Землю народу, кредиты аграриям: как банки будут финансировать покупку земли
Как банк мы ожидаем в первые месяцы открытия рынка земли активного кредитования. И связано это с несколькими вызовами.
Один из важных вызовов — «пропускная способность» нотариусов. Они физически не смогут оформить большое количество заявок. За день нотариус способен заверить не больше 8 договоров купли-продажи. Поэтому многое придется делать самому аграрию для формирования пула земли, вплоть до того, что собрать людей в конторе и привезти на место нотариуса.
Что касается самих ограничений. Чем больше их будет предусмотрено законом, тем больше времени понадобится для их тщательной проверки. Да, значительную часть проверяет нотариус, но мы как банк тоже будем производить аналогичные проверки, принимая решение о финансировании. Проверке будет подлежать резидентность, связанные лица, количество гектар в одни руки и т. д.
Возможным решением вопроса мог бы стать единый централизованный государственный реестр с доступом к нему как со стороны нотариусов, так и со стороны банков.
Все это крайне важно. Потому что, если земельный участок будет приобретен, и потом выяснится, что это сделано неправомерно, — соглашение будет аннулировано.
Важным элементом принятия решений по финансированию банками является финансовое состояние компании (долговая нагрузка, лимитированные возможности агроклиента обслуживать увеличенный долг), уровень EBITDA. Последний параметр прогнозируемо снизится в этом году за счет роста затрат, падения курса доллара и гривневой цены продукции. Это снизит максимально возможные лимиты финансирования, часть из которых могла бы пойти на покупку земли.
Раньше хороший агробизнес в среднем зарабатывал $300 на га, а это где-то 30% EBITDA. Сейчас этот показатель прогнозируется на уровне — 10%. Если это будет так, то клиент может воспользоваться кредитным инвестиционным лимитом в 3 раза меньше, чем он мог бы.
Если у клиента нет кредитов, он может выкупить свой земельный банк только в размере 20%. Это максимальная возможность, которую может банк предложить. В свою очередь, если у агрария есть действующие кредиты, потенциальный лимит на покупку земли будет снижен, что обеспечит покупку не больше 10% своего земельного банка.
По разным оценкам, сейчас около 10% пайщиков готовы продать земли, и первые сделки купли продажи преимущественно пройдут за собственные деньги агрария.
Банковский сектор в лице иностранных банков не будет финансировать землю, как ломбард. Банк в свое время понес потери на рынке кредитования ипотеки, чтобы не повторять этот опыт с рынком земли, главным критерием при принятии решения о кредитовании будет финансовое состояние клиента — его мы будем тщательно проверять. Т. е. где-то мы даже можем финансировать без обеспечения, но финансовое состояние и деловая репутация для нас — ключевые.
«Шахматка». Банк хочет кредитовать консолидированные ликвидные массивы земли. Мы с осторожностью относимся к покупке земельных участков частями. Нет понимания, какая у них будет ликвидность. Мы можем кредитовать «шахматку» до тех пор, пока не наткнемся на первый проблемный кейс. Кстати, возможность покупать консолидированные массивы с высокой долей вероятности появится на базе госземель.
Еще один важный вопрос — стоимость. При покупке земли неизбежно возникнут дополнительные затраты. Понятно, что это в первую очередь непосредственно цена земли, плюс налоги. Так, если участок оформляется у нотариуса, то ему идет 1%, 5% — налог НДФЛ, 1,5% — военный сбор. То есть дополнительно 7,5%. Если через аукционы — дополнительно 4%. Плюсы расходы на организацию всего этого процесса. Аграрий должен найти собственников земельных участков, организовать их подъезд, все это стоит денег.
А еще залог и ипотека, и все проверки, которые банк должен провести. Причем нужно понимать, что приобретение земельного участка в собственность может происходить для одного физического лица в разных частях Украины. То есть проверка может осуществляться в момент оформления соглашения. И это надо отрегулировать, так как могут возникнуть судебные споры.
Господдержка в виде компенсации учетной ставки планируется только небольшим хозяйствам. Операторами выплаты госкомпенсаций в 2019 году выступало около 20 банков, вполне возможно, их список будет расширен.
Важный момент, о котором в контексте рынка земли говорят мало, — страхование. А точнее, его фактическое отсутствие. Если клиент наращивает кредитную нагрузку, и при этом у него что-то происходит с урожаем, мы как банк будем вынуждены идти по строгим процедурам. Когда клиент не платит проценты, мы должны реагировать соответственно. А если не платит тело, а только проценты — возможна пролонгация. Другого пути нет.
В этом смысле очень актуален вопрос индексного страхования. Мы ведем переговоры с одной из страховых компаний относительно сотрудничества. Любопытно, что большинство действующих клиентов у этой компании — иностранные агропредприятия. Отечественные аграрии почти не страхуются. Они привыкли, что маржинальность бизнеса позволяет переживать негативные сценарии.
Что касается обещанных госгарантий для банков, то мы еще пока не понимаем их механизма. Если их стоимость будет, например, 2%, на этот процент вырастет стоимость финансирования в банке. Надо сначала понять механизм. Думаю, первыми начнут это делать госбанки. Мы же сначала посмотрим на их опыт. Иностранные банки пойдут туда во вторую очередь.
Что касается непосредственно спроса на землю, то я вижу, что кто хотел, уже купил ее с помощью разных инструментов, в частности, эмфитевзиса.
Теперь посмотрим с точки зрения бизнес-эффективности. К сожалению, финансовая грамотность в агросекторе не самая высокая. Почему? Аграрии много зарабатывают и мало экономят. Зачем ты покупаешь трактор John Deere, если у тебя 800 га? И он у тебя большую часть времени стоит. Потому что у соседа такой же. Вот это ответ на вопрос — почему я буду покупать землю, которую арендую? Потому что буду.
Если рынок откроется, появится новая каста бизнесменов, условно, те, которые имеют деньги и хотят их вложить в землю. Таким образом, получим 2 типа компаний:
- рантье — компании, владеющие землей и сдающие ее в аренду;
- сервисные компании, оказывающие комплекс услуг по выращиванию урожая, при этом не имея в собственности земель.
Если говорить в целом, то получение кредита на покупку земли будет лучшим стимулом выхода из тени и повышения финансовой грамотности, а значит, и кредитоспособности небольших агропредприятий.
Николай Волков, руководитель корпоративных проектов и партнёрства Райффайзен банка Аваль
