Пай-хантер в законе
Чем больше бардака в земельных отношениях, тем больше у нас работы...
Сохранить земельный банк, вернуть украденное, помочь расшириться, поднять уровень арендной платы за пай — задачи, которые ставят перед собой современные пай-хантеры.

В прошлый раз нам удалось поговорить с одним из специалистов, который откровенно рассказал о национальных особенностях расширения зембанка, но по понятным причинам скрыл настоящее имя. В этот раз журналистам Latifundist.com удалось найти пай-хантера, который не боится огласки и публично готов рассказать о нюансах ремесла.

Леонид Корейба возглавляет недавно образованную общественную организацию «Центр развития земельных отношений в Украине». На рынке пайхантинга он уже три года, и помог не одной агрокомпании увеличить/потерять земельный банк. Он рассказал о том, почему в Украине путают термин «аграрное рейдерство», по какой причине холдинги наиболее уязвимы в земельных войнах и как стопроцентно защитить свои земельные владения.
— С какой целью к вам в основном обращаются: чтобы сберечь, расширить земельный банк, провести аудит земель?
— Все вышеперечисленные задачи взаимосвязаны между собой и важны. Для эффективного результата необходимо правильно выстроить последовательность действий. Вначале проводится аудит, по результатам которого видно, где располагаются участки, сколько обрабатывается, каково их количество, юридический статус, внесены ли участки в Государственный земельный кадастр и т.д. Только после этого мы будем владеть всей информацией по каждому участку и будем понимать, как дальше с ними работать. На следующем этапе проводим аналитику и по соседним населенным пунктам для определения потенциальной возможности расширения земельного банка. Выявляем существующих конкурентов, условия их работы и их договорные обязательства перед пайщиками.

И самым важным этапом является процесс сохранения земельного банка. Он сложный и трудоемкий и осуществляется в комплексе на каждом этапе деятельности агрохолдинга. Мы проводим инвентаризацию, ревизию документов, переоформление, дооформление, доказываем подлинность документации, упорядочиваем ее и даем оценку. Также проводим юридический анализ самих договоров, предоставляем судебную практику указываем на возможные риски, по каким причинам в дальнейшем договор может быть расторгнут. Когда устранили все возможные риски и упорядочили документацию, работать с сохранением земельного банка гораздо проще. Остается только контролировать сроки окончания договоров и в определенные моменты предупреждать об этом заказчика.

Вопрос с сохранением зембанка возникает, когда не до конца оформлены документы, нет возможности в короткий период их сделать. Тогда приглашают нас для работы над сохранением и удержанием земельного банка.
Исповедь пай-хантера
Исповедь пай-хантера
— Первая мысль — вы работаете не по правилам. Или дрейфуете посередине между легальным и серым полем. Условно, пользуетесь пробелами в законодательстве, кадастровой системе, отсутствием рынка земли (де-факто он, конечно, существует). Вы, как Робин Гуд, с одной стороны, помогаете повышать арендную плату за землю. Но ваши методы работы вызывают сомнение. Какое ваше внутреннее восприятие? Нет ли противоречий с самим собой?
— Распаевка земли уже давно прошла, однако на сегодняшний день еще очень много людей, которые эти паи документально не оформили. Причины могут быть разные, но в основном это из-за отсутствия финансов, либо из-за того, что владелец пая не знает и не понимает всей процедуры оформления. Мы помогаем добросовестным фермерам оформлять эти участки и регистрировать договора, чтобы платить налоги. Таким образом, выигрывают все, и владелец пая, который имеет официально оформленный земельный участок, и фермер, который получает полный пакет документов, и государство, в базе которого есть правильно оформленный земельный участок, и поступают в бюджет налоги.
В нашей работе, если все делать в рамках закона и по совести, все останутся довольны. Пострадает только непорядочный фермер, который все эти годы даже «здравствуйте» не говорил
В нашей работе, если все делать в рамках закона и по совести, все останутся довольны. Пострадает только непорядочный фермер, который все эти годы даже «здравствуйте» не говорил
В нашей работе, если все делать в рамках закона и по совести, все останутся довольны. Фермер ничего не потеряет, если все документы у него в порядке, если у него нормальные отношения с людьми. Пострадает только непорядочный фермер, который все эти годы даже «здравствуйте» не говорил. У нас были такие случаи. Фермер 10 лет абсолютно ничего не делал, и когда пошло противостояние, люди были благодарны, что мы приехали и немножко его взбодрили. После этого он начал здороваться. Доходило даже до того, что он на похоронах плакал и поклоны бил. Люди же смеялись над этим, потому что тот даже не знал имени покойного, но пытался показать, что он такой классный фермер, что он все исправит. Как говорится, «петух клюнул». Все начинают меняться, дают обещания, как на предвыборной компании. Говорят, что будут и школе помогать, и садики кормить и т.д. Поверьте, никто не сказал: «Ребята, чего вы сюда приехали?» Все понимали, что благодаря таким ребятам, как мы, у них движение пошло, конкуренция возникла.Так что в нашем деле страдает только непорядочный фермер

