Земельный рынок с кинематографическими параллелями
И все-таки, бесценно изобретение братьев Люмьер! В конце 19-го века ими было изобретено то, чем по сей день восхищается каждый мало-мальски цивилизованный житель голубой планеты — кино! Оно заставляет нас задуматься, веселиться и грустить… Крылатые фразы пошли в народ, и порой мы общаемся устами киногероев. Это у друзей из Перу, Шотландии или Мозамбика надо поинтересоваться — видели ли они конкретный фильм, а вот у «советских» даже неудобно спрашивать, из какого фильма фразы — «день взятия Бастилии впустую прошел», «береги руку, Сеня», или «железная логика».
Как не вспомнить прекрасный итальянский фильм «Сеньор Робинзон» со смешным Паоло Виладжо и сногсшибательной Зеуди Араия, где современный Робинзон, «пробравшись» через ряды и места в «кинотеатре» необитаемого острова, усевшись на свой каменный стул, спрашивает фантома-соседа: «Извините, а что за фильм?». И сам себе же отвечает: «Опять о море...».
Знакомясь в интернете с материалами о земельной реформе или земельном рынке, часто невольно ловлю себя на мысли: опять о море!
Мой «собеседник» опять Глава Госгеокадастра Максим Мартынюк, точнее — это мои размышления о его недавно опубликованной статье «Земельная реформа: компромиссный вариант» (zn.ua, 16.10), и опять возникает множество вопросов (см. мою статью «Как государство сводит на нет итоги земельной реформы», liga.net, 17.09.2015 г.). До ожидаемой даты 01.01.2016 г. осталось совсем недолго, но остается единственный вопрос: земельный рынок будет запущен, или мораторий так и останется в силе. Скоро прояснится судьба ожидания длиною в чуть ли не 15 лет (!). И поэтому, каждая идея или размышление, тем более главы земельной службы, вызывает обостренный интерес.
В вышеуказанной статье для меня много неясного и спорного, но я остановлюсь на значительных вопросах. Глава Госземагенства считает нужным до выхода на рынок тысячи продавцов, для альтернативы «большим деньгам» присутствие государственного оператора, который будет выкупать участки по фиксированной цене «для защиты самих граждан». Он отмечает, что «…нередки случаи, когда несговорчивого пайщика склоняют к договорам аренды не самыми цивилизованными способами». Он также считает, что людям надо дать «возможность продать свой пай по рыночной цене государственному оператору, мы этим выведем их из-под давления агрохолдингов», а в роли «такого госагента рассматривается один из государственных банков, которые располагают ресурсами для выкупа наделов», хотя, учитывая «негативный опыт Земельного банка», сам же выражает опасение.
Вышеупомянутые высказывания у меня порождают кучу вопросов:
1) Так все-таки, по какой цене будет государственный оператор закупать участки: по фиксированной или рыночной? Если по фиксированной, то кто будет ее устанавливать (обрабатывать/утверждать), и в случае колебания цен на рынке, как оперативно возможно будет их корректировать? А если по рыночной, то насколько, с коммерческой точки зрения, оправдан риск со стороны банка)? Мое предположение: учитывая государственную бюрократию, в случае фиксированных цен трудно будет молниеносно реагировать на процессы, рыночные и фиксированные цены будут расходиться. Это послужит причиной временного приостановления частью владельцев продажи участков, что обязательно вызовет перманентную пассивность/активность на земельном рынке, а это крайне нежелательно, да и сама цена будет необъективной. А вот закупка участков по рыночной цене почти исключена — оператору вряд ли удастся закупить столько участков, чтобы повлиять на рынок земли (скорее всего это будут единичные закупки). Эта идея ничем не отличается от Земельного Банка, который бесславно просуществовал всего лишь два года (2012-2014 гг.). Поэтому можно с уверенностью сказать: эта идея в корне дефективная и абсолютно неприемлемая. Если постараться найти кинематографическую параллель, мне эта идея напомнила шахматный турнир в Васюках («12 стульев»);
2) Не заменит ли государственный оператор агрохолдинги по давлению на пайщиков? Мое предположение: да, но это уже будет осуществляться абсолютно цивилизованно;
3) Не будет ли «обузой» для стоимости участка появление нового игрока в виде государственного оператора? Мое предположение: естественно, банк, пусть государственный, будет стараться получить определенную выгоду, что автоматически удорожит участки для покупателей;
4) Каким образом был подобран госагент в лице государственного банка, и был ли определен хотя бы приблизительный бюджет для этой цели? Мое предположение: выкуп всех наделов абсолютно невозможен, для этой цели нужны огромные деньги, и, c коммерческой точки зрения, для банка это непривлекательно. А если выкупы будут единичными, это послужит поводом для возникновения еще одного коррупционного сегмента. Глава земельной службы отмечает, что «Закон о рынке земли» умер в парламенте. Я обнаружил, что попытки принятия этого закона были в 2008 и 2012 годах. Мне показалось, что в проекте много сходства с ЗКУ, НКУ и другими законами, а многим пунктам вообще нет места в этом законе. Смею заметить, что законодательный свет также не увидели законопроекты «О консолидации земель» и «Об обороте земель». Иногда законопроекты создаются для показухи — вот, мол, продукт нами проделанной работы.
