Учимся немецкой земельной педантичности
Источник фото: export LAT
Отечественная кадастровая система заработала с 1 января текущего года. И как показывает практика, она еще не в полной мере удовлетворяет потребности всех, кто пользуется ее услугами. Поэтому некоторые недостатки, а временами и ошибки приходится исправлять по ходу.
Иначе выглядит земельный кадастр в Германии. Он работает точно, без сбоев. Или почти без сбоев. По крайней мере, немцы на его работу не жалуются. Более того, немецкая кадастровая система служит образцом для многих стран, в том числе – и для Украины.
С работой немецкой кадастровой системы украинские специалисты по земельным вопросам знакомились 12 марта. Прошло это по инициативе Ассоциации «Земельный союз Украины». Основной доклад во время встречи сделал руководитель геодезического и кадастрового управления Берлин – Шпандау Ганс-Герд Беккер. В самом начале он отметил, что на этой должности находится уже 20 лет, поэтому готов поделиться со своими украинскими коллегами уже приобретенным опытом работы.
И тут же подтвердил, что система, которую он представляет, работает почти идеально. «Ошибок допускается так мало, что на них даже не обращают внимания». Добиться такого высокого результата удалось не сразу. И это несмотря на немецкую дисциплинированность и ответственность. Для этого понадобились даже не годы – столетия.
Поземельная книга, в которой регистрируются земельные участки, в Германии появилась еще во времена Прусского королевства – в 1872 году. Второе ее рождение приходится на 1897 год. В это время уже сформировалась Немецкая империя.
Нынешний немецкий кадастр недвижимости как полное свидетельство о расположении, границах и праве собственности на землю и сооружения, создавался почти 200 лет. Начало ему положил налоговый кадастр, появившийся в средине 19 столетия. Вскоре заработал кадастр собственности. Приблизительно с 1930 года начал действовать многоцелевой кадастр, а с 1990 года начала свою историю базовая информационная система для использования во всех вопросах по земельным участкам и территориям.
За это время прошла подгонка всех составляющих кадастровой системы. К тому же она получила подобающее законодательное обеспечение. Все нормы, которыми она руководствуется, включены в Конституцию страны, Гражданский Кодекс и несколько федеральных законов. К ним относится закон о собственности на жилье, закон о наследственном праве застройки, положение о поземельной книге, законы о геодезии и кадастре.
О качестве перечисленных законов не стоит и говорить. Один из участников встречи признался: «Если бы нам Верховная Рада дала такие совершенные законы, мы бы уже давно жили, как немцы».
Немцы всегда руководствуются простой истиной – в нашей жизни мелочей не бывает. Если ими пренебрегать, то со временем они перерастают в проблемы, решение которых требует значительных усилий и ресурсов. А особенно, если это земельные проблемы. Последние, как известно, отличаются своей спецификой и особой сложностью.
Ганс-Герд Беккер признал, что даже при немецкой педантичности встречаются отдельные ошибки. Например, размеры земельного участка могут оказаться неточными. Но если это случается по вине кадастровой системы, то она за свои деньги эти неточности исправляет.
Преимущественно подобные сбои происходят не из-за человеческого фактора, а из-за… технического прогресса. Ганс-Герд Беккер объяснил – раньше границы земельных участков определялись при помощи методов, которые давали значительно большую погрешность, чем нынешние. И время от времени ошибки, которые допускали тогда геодезисты, теперь дают о себе знать. Значит, приходится их исправлять. Но при нынешних условиях, когда для таких целей используется GPS, справиться с такой работой не так уже и сложно.
Еще важная деталь – немцы делают все возможное, чтобы повысить ответственность персонала, обеспечивающего работу кадастровой системы. В частности, это касается нотариусов, а особенно – инженеров-геодезистов. К последним выдвигают слишком высокие требования.
Инженеры-геодезисты имеют статус, который приравнивается к статусу публичных людей. К их числу, в частности, относятся адвокаты, врачи, учителя. Именно этим специалистам немцы доверяют больше всего. Значит, инженеры-геодезисты не могут ошибаться, а иначе потеряют доверие клиентов, а с ним – работу.
Для оказания услуг инженеры-геодезисты должны иметь соответствующий сертификат. По существу, это тот документ, который по значению не уступает паспорту, а иногда может значить даже больше.
Дело в том, что паспорт в Германии, как и в любой другой стране, предоставляется каждому гражданину, а упомянутый сертификат – лишь отдельным. На него могут претендовать исключительно специалисты, которые имеют не просто высшее образование, а еще определенное время проработавшие по соответствующему профилю (аналог интернатуры для врачей), сдали государственный экзамен и еще в течение года получали практические навыки под руководством сертифицированных геодезистов. И даже это еще не является гарантией получения желанного документа.
Есть и определенные возрастные ограничения. Например, сертификат не выдается тем геодезистам, которые уже вышли на заслуженный отдых.
После таких испытаний, заверил Ганс-Герд Беккер, ни один инженер-геодезист не захочет пренебрегать законами или выполнять работу на скорую руку.
Что важно – численность персонала инженера-геодезиста ограничена 2-3 лицами. Сделано так специально, чтобы он мог лично проконтролировать работу своих подчиненных. Так как за нее отвечает персонально.
Впрочем, в разных немецких землях действуют разные правила. Так, в Баварии вообще отсутствует институт сертифицированных инженеров-геодезистов. Есть земли, где количество этих специалистов жестко регламентируется. Оно определяется реальными потребностями. А есть земли, где нет таких ограничений: сертификаты может получить любое количество инженеров-геодезистов, главное, чтобы потом они смогли найти себе работу.
Если инженер-геодезист допустил грубую ошибку, на него можно подать в суд. Но немцы этим не злоупотребляют. И не только потому, что не хотят лишних забот: инженеры-геодезисты своим внимательным отношением к работе не дают им повода для этого. Однако, учитывая, что ошибка может стоить сертифицированному геодезисту уголовного преследования, в результате которого он может до конца своих дней возмещать потерпевшему убытки, ответственность этих специалистов подлежит обязательному страхованию по типу нашей «автогражданки».
Интересный факт – если немец возвел капитальное строение, например, жилой дом на территории соседа, тот не может его разрушить. В таком случае действует правило – а куда ты смотрел, пока продолжалось строительство? Сосед может разве что сдать свой кусок земли в аренду и от этого иметь выгоду.
Однако подобные случаи очень редкие. Они классифицируются как чрезвычайные. По информации Ганса-Герда Беккера, разрешения на строительство предоставляются на основании современных карт, а они почти не допускают неточностей. Поэтому и вероятность конфликтов, которые возникают между соседями из-за земельных границ, сводится к минимуму.
Как и в Украине, земли в Германии делятся на разные категории. Среди них есть такие, которые принадлежат частным лицам, государству, территориальным общинам и пр. И все они в одинаковой мере охраняются на законодательном уровне. Если и изымаются ради общественных потребностей, то исключительно на законных основаниях. Немцы ценят собственность и умеют ее оберегать, а в случае необходимости – защищать. Особенно, если это касается земельной собственности.
Именно поэтому, считает юридический советник Проекта USAID «АгроИнвест» Павел Кулинич, немецкий опыт является очень ценным для нашей страны, в которой с 1 января 2013 г. внедрен государственный земельный кадастр и введен единый реестр прав на землю и другую недвижимость – аналог поземельной книги Германии. Ведь ключ к решению многих земельных проблем, которые возникли с внедрением кадастра и реестра, можно найти в передовом опыте наших немецких коллег.
Тарас Терновской