Поэтому и для людей, и для государства, и для общества только плюс.
— Т.е. вы воспринимаете это как законный бизнес? И, по-вашему, выживать должен тот, кто наиболее конкурентен?
— Арендаторы и собственники земель заинтересованы, чтобы все было в рамках закона, поскольку это их покой и уверенность в стабильности. А как иначе? Только дилетанты могут работать незаконно, обрабатывая земли. Но это огромнейший риск потерять не только землю, но и посеянный урожай. Не говоря уже и про уголовную ответственность. В настоящее время на рынке большая конкуренция. Поэтому, если хочешь быть в рядах лидеров, необходимо начинать с прочности своего фундамента. Все правоотношения между арендодателем, арендатором и государством должны быть прозрачны. В дальнейшем это приводит к тому, что вы не будете тратить своё время и финансы на решение каких-либо проблем, а будете полностью сосредоточены на развитии бизнеса.
— Конкуренция идет даже за земли, которые раньше обходили десятой дорогой. Слышал, что в некоторых районах Житомирской области еще недавно земли обрабатывали разве что местные жители. Сейчас же эти земли стали востребованными. Что поменялось?
— Действительно, есть районы, в которых земли имеют низкую балльность и ранее не были востребованы. Их использовали местные жители. Однако стремительное развитие аграрного бизнеса, а также использование новых технологий привело к тому, что понятие «плохая» земля исчезло из употребления. Теперь при грамотном использовании всех знаний и технологий квалифицированный агроном выращивает хороший урожай и на таких землях. Но на самом деле очень много паев, которые практически не обрабатываются, а зарастают лесом. Причем залесение очень большое. Но последние пару лет активно идет раскорчевка земель, и фермеров это уже не пугает. Они понимают, что даже при потере времени и финансов на подготовку, в дальнейшем это будет плодородная земля, которая будет давать урожай. И эта земля будет пользоваться огромным спросом, и конкуренция будет только нарастать.
Не так страшен агрохолдинг,
как его малюют
— Вы как-то сказали о том, что у больших агрохолдингов земельный банк находится в зоне риска. Почему?
—Агрохолдинги уязвимы, потому что в свое время был некачественный набор земли, брали, можно сказать, все подряд. И при этом не было такой конкуренции, чтобы особо работать с договорами, оформлять документацию. Работали больше по такой схеме: приходили к местным фермерам и просили землю, чтобы она не пустовала. Фактически только последние года два, когда земля стала настолько востребована, начали вникать в документы. Раньше внучка подписывала за бабушку, дочка за внучку, деда и т.д. На сегодняшний день такие договоры отменяются. В некоторых был неправильный кадастровый номер или регистрация, на многое не обращали внимания. Сегодня все, в том числе, существенные условия договора, изменились. Если раньше их было больше 12, сейчас остались 4 самых основных. И регистрация договоров изменилась. К тому же до 2013 года самих договоров регистрировалось очень мало, а процедура сводилась только к записи в журнале.
Агрохолдинги уязвимы, потому что в свое время был некачественный набор земли, брали, можно сказать, все подряд
Агрохолдинги уязвимы, потому что в свое время был некачественный набор земли, брали, можно сказать, все подряд
— Но бытует мнение, что они находятся в зоне риска даже из-за игнорирования социальных потребностей, в отличие от местных фермеров.
— Еще раз повторюсь: во-первых, был некачественный набор, документация, во-вторых, очень большой объем документов, контролировать которые штатным юристам очень проблематично. В-третьих, большие холдинги не ощущают маленьких потерь.