Естественно, сторонам рыночных сделок (продавец/покупатель) невозможно полностью изолироваться на рынке недвижимости, но кто может вмешаться в процесс купли-продажи, так это маклерская контора и нотариус, а изредка и суд (только в случае разногласий сторон, но это отдельный случай). Одним словом, государству здесь нет места, оно как третий лишний.
Желание правительства вмешаться в процесс напоминает мне героев сериала «Большая перемена»: Гена Ляпишев (Виктор Проскурин) прекрасным летним вечером дает волю естественному человеческому желанию пообщаться с представителем прекрасного пола (которым всегда и играючи удается соблазнять нас, мужчин). Вот тогда внезапно возникает вездесущий наставник Александр Трофимыч (Ролан Быков) и неуместно встает между влюбленными — «не пара она нам». Чрезмерная бдительность наставника доводит до отчаяния Гену: я тоже человек, целоваться хочу!
А сейчас о главном
Когда шли беседы и споры о реформе земли и запуске земельного рынка, я был уверен, что процесс будет развиваться по классическому сценарию: распаевание земель и запуск свободного рынка, хотя «меня терзали смутные сомнения», как и Ивана Васильевича. К сожалению, сомнения оправдались! Во всех цивилизованных странах по ходу земельной реформы земля была передана населению страны, которое принимало активное участие в функционировании рынка. Это и есть классическое понятие земельной реформы. А вот как земельную реформу собираются провести в Украине, для меня было неожиданным и неприятным сюрпризом. Немалочисленные встречи с украинскими экспертами никак не намекали на такую постановку вопроса.
По словам первого лица земельной службы, правительство для запуска рынка земли «предлагает двухэтапный вариант. Первый этап — с 1 января 2016 года предполагает продажу сельхозземель государственной формы собственности», а «после того, как первый этап пройдет успешно, будут выявлены и нивелированы риски, а цена земли поднимется до рыночной, можно будет открыть доступ на рынок гражданам. Мы прописываем в законе норму, что определенные его статьи начнут действовать с 2019 г. — по нашему мнению, это можно считать рабочим вариантом старта полноценного рынка земли».
На сегодняшний день главными пользователями паев являются разные сельскохозяйственные предприятия (арендаторы). После того, как государство начнет распродавать плодородные угодья, арендаторы предпочтут приобрести земли в собственность, и это естественно, тем более, что «первая волна будет самой массовой с точки зрения предложения, и для нее будут характерны минимальные цены». Сразу возникает вопрос: если будут проводиться аукционы (как и предусмотрено), то речь может идти только о минимальной стартовой цене, а не о фиксированной, и еще: успют ли до 1-го января запустить онлайн программу?
Можно сказать, что государство снимет сливки с кипящего молока.
