Актуальные вопросы аренды неистребованного пая
Источник фото: export LAT
После реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий (КСП) многие получили сертификаты на право на земельную долю (пай), в последующем выделили принадлежащие им земельные доли (паи) в натуре (на местности) и получили государственные акты либо свидетельства на право собственности на земельный участок.
В то же время, до сих пор существуют земли с особым статусом, которые не относятся ни к одной из форм собственности. Они были переданы в коллективную собственность КСП, которой больше не существует, в последующем подпали под распевание, но своих конечных частных собственников так и не обрели. В частности, речь идет о так называемых неистребованных паях.
Законодательство не содержит четких положений относительно юридического статуса таких паев и их оборота. В законодательстве нет даже такого термина как «неистребованный пай». В связи с этим на практике вопрос о том, как их передавать в аренду остается спорным. Но актуальным, поскольку земля соответствующая неистребованным паям составляет около 4 миллионов га.Отношения аренды неистребованных паев урегулированы Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» (далее – Закон о паях), постановлением КМУ от 24.01.2000 года №119 «Об утверждении Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая)» (далее – Постановление), приказом Госкомзема от 17.01.2000 N 5 «О типовой форме договора аренды земельной доли (пая)» (далее – Приказ) и другими нормативно-правовыми актами.
Исходя из положений законодательства, при аренде неистребованного пая мы имеем дело с особым предметом аренды, который не является объектом недвижимости. Это условная доля сельскохозяйственных угодий без четко определенных границ и размера. Основным документом, который удостоверяет право на земельную долю (пай) является сертификат. Также это может быть свидетельство о праве на наследство, гражданский договор либо решение суда о признании права на земельную долю (пай).
Учитывая это, как можно правильно, не нарушая законодательство, получить в пользование землю, соответствующую неистребованным паям?
Вариант первый – аренда пая, собственник которого получил сертификат на этот пай, но не выделил его в натуре.В этом случае арендодателем, как правило, выступает владелец сертификата. Договор аренды заключается непосредственно с ним и по типовой форме, утвержденной Приказом. Разделом IX " Переходные положения" Закона Украины «Об аренде земли» (далее – Закон об аренде) предусмотрено, что собственники сертификатов на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договора аренды. В то же время, Закон о паях (ст.13) предусматривает, что до получения владельцем сертификата государственного акта на землю право на передачу ее в аренду принадлежит уполномоченному органу власти (сельсовет либо районная государственная администрация, в зависимости от местонахождения земли). Соответственно, на лицо коллизия в законодательстве, которая не позволяет четко определить, с кем же все-таки нужно заключать договор аренды земли, соответствующей паям, которые не были выделены в натуре.
В любом случае, независимо от того, с кем заключен договор аренды – с владельцем сертификата или с уполномоченным органом, в обоих случаях договор будет считаться действительным.
Однако, с точки зрения возможных рисков, рекомендуется, по возможности, договор заключать с владельцем сертификата на право на земельную долю (пай). Это связано с тем, что после того как Вы заключили договор аренды пая с уполномоченным органом, владелец сертификата может «проснуться» и тоже захотеть сдать свой пай в аренду. В таком случае, есть вероятность, что свое желание он захочет отстоять в суде или как минимум поделиться им с органами прокуратуры.
Необходимо помнить, что договора аренды земельных долей (паев) подлежат обязательной регистрации исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по его месту расположения в соответствии с Порядком.
Регистрировать такие договора в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений нельзя, поскольку паи не являются недвижимостью. Однако, как отмечают многие эксперты, если бы это было возможно, то арендаторы могли бы избежать многих рисков и неудобств. Вариант второй — аренда пая, собственник которого не получил сертификатВ этом случае в соответствии со статьей 13 Закона о паях арендодателем будет исключительно сельсовет либо районная государственная администрация.Других принципиальных отличий от первого вида аренды неистребованных паев нет.Такой договор также подлежит обязательной регистрации исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по его месту расположения.
В то же время, риск оспаривания такого договора вновь объявившимся владельцем «сертификата» гораздо ниже, чем в предыдущем случае, поскольку здесь не может идти речь о распоряжении уполномоченными органами чужим имуществом (паем).
Также хотелось бы обратить внимание, что в обоих случаях для аренды пая нет необходимости проводить аукцион, поскольку пай не является ни государственной, ни коммунальной собственностью.
Кроме того, в обоих случаях необходимо учитывать следующее. Часто договор аренды заключается на более чем одну земельную долю (пай). Это удобно для арендатора, поскольку он получает один документ на все паи (а не отдельный на каждый), и регистрировать ему будет нужно также только один договор. В то же время, следует не забывать о том, что у этого подхода есть один большой недостаток. Каждый раз, когда хотя бы один из владельцев паев будет решать выделить свой пай в натуре, договор аренды придется каждый раз перезаключать и перерегистрировать. Резюмируя, еще раз подчеркнем, что заключение договоров аренды доли (пая) является законным способом получения в пользование сельскохозяйственной земли. Однако, используя этот способ, необходимо всегда помнить о рисках и уделять максимально пристальное внимание оформлению документов.