Что касается «социалки», то держать ее в порядке очень проблематично. Там, где хорошие земли, в тех регионах стараются придерживаться своих обязательств. Там, где конкуренции меньше, ситуация иная. Даже бывает, что холдинг один, а по разным районам отношение к пайщикам кардинально отличается. Руководители разные, подходы разные, каждый по-своему работает.
— Не соглашусь с мнением, что потеря хоть и незначительной части площадей — это не проблема и не так заметна для крупных агрохолдингов. Сегодня дорожат каждым гектаром. Или Вы так не считаете?
— Такая проблема есть, и они эффективно с этим борются. Для этого в помощь привлекают на субподряд юридические землеустроительные организации. Потому как, сколько бы ни было штатных работников, быстро справиться с оформлением и проверкой такого количества документов они физически не могут. На это требуется время. К тому же, как правило, штатные юристы занимаются всем подряд, мало кто отделяет «земельных» от других юристов.
— Существует мнение, что легче работать, когда холдинг граничит с холдингом. Они стараются заключать условный пакт о ненападении — т.е. вы нас не трогаете, мы — вас. Это так?
— Крупные холдинги между собой однозначно договариваются. Это 100%. В основном конфликты возникают с мелкими фермерами. Я не думаю, что они пытаются сильно конкурировать с крупными агрохолдингами, но все же случаи бывают. Большому фермеру все-таки проще корректировать какие-то свои убытки, мелкому же в такой ситуации хуже. Ведь он не может выдержать конкуренцию с большим агрохолдингом. Крупное предприятие может работать на каких-то полях и в убыток, мелкие фермеры себе этого позволить не могут.

Фермеры привыкли жить по старинке. Считают, если они здесь живут, значит тут их земля, поэтому оформлять ее официально не надо. Из-за этого и возникают споры. Если же все решать в законном поле и придерживаться каких-то официальных правил, поверьте, не имеет значения, маленький или большой агрохолдинг, все будет в порядке.
Крупные холдинги между собой однозначно договариваются. Это 100%. В основном конфликты возникают с мелкими фермерами.
Крупные холдинги между собой однозначно договариваются. Это 100%. В основном конфликты возникают с мелкими фермерами.
— Конфликт интересов. Знаете ли Вы такие случаи, когда руководители агропредприятий, пользуясь своим служебным положением, арендовали для холдинга земли и понемногу «отщипывали» ее для себя?
— Могу сказать, что бывает такое, что в агрохолдингах есть какие-то маленькие предприятия и список определенных, условно говоря, подставных людей. Это очень соблазнительная штука, когда имеешь такие административные технические мощности и плюс еще умудряешься обрабатывать свои земли теми же семенами, той же техникой. Если есть местный фермер, имеющий авторитет в районе, и люди его слушают и знают, то они практически не понимают, что происходит. Поэтому набрать под себя каких-то 15-20% дополнительных участков можно без труда. И такие нюансы довольно часто возникают и влекут за собой много проблем. Нам приходилось встречать таких директоров предприятий, где главные инвесторы имели подобные проблемы.
— Холдинги обращались к вам, чтобы вернуть земли, которые забрали нечистоплотные менеджеры?
— Да, к нам обращались владельцы предприятий, говорили, что у них был непорядочный директор, который в свое время под себя или под какую-то техническую фирму отобрал часть земли. Люди ведь, когда идут подписывать договора, они идут к человеку. Тем более, в каждом районе предприятие может называться по-разному. Там люди знают, что это одна сетка, а многие агрохолдинги имеют смешанный юридический статус. И бывают очень часто, когда большие агрохолдинги покупают и местных мелких фермеров, при этом название фирмы не меняется. Фермер выставляет условия, не желая, чтобы при продаже каких-то корпоративных прав или маленького предприятия люди знали, что он его продал. На сегодняшний день это закрытая информация. Довольно часто люди думают, что это местный фермер, а на деле — предприятия уже давно нет. Не вижу ничего здесь плохого, этим могут разве что воспользоваться конкуренты, которые будут манипулировать и говорить, что вас продали без вашего ведома.