Итогом этого может быть то, что сельскохозяйственные предприятия, которые не смогут содержать собственные и арендованные участки, начнут расторгать арендные договора, что болезненно ударит по карманам селян. Вот что интересно: если можно будет закупать, то почему не позволить закупить годами арендованные земли? А главная проблема в том, что Максим Мартынюк сам не уверен в успешном итоге процесса, и это очень плохо: «Если мы увидим, что модель не сработает, то встанет вопрос о расширении круга покупателей». По его мнению, к этому времени «цена земли поднимется до рыночной». И это тоже не понятно: рыночная цена — понятие абстрактное, она постоянно меняется. Свободный рынок сам устанавливает цены, они могут быть лишь приемлемы или неприемлемы для сторон. Рядом находящиеся одинаковые участки могут оцениваться по-разному. На рынок трудно повлиять механически, а если очень постараться, то только на короткое время. Рынок и цена свободны и полностью зависят от пропорции предложения/требования.
Ценовые колебания на первом этапе в случае аукциона будут только с плюсом. После того, как на первом этапе реформы правительство распродаст огромные массивы и тем самым всех крупных клиентов приберет к себе, второй этап действительно будет сопровождаться колебаниями. К этому времени на рынке останутся новосозданные сельскохозяйственные предприятия и частники, опытные и новички. Надо учесть, что цены на большие и маленькие участки отличаются друг от друга, устаревшие закупочные аукционные цены первого этапа реформы вряд ли пригодятся для ориентировки на втором этапе. Предстартовая цена может измениться сразу же после запуска рынка: резкое колебание может произойти только вверх, а в случае снижения это будет происходить постепенно/плавно. И продавцы, и покупатели будут в смятении: начальный этап всех процессов характеризуется некоторой эйфорией. Для прояснения ситуации на рынке понадобится 6-12 месяцев, после чего цены стабилизируются, а будущие возможные колебания будут вызваны объективными причинами (политической и экономической ситуацией в стране, осуществлением какого-то проекта на конкретной территории и т.п.).
Единственное, в чем я частично согласен с Максимом Мартынюком — «пока конкретный участок земли не будет иметь конкретного собственника с конкретными ФИО, до тех пор он будет использоваться в «тени», но здесь встает вопрос о распаевании участков, от чего правительство уже давно отказывается.
В начале же статьи Максим Мартынюк размышляет: «Мы должны дать ответ на ключевой вопрос: как запустить рынок земли и не обезземелить крестьян?». Насчет обезземелия я абсолютно спокоен, мне кажется, правительство этой причиной затягивает процесс распаевания земель и допуск крестьян на рынок. А вот насчет обезденеживания, я выражаю опасение, что это даже очень реально. И если оправдается мой прогноз, то это может вызвать гнев селян…После долгого ожидания настает решающий момент. Какими будут итоги, покажет время. Лично я сторонник свободного земельного рынка, но не такого, какой может заработать в Украине. Мне не хочется, чтобы через какое-то время правительство опять начало искать козла отпущения неправильного проведения земельной реформы и неисправной работы земельного рынка. Думаю, предпосылок и неясностей немало. Интересно оценивает предстартовую ситуацию Анатолий Гриценко: «Через 65 дней Президент дает старт земельному Клондайку!» (ukrreal.info, 27.10).
А козлов отпущения, в случае надобности, не надо искать среди селян…
P.S. Наверное, необычно серьезную тему земельного рынка рассматривать с кинематографическими параллелями. Это было сделано с единственной целью — сгладить мой негатив для читателя. Думаю, лучше новогоднюю ночь 1-го января провести в веселом кругу семьи, чем нервно переживать подобно игроку в домино из «Кавказской пленницы».
Послесловие. Статья уже была готова к печати, когда появилась информация: Комитет Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений проголосовал за продление моратория на год, до 1 января 2017 года, чтобы успеть разработать весь пакет соответствующих законов для реформирования отрасли.
Ну чем не «опять о море»?
Сериал какой-то получается, с неизвестным жанром и концовкой.
Жаль, что при наличии прекрасных украинских экспертов, в законодательной кинематографии острая нехватка хороших режиссеров.
Кахабер Карели, эксперт по земельным вопросам
