Дикое поле: как аграриям защититься от спекулянтов после 1 июля 2021 года?
Источник фото: Latifundist.com
Законопроект о рынке земель сельскохозяйственного назначения, который был принят во втором чтении 31 марта 2020 года, принес немало вопросов и страхов для землепользователей.
Товарное сельскохозяйственное производство в Украине на 80% осуществляется юридическими лицами, которые не будут иметь права покупать земли, не менее 30% из них не смогут выкупать арендованные земли даже с 2024 года, поскольку имеют долю капитала нерезидентов. Чтобы не погружаться в детали, с основными положениями законопроекта можно ознакомиться здесь.
Главное, чего боятся агропроизводители — законопроект открывает ряд возможностей для спекулянтов, которые обязательно захотят подзаработать на основном национальном богатстве.
Однозначно, в наше время достаточно небольшая часть владельцев — думаю, не больше 3-5% — захочет продать земельные участки. Владельцы — физические лица смогут продавать свои паи только физическим лицам. При этом, согласно действующему законодательству, договоры аренды земли после смены собственника не утратят своего действия, если иное не предусмотрено самим договором. Однако такие случаи не часто встречаются на практике. Естественно, именно тем и страшен спекулянт, который будет покупать землю с целью перепродажи. Перепродажа земли всегда эффективнее, если участок не обременен арендой. Соответственно, новый владелец-спекулянт сделает все, чтобы добросовестный пользователь потерял право аренды, или же просто не продлит договор после окончания его срока.
Читать по теме: Принят закон о рынке земли. Что он несет?
Именно для обеспечения прав пользователя законодательством установлено его преимущественное право на выкуп арендованного объекта. По моему мнению, на сегодняшний день это единственный возможный инструмент защиты, даже если арендатор включен в круг субъектов, которые не могут покупать земли сельскохозяйственного назначения.
Суть в том, что собственник земельного участка, который передан в аренду, с целью соблюдения норм о первоочередном праве обязан уведомить арендатора о стоимости, за которую он намерен продать земельный участок, время и место совершения сделки. Без соблюдения этой процедуры нотариус сделку не заверит.
В свою очередь, согласно законопроекту, арендатор имеет право перевести свое преимущественное право на иное лицо. Итак, совет землепользователям: искать лояльных к ним покупателей земельных участков и договариваться с последними о добропорядочных арендных отношениях после заключения договоров купли-продажи паев, которые они арендуют. Например, внесение изменений в договор об изменении сторон и увеличении срока аренды.
Конечно, не помешало бы и законодателю подумать об определенных мерах по недопущению спекуляций землей.
Во-первых, стоит подробнее и конкретнее урегулировать нормы о первоочередном праве.
Во-вторых, нужно установить прогрессивные ставки налога на доходы физических лиц на перепродажу земельных участков.
Сегодня на участки, которые продаются и находятся в собственности продавца более трех лет, установлена ставка НДФЛ 0%, до трех лет — 5%. Данные нормы нужно пересмотреть в сторону увеличения. Думаю, для превентивного сдерживания спекуляций, ставка налога для перепродажи в первый год должен быть не менее 40%, в последующие годы — 18% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, но не менее экспертной оценки.
Конечно, открытие рынка земли — выдающийся и правильный шаг. Однако спешка с принятием соответствующего законопроекта (в том числе под давлением МВФ) привела к несовершенству его норм. Впрочем, достаточно простые шаги способны исправить ситуацию. Надеюсь, среди законодателей есть те, кто это понимает.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга «Мироновский хлебопродукт (МХП)»