У нас была такая ситуация в одном из районов. Людей ввели в заблуждение. Они думали, что идут заключать договора на действующее предприятие, а, как оказалось, директор набирал их под свое предприятие. Даже назвал свою компанию почти одинаково. Пайщики подписали, думая, что это одна и та же компания. А когда узнали, что это совсем другой предприниматель, не согласились с ним работать и хотели разорвать договора. В такой ситуации мы бессильны. Если был заключен договор и человек подписал, соответственно, зарегистрировал, то ничего с этим сделать не можем. Поэтому всегда нужно внимательно изучить документы, прежде, чем подписать.
— Расскажите какие-то яркие истории, когда Вам удалось вернуть земли.
— Сейчас мы обслуживаем предприятие с подобной ситуацией. К нам обратился главный бенефициар, у которого агробизнес не является основным. Проблема была в том, что директор предприятия, которое он контролировал, воспользовался своим служебным положением и использовал часть земли. К тому же с местным населением была проведена негативная агитация. И если бы вовремя не обратились к нам, предприятие потеряло бы часть земли. Директор понимал, что есть проблема с договорами, с их регистрацией, с неправильными кадастровыми номерами. Был, условно говоря, и социальный негатив. Поэтому руководитель надеялся, что через год срок действия договора закончится и под «своим лозунгом» он сможет переоформить договора аренды на себя. Бенефициару пришлось за год перезаключить все договора аренды, что повлекло за собой дополнительные затраты.
Паевое участие
— Когда заходит новый инвестор, обычно проводят собрания пайщиков. Часто возникают провокации со стороны конкурентов?
— Не всегда эффективно проводить сход села, когда у вас несколько конкурентов. Если они захотят сорвать собрание, то сорвут. Даже если вы будете собирать только своих пайщиков на сходе села, к вам могут прийти и конкуренты. Поэтому все же эффективнее ходить из дома в дом и с каждым человеком разговаривать индивидуально. Это сближает с пайщиком, ты понимаешь их проблемы, фиксируешь болезненные вопросы, объясняешь, что в селе не все так хорошо. Ты ходишь, видишь, слышишь, докладываешь руководству. Случалось, что люди приходили и говорили, что по три года их никто не слышит, к ним обращаются только тогда, когда истекает срок договора. У меня был личный опыт, когда я сам ходил по дворам.
Поэтому все же эффективнее ходить из дома в дом и с каждым человеком разговаривать индивидуально. Это сближает с пайщиком, ты понимаешь их проблемы, фиксируешь болезненные вопросы, объясняешь, что в селе не все так хорошо
Поэтому все же эффективнее ходить из дома в дом и с каждым человеком разговаривать индивидуально. Это сближает с пайщиком, ты понимаешь их проблемы, фиксируешь болезненные вопросы, объясняешь, что в селе не все так хорошо
— Кстати, сложно ли найти людей на местах?
— Найти толкового человека — 20% успеха. Но это крайне сложно. Важно понимать, что это рискованная работа, периодически поступают угрозы. К примеру, мы договаривались с местным человеком на выгодных условиях, чтобы он нас поддерживал, агитировал. Но приезжали местные фермеры, пугали, что сожгут дом, угрожали жизни и прочее. Поэтому многие отказывались от сотрудничества.

Убедить местного фермера работать с нами против кого-то, условно говоря, очень трудно. Люди боятся, говорят о том, что вы сейчас здесь, а завтра нет, мол, а нам тут жить. Поэтому мы очень ответственно к этому относимся. Таких случаев у нас не было, но мы всегда даем 100% гарантию, следовательно, переживать не стоит.
— На местах вы работаете с местной интеллигенцией или преимущественно через своих земельщиков?
— В обязательном порядке для начала привлекаем местных авторитетных людей, которые всех знают и могут донести информацию, кто приехал и за что агитирует. Куда бы мы ни заходили, мы всегда ищем помощника на местном уровне. Он лучше знает людей, ориентируется, где их можно найти (так как много неместных, необходимо через родственников и знакомых узнать, где они живут). Иногда сделать это довольно проблематично. Стандартных договоренностей нет, все индивидуально. В некоторых случаях это зарплата, либо бонусы с каждого договора, чтобы была мотивация.
— На сколько процентов удается после вашего вмешательства поднять арендную плату?
— В последний раз подняли на 3–4%, если в гривневом эквиваленте, то это 1500-2000 грн на пай. В итоге получилось 10% от нормативной денежной оценки земли. Там, где земли хорошие, это высокий процент для людей, но и, соответственно, большая затратная часть для фермера.
Успехи и поражения
— Часто проигрываете?
— В нашем случае практически никогда не проигрываешь. Поражение может быть в другом. Ты теоретически видишь, что есть свободных 500 га, делишь их на половину. И ты, и другая сторона начинает агитировать, поднимать проценты. В итоге вместо 200-250 из 500 гектаров, которые ты запланировал взять, получаешь только 100 га. Вот это самое негативное. В любом случае выигрывает местное население и местный бюджет, оформляется документация, платятся налоги, оживляется социальная сфера, все пытаются угодить местной власти. Замороженные проекты вдруг оживают. К нам всегда с благодарностью относятся местные жители за то, что привели в тонус фермеров. Для нас это тоже маленькая победа.

А бывает так, что агрохолдинги сами приходят и рассказывают о своих ошибках, просят упорядочить и оформить необходимую документацию.
— Из чего состоит ваша затратная часть?
— Она далеко не всегда зависит от нас. И не всегда мотивирующая часть выражается в денежной форме. Кому-то нужен шифер, кому-то — велосипед, кому-то — детям оплатить учебу или родственникам лечение.

Люди могут несколько недель агитировать, но ничего из этого не получить. Плюс зарплаты, бензин, проживание, бонусы и т.д. Если нас самих интересует земля, то затратную часть мы берем на себя.
— Есть риск, что Вас могут перекупить. Как заказчику доказываете, что это невозможно?
— Как и в любом другом деле, такие риски существуют для заказчика в случае, если исполнитель «ведет двойную игру». Но одно из наших преимуществ — мы соблюдаем договоренности. Мы дорожим своей репутацией и гарантируем нашим заказчикам полную конфиденциальность.
— А в чем ваши преимущества перед конкурентами?
— Начнем с того, что конкурентов практически нет. А существующие очень часто не пренебрегают нечистоплотными методами. Мы же на 100% ведем свою работу в законном поле.

Почему мы? Мы очень тщательно разобрались в этом направлении, понимаем все ходы и выходы, какими могут быть решения вопросов и результаты. Мы обладаем определенными техническими данными, у нас есть техника и все, что нужно. Знаем, что необходимо доработать, в какую инстанцию обратиться. И самое главное — это все же команда, потому что без нее ничего не сделаешь. Это физическая работа, надо бегать, ходить, держать большой объем информации и документации, в том числе в голове. Это очень дотошная и скрупулезная работа.

Представляете, если у вас около 2000 пайщиков, и у каждого на разных стадиях проблема. У одного в наследство вступает три человека, у другого — 5 человек родственников, которые между собой не могут договориться, кому сколько пая принадлежит. Они находятся в разных областях, необходимо собрать очень много документальных подтверждений, чтобы разделить между всеми наследниками пай. Потом с каждым из них заключить договор. Поэтому в итоге получается большой объем договоров, на разных стадиях процесса. Для управления данной информацией, необходимо вести электронный реестр. Это значительно упрощает в дальнейшем работу.
Трудности перехода
— Наверняка не все предприятия идут на договоренности.
— Да, у нас есть предприятия, с которыми мы работаем третий год и не можем наладить контакт. Мы показываем по карте, что и у нас, и у него есть, к примеру, по 100 га. Предлагаем поделить, говорим, что ты будешь обрабатывать эту часть, а мы — другую. А фермер не соглашается. Ссылается на то, что он раньше обрабатывал, при этом не имея никакого документального подтверждения. Да, без документов, но обрабатывал — расчищал, выкорчевывал. Поэтому требует компенсацию.

Бывает, что договориться практически нереально. Доходит до того, что мы «выбиваем в натуре» каждый участок, платим геодезисту, забиваем колышки и только потом садимся и договариваемся, показывая, что никому не выгодно так обрабатывать. Все индивидуально, вариантов очень много, поэтому и стандартного ответа нет.
— Бывали ли случаи, что несколько претендентов на один и тот же массив, и у каждого своя правда, свой пакет документов, как быть в таком случае?
— Мы в начале говорили, что в земельном законодательстве очень много пробелов. Система несовершенна, она менялась и продолжает меняться, руководители приходят и уходят и т.д. После раздела земли в Украине не было достаточного количества проектных организаций. В некоторых областях в свое время была неправильная распаевка земли, было допущено много технических ошибок, соответственно, неправильные техническая документация и кадастровые номера. На сегодняшний день оцифровано в кадастре около 30-40% земель. По всему остальному инвентаризации нет, как и кадастровых присвоений. Люди думают, что их участки там, на самом деле после присвоения кадастрового номера он может быть совсем в другом месте.
Люди думают, что их участки там, на самом деле после присвоения кадастрового номера он может быть совсем в другом месте
Люди думают, что их участки там, на самом деле после присвоения кадастрового номера он может быть совсем в другом месте
До 2013 года все вносилось только в земельный журнал. Как правило, после того, как создалась публичная кадастровая карта, эти данные должны были вноситься в другую кадастровую карту. Не знаю, по каким причинам, но их не внесли. Поэтому имеет место двойная регистрация. То есть у фермера старые договора с отметкой, что он зарегистрирован, но при проведении инвентаризации, оказывается, что в «публичке» его нет. Следовательно, можно прийти к человеку и заключить новый договор.

Был случай двойной регистрации, когда и у одного, и у другого фермера была регистрация, причем обе имели юридическую силу. Но, как правило, в судебной практике такие договора мы разрывали в пользу клиента.

Другой случай до сих пор еще в суде. Дело в том, что на один участок претендуют три владельца. Первые получили паи в пользование, вторые — по распоряжению администрации, третьи — на основании приказов Госгеокадастра. Как правило, таких случаев мало, но они есть. И это монотонная работа, требующая немалого труда. Поэтому и конкуренции у нас практически нет, так как это трудоемкий процесс.
— С помощью каких юридических механизмов добиваетесь победы?
— Существует много вариантов, как можно использовать земельный участок. Может быть и договор совместной деятельности, и субаренда, и прямой договор, и эмфитевзис. Если это совместная деятельность, выглядит все так: у вас есть пай, но нет возможности его обрабатывать. Тогда мы с вами договариваемся совместно использовать ваш земельный участок и совместно получать прибыль. Хотя это может быть хозяйственной договор между мной и вами. Его не обязательно где-то регистрировать.
— Распространенная проблема — двойная регистрация. А какова судебная практика в этом случае?
— В судебной практике предпочтение отдают первой регистрации, так как она в то время соответствовала закону. Очень много таких договоров с двойной регистрацией в свое время были расторгнуты. Сейчас же процедура регистрации изменилась. Необходимо делать регистратору запрос в Госгеокадастр конкретно по номеру участка и ждать ответ, есть ли по нему регистрация.
— Получается, не все, что называют аграрным рейдерством, таковым является?
— Сейчас очень популярно слово «рейдерство». И очень часто его можно услышать, когда люди идут заключать договора, причем законно. На самом деле юридический термин слова «рейдерство» совсем другой. Здесь не захват какого-либо предприятия, не подделка документов, не какие-то незаконные действия и тому подобное. Очень часто нам говорят, что мы приехали, чтобы украсть и вывезти землю.

Мы же идем в законном поле к собственнику пая и спрашиваем, заключен ли с кем-либо договор. Потом предлагаем свои конкурентные условия, если есть необходимость, помогаем доработать документы за свой счет — т.е. бесплатно вступить в наследство, сделать техническую документацию, присвоить кадастровый номер, право собственности и т.д. А затем на конкурентных условиях предлагаем подписать договор. Если стороны согласны, на юридической основе происходит регистрация. И только непорядочным фермерам ничего не остается, как кричать о том, что это рейдерство, что пришли захватывать землю. Но если разобрать ситуацию, по сути, никакого рейдерства здесь нет. Все в законном поле. Украсть мы ничего не можем, продать пай тоже не можем.
Полевые страсти
— В Вашей компании есть силовой блок? Часто ли противостояние переходит в силовое поле?
— Начну с того, что когда мы входили в это направления бизнеса, необходим был технически грамотный землеустроитель, который не только знал и ориентировался в кадастровой карте, но и, открыв земельную документацию, мог разобраться, где и чего не хватает.

Обучили профильного юриста именно по земельным вопросам, разобрав всю судебную практику.

Но когда мы разобрались в земельных и юридических вопросах, нам пришлось столкнуться с другой проблемой. Даже когда у тебя в наличие все необходимые документы, иногда приходится постоять и в поле. Был такой случай в прошлом году: заключили, так сказать, джентльменское соглашение по обмену полей, которое юридической силы не имело. Т.е. у нас было три участка, и у другого фермера столько же. В итоге он обработал свой участок на нашем поле, а потом, имея договор, запустил комбайн на участки, которые официально принадлежали ему, но, по сути, были обменяны. Что оставалось делать, бежать в суд и доказывать свою правоту? Приходилось подписывать договор с охранной фирмой и выставлять специализированную охрану.
— Есть ли смысл содержать собственную охрану?
— Нет, у нас на аутсорсинге, такие случаи не часты, они могут возникать весной, когда заходишь в поле, и осенью, когда собираешь урожай. Есть риск, когда с документацией не все в порядке. Но работать с охранной фирмой на постоянной основе нет смысла. Это затратная часть.
— Бывают случаи, когда забивают металлические пруты, чтобы на спорных полях заблокировать сбор урожая. Сталкивались с этим?
— Очень часто, последний случай был пару недель назад. Мы никогда этого не делали из-за своих нравственных взглядов. Объясню почему. Очень часто фермеры не имеют своей техники и арендуют машины. У нас был случай, когда мы убирали кукурузу. Когда ты ее молотишь, не видно, что там, камни или штыри. Нас не предупредили, в итоге сломалась чужая техника. И чтобы не было такого ущерба, мы просто выставляли охрану и не давали возможность зайти в поле до того момента, пока не разберемся. Приезжали местные власти, различные инспекции, в том числе и полиция. И каждая сторона доказывала, у кого есть какие документы, кто имеет право на этот урожай.
— Бывали ли такие случаи, когда оппоненты поступали по принципу «так не достанься ты никому», грубо говоря, уничтожали урожай?
— Вариантов навредить много. Но мы этим никогда не занимались, как-то по-человечески к этому относились. Как можно претендовать на чужой урожай, тем более, уничтожить урожаи, когда ты никакого отношения к этому не имеешь. Даже когда у нас были захваты на наших участках, мы просто приходили и говорили: или же компенсируйте арендную плату, или дайте что-то «сверху». Хотя практика показывает, что и заходят, и собирают, и вредят. Случаи бывают разные, но часто это касается «шахматки». Здесь действует такое правило: кто первый засеял, тот и собирает урожай.
Даже когда у нас были захваты на наших участках, мы просто приходили и говорили: или же компенсируйте арендную плату, или дайте что-то «сверху»
Даже когда у нас были захваты на наших участках, мы просто приходили и говорили: или же компенсируйте арендную плату, или дайте что-то «сверху»
— Какой сейчас прайс на землю? И привязывается ли Ваш прайс к виду почвы?
— Да, все зависит от плодородия почв, балльности земли, размера среднего пая (это может быть и 1 га, а может, как в Херсонской области, доходить до 10 га). В целом средний пай по Украине — 4 га. Все зависит от себестоимости того пая, который ты оформишь. Расценки выставляются, как правило, привязываясь к гектару, а не к паю. Это может быть от 2000 грн за гектар за бедные земли (от 10 до 30 баллов), в пределах 5000 грн (от 20 до 40 баллов). Если это чернозем с бальностью 65-80, то цена может достигать 10 тыс. грн и более за гектар.
— Как вы пришли в этот бизнес?
— Активно на этом рынке мы работаем с 2015 года. Началось все с того, что нас попросили сделать юридическое сопровождение по оформлению государственной земли. Это было достаточно сложно, но мы сделали, заказчик оценил нашу работу и заплатил. В итоге решили в дальнейшем этим заниматься. Сегодня часть земли обрабатываем сами, по другой части предоставляем услуги. Но хотим больше сделать акцент на втором, так как есть спрос.

До этого занимался строительством и другим бизнесом. В какой-то момент мы проанализировали с командой, чем дальше заниматься, какие перспективные направления в Украине. И пришли к тому, что все-таки это аграрный бизнес и перспективы, связанные с открытием рынка земли. Земля — это основной актив, на котором сегодня можно зарабатывать. А при открытии рынка земли наши услуги будут еще больше востребованы.
— А кто вы по профессии?
— Всегда что-то пробую, хотя не могу назвать себя бизнесменом-предпринимателем. Я по профессии экономист-менеджер. Второе образование — агрономия. Сейчас хочу получить еще третье, юридическое.

Вторую специальность на заочной форме получал для того, чтобы хорошо разбираться в этой сфере. Поступал в агрономический, так как чувствовал нехватку знаний, хотел понимать какие-то основы.
— Несколько месяцев назад Вы создали общественную организацию «Центр развития земельных правоотношений в Украине». Какова ее цель?
— Когда мы начали предоставлять услуги аграриям, столкнулись с большим количеством бюрократических вопросов: с властью, с местными активистами, администрацией, земельными отделами и т.п. Поэтому мы захотели сделать такую общественную организацию, которая будет отстаивать права землепользователей и землевладельцев. Мы открыты для всех, предоставляем консультации всем желающим. С нами на субподряде сотрудничают землеустроительные предприятия, юридические компании, охранные организации. Задействуем достаточно большое количество людей, так как всю работу мы физически сами сделать не можем.
— Какие видите перспективы работы на ближайшие годы?
— Знаете, грубо говоря, чем больше бардака в земельных отношениях, тем больше у нас работы. Наша задача — исправлять ошибки. Относительно того, чтобы привести документацию на участки в правильный юридический статус, понимаю, что работы хватит на ближайшие 10 лет. А в сфере обслуживания агропредприятий — это постоянный процесс. Поэтому наша команда настроена на длительную и плодотворную работу.
Константин Ткаченко, Анна Омбоди, Latifundist.com
Ткаченко Константин,
Анна Омбоди, Latifundist.com
Выполнено с помощью Disqus