроектов.