Аренда невостребованных паев. Риски для агропроизводителя
Источник фото: Latifundist.com
Договоры аренды невостребованных (неразделенных) паев — одна из распространенных форм использования земель для сельскохозяйственного производства. Нам на практике встречались компании, у которых количество земли, арендованной по таким договорам, составляет тысячи гектар. При этом каждый арендатор четко понимает, что любой договор аренды невостребованного пая прекратится автоматически после оформления права собственности на него пайщиком или его наследником.
Не изменился этот риск и после внесения изменений Законом Украины № 2498-VIII, вступившим в силу 01.01.2019 г. и в соответствии с которым передавать в аренду невостребованные земли стало возможным только после формирования земельного участка. Более того, последующий Закон 340-IX, вступивший в силу уже 16.01.2020 г. уточнил, что договоры аренды невостребованных земельных участков прекращают свое действие с момента регистрации права собственности на такой участок.
Другие риски для арендатора
Все вышеописанное — давно известные аграриям риски, с которыми они готовы мириться. Однако, как оказывается, это далеко не все и многие просто не готовы к тому, что им уготовил законодатель. Так, Законом 340-IX были внесены дополнительные изменения в действующее законодательство.
Кроме вышеупомянутых, в статью 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» также было внесено положение о том, что если до 01.01.2025 г. собственник невостребованной земельной доли (пая) не оформит на себя право собственности на соответствующий земельный участок, то после формирования такового участка и принятия решения судом, он переходит в собственность соответствующего органа местного самоуправления в качестве бесхозного.
Объясняется это тем, что такие земли до сих пор числятся в коммунальной собственности и органы местного самоуправления, а ранее и районные администрации, передавали их в аренду не как собственники и без регистрации такого права за собой.
Невзирая на тот факт, что большинство производителей слышали о такой норме, они не соотносят ее с нормами, оговоренными в начале статьи, и очень зря. Дело в том, что в 2025 г. весьма вероятно, что большая часть невостребованных паев и земельных участков по предусмотренной процедуре перейдут в коммунальную собственность, так как доход от их аренды является существенной частью местного бюджета. При этом формально в момент оформления права собственности на такой участок, договор аренды на него будет прекращен.
Что говорит судебная практика?
На практике нам приходилось слышать возражения о том, что оговоренное положение ст. 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» касается оформления права собственности на участок именно пайщиком или его наследников, а не любого оформления права собственности. И тут можно было бы допустить некоторые сомнения и согласиться с неоднозначностью положений статьи, если бы не действующая судебная практика.
Так, до 01.01.2019 г. положения статьи 14 того же Закона содержали положения о возможности обмена земельными участками сельскохозяйственного назначения. Учитывая тот факт, что Закон регулирует порядок оборота именно участков, выделенных владельцам паев, воспринималось такое право обмена, как исключительно возможное по принципу паевой участок на паевой.
Более того, такой принцип был подтвержден и Верховным Судом Украины. Первым решением суда по данному поводу стало Постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины в деле № 6-172цс14 от 5.11.2014 г. Однако в дальнейшем, а именно 15.05.2019 г., Верховный Суд Постановлением в деле № 227/1506/18 отступил от такого заключения. Обосновывалось это тем, что оговоренная возможность обмена участками хоть и предусмотрена в Законе, регулирующем паевые земли, но в самой норме статьи четко не говорится о таком ограничении, как обмен исключительно паевых земель на паевые. Таким образом возможность обмена должна трактоваться шире, чем обмен любых сельскохозяйственных земель.
И хоть фабула упомянутого дела немного отличается от рассматриваемой ситуации, аналогия очевидна. Закон не указывает, какое именно лицо должно оформить право собственности на невостребованный участок для прекращения права аренды на него. Если в законе четко указано, что государственная регистрация прекращения права аренды невостребованных земель производится в момент оформления права собственности на участок, то именно таким образом регистратор и должен будет поступить, невзирая на то, кто оформляет право собственности: орган местного самоуправления или пайщик.
Есть ли риски для урожая?
Невзирая на все вышеуказанное, такое «неожиданное» расторжение договоров аренды не несет рисков для урожая, ведь законодатель предусмотрительно указал, что в случае такого расторжения договора аренды невостребованных земель (паев), арендатор будет иметь право собрать посеянный урожай с компенсацией новому владельцу стоимости аренды за необходимый для этого период времени.
Отдельно стоит отметить факт наличия в аренде невостребованных земель (паев) при приобретении аграрных компаний, ведь таким образом риски потери права аренды существенно возрастут, что должно быть учтено наравне с другими основаниями для уменьшения суммы сделки.
Часто в ответ на предостережения мы слышим, что сельские советы и ОТГ не собираются признавать за собой право собственности на невостребованные земли или не имеют необходимых для этого ресурсов. Однако думаю, что многих из них ждет сюрприз, да и право обращения в суд соответствующим органам законодатель не ограничил.
Анатолий Косован, адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group
