Декрет о земле
Источник фото: export LAT
Для начала этого блога я хотел бы ответить на самый популярный вопрос последних трех лет. Тот вопрос, который мне задавали десятки раз и на который мне хотелось бы хотя бы один раз дать развернутый ответ.
А именно – что случиться, когда разрешат продавать сельхозземлю?
Напомню основные постулаты по земле сельхозназначения:
- Сейчас действует мораторий на продажу земля сельхозназначения, целью которого служит желание, чтобы проданные после снятия моратория земли были в собственности украинцев и использовались по целевому назначению, для агропроизводства;
- Мораторий в подвешенном состоянии с 2001 года, неоднократно продлялся и сейчас действует до 2016 года, но по сути, может быть отменен в любой момент;
- После отмены моратория государством предполагается ограничить круг покупателей, максимально исключив из него крупных землевладельцев и иностранные компании.
Что это означает на практике? Владельцами земли по-прежнему остаются бывшие колхозники, которые когда-то на ней работали, сейчас сдали в аренду новым сельским капиталистам, а взамен получают арендную плату: кто на что договорился. Договора аренды у всех нормальных хозяйств заключены лет на 20 с правом первоочередной покупки и каким-нибудь штрафом в случае расторжения. Агрохолдинги застраховались, как могли.
Но нужно понимать, что в украинских условиях всё это, по большому счету, фикция. Расторгнуть такой договор в случае желания не составит большого труда, и держит их, по сути, только то, что агрохолдинг в сёлах выступает заодно и крупнейшим работодателем. Хочешь работать? Договор аренды земельного пая, пожалуйста. Расторг? До свидания. И община, опять же, давит.
Представим на секунду, что реформа произошла и мораторий отменен. Что это даст?
Теоретически, владельцы земли, который, как почему-то думают в Киеве, на ней работают, смогут взять под нее кредиты в банках и развить своё производство. Я не шучу, слышал такие слова своими ушами. Идея купить то, что у тебя уже есть, получить обратно только половину денег после изрядных хлопот, да еще и платить за эту половину банку проценты почему-то считается благом для аграриев.
Еще интереснее вопрос о цене покупки.
Аналитики в отраслевых изданиях осторожно говорят про существующие цены в 800 – 1000 долларов за гектар. Среди сельчан, в свою очередь, пользуются популярностью рассуждения о Польше и Германии, с их землей в 2500 – 4000 евро, и немедленно о том, что наш чернозем гораздо, гораздо лучше. Но согласно последним опросам, не менее четверти владельцев выставят свои участки на продажу немедленно после снятия моратория. Возникнет огромное нетерпеливое предложение на рынке земли.
В свою очередь, пользователям земли нет никакого интереса ее немедленно приобретать. Вот представьте себе на секунду, что вы работаете на арендованном станке долгие и счастливые годы, получаете неплохую прибыль – и вдруг вам предлагают его купить. Зачем? У вас и так всё отлично. Опять же, у вас нет лишних денег, которые стоило бы заморозить в этой инвестиции, ничего нового вам не дающей. Единственной причиной может быть только страх, что этот станок купит ваш конкурент, но в случае с долгосрочной подтвержденной арендой и этот вариант выглядит утопическим.
Земельный банк обычного советского колхоза был около 2 тысяч гектаров. По нынешним расценкам на долгосрочную аренду это стоит 2 млн долларов. Средних размеров хозяйство объединяет до четырех колхозов, и его земля в виде тех же договоров аренды стоит до 8 млн. USD. Оборот у него примерно 10 млн долларов, а прибыль – примерно миллион в год, если более-менее хорошие хозяева и была нормальная погода.
Аренда земель стоит примерно три миллиона гривен в год, или 375 тыс. долларов. Если единоразово эту землю выкупить в ходе реформы, то стоить это будет те же восемь миллионов долларов, то есть окупится в виде аренды за 20 лет. Или, посмотрев с другой стороны, на этот выкуп нужно отдать минимум восьмилетнюю прибыль хозяйства, которая, конечно же, не лежит в ожидании этого счастливого момента.
Кто-то услышал здесь слово «банки»? Правильно. Можно взять кредит. Дадут его под залог той же земли на её половинную стоимость, то есть миллиона на четыре долларов, и будет это стоить минимум 500 тысяч долларов в год – в полтора раза дороже аренды, и замечу, при этом мы получим лишь половину нужных для выкупа денег.
Не получается выгоды.
Конечно, можно попытаться сюда добавить потенциальный рост цены земли, опять-таки, вспоминая цены в Польше и Германии. Но! На много лет вперед у нас предложение земли будет преобладать над спросом, а что будет дальше планировать очень трудно. К тому же сельхозземля – очень неликвидный товар. Небольшое ее количество, до 500 гектаров, способно заинтересовать только местного крупного землевладельца или ближайших соседей, никто другой на этом наделе эффективного производства просто не сможет построить. То есть мы имеем ограниченный круг покупателей с хроническим дефицитом длинных денег и массу мелких продавцов. Я не вижу тут потенциала роста в ближайшем будущем.
В таком виде начало продажи земли в ближайшем будущем становится интересно только для двух категорий покупателей.
Во-первых, это потенциальные рейдеры. Трудно собрать эффективный земельный кластер, но легко помешать его собрать, оспорив позиции нужных договоров аренды и выхватив ключевые участки у местных хозяйств, а потом продать им же за совсем другие деньги.
Во-вторых, мы говорим о внешних покупателях, инвесторах. Те же банки, крупные зарубежные инвесторы могут на упавшем рынке земли скупать ее неограниченно, замораживать и ждать десятилетиями неизбежного подъема.
И у тех, и у других ключевое слово – «замораживать».
Вот этого и боится любое наше правительство, вот поэтому и работает мораторий. И будет работать еще долгие и долгие годы. И слава богу.
Автор – Бабаев Дмитрий, финансовый консультант Юридической фирмы «ILF» (Инюрполис).
