ТОП-8 факторов формирования цены на сельхоз землю
«Панорамные окна, закрытая территория, подземный паркинг, детская площадка, рядом лес/озеро/метро/ТРЦ/детский сад/школа (нужное подчеркнуть)», — примерно так обычно звучат объявления о продаже жилой недвижимости. С 1 июля следующего года после снятия моратория многие задумаются, что же написать в объявлении о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения? Какие особенности земли добавят ей ценности? Попробуем разобраться.
Ценность земли будут определять в первую очередь те особенности, которые непосредственно связаны с ее целевым назначением — ведением товарного сельскохозяйственного производства.
Как правило, это выражается в пригодности земли к ведению сельскохозяйственной деятельности. А поскольку такое производство является еще и товарным, следовательно, еще и в возможности перемещения и реализации выращенной продукции. Поэтому факторы, которые будут влиять на формирование базовой цены земельного участка, по моему мнению, можно будет разделить на две основные категории: качественные показатели земли, которые непосредственно влияют на урожайность, и особенности ее расположения.
Качественные показатели земли, которые непосредственно влияют на урожайность
- Качество почвы.
По определению Министерства аграрной политики США, качество почвы — это функциональная пригодность почвы для конкретного вида землепользования. Эта характеристика отличается для различных почв. Такие показатели, как содержание органических веществ, засоленность, уклон, уплотнения, имеющиеся питательные вещества и глубина укоренения, помогают оценивать состояние и здоровье почвы — ее качественные параметры.
- История севооборота.
Севооборот — это научно обоснованное чередование сельскохозяйственных культур во времени. Чередование культур (история севооборота) на земельном участке представляет собой правильную смену одних растений другими. Как правило, в течение четырех лет. Неправильный севооборот негативно влияет на качественные характеристики почвы. Например, размещение на земельном участке такой культуры, как подсолнечник, чаще одного раза в пять лет является причиной чрезмерного выноса питательных веществ, нарушения баланса влаги и эрозии (разрушения) почвы.
Читать по теме: Почва: спасательная операция
- Уровень увлажненности в регионе, в котором размещен земельный участок.
Как показывает практика растениеводства текущего года, уровень осадков является критически важным для результативности товарного сельскохозяйственного производства в нашей стране. Среднегодовые суммы осадков уменьшаются с запада и северо-запада на юго-восток и юг от 650-600 мм до 300 мм. Соответственно, с изменением климата перспективность земель сельскохозяйственного назначения будет сдвигаться в обратном направлении — с юго-востока и юга на запад и северо-запад. Но, несмотря на качество почвенного покрова, это смещение будет ограничиваться климатической зоной лесостепи на севере.
Особенности расположения
- Логистическая близость к складским мощностям покупателя и наличие автотранспортных путей.
Для эффективности сельского хозяйства нужно не только обеспечить производство продукции, но и позаботиться о сети ее сбыта. Обычно затраты на логистику составляют около 10% расходов растениеводства, поэтому логистические возможности перемещения урожая достаточно важны.
- Наличие/отсутствие объектов, которые могут создавать неудобства для проведения технологических операций на земельном участке.
К таким «неприятным бонусам» можно отнести линии электропередачи, газопроводы, вкрапления земель историко-культурного назначения и т. п.
Конечно же, данные категории будут иметь влияние, если потенциальным покупателем земли будет выступать аграрий. Если же земельный участок приобретается для последующей передачи в аренду, то, конечно, влияние на стоимость будут иметь и другие факторы.
- Надежность землепользователя (арендатора).
В первую очередь такой покупатель будет предоставлять преимущества земельным участкам, которые находятся в пользовании надежного арендатора или могут быть ему переданы в пользование. Земельные участки, находящиеся в пользовании публичных компаний, обладающих большими земельными банками, в таком случае всегда будут иметь определенное преимущество. Покупатель такой земли будет иметь более высокий уровень уверенности в надежности арендно-договорных отношений в долгосрочной перспективе по сравнению с мелким пользователем.
Читать по теме: Feodal.onlinе — помощник в управлении земельным банком
- Размер арендной платы.
Если вышеперечисленные факторы будут влиять на само решение «покупать или не покупать» землю, то размер арендной платы будет влиять непосредственно на формирование цены земельного участка. Из практического анализа реализованных сделок по покупке-продаже земель сельскохозяйственного назначения, не подпадающих под мораторий, можно сделать вывод, что стоимость земельного участка колеблется в пределах 7-10 годовых арендных платежей. Хотя и официально эксперт-оценщик при подготовке отчета об оценке земельного участка вряд ли станет использовать такие категории.
- Возможность получать премии за продление срока действия договора аренды.
Достаточно часто аграрии используют практику мотивации собственника земельного участка к заключению, перезаключению или пролонгации договоров аренды земли. Чаще всего это около 10 тыс. грн ($360) за пролонгацию договора аренды на 10 лет. Наличие такой мотивации у арендатора достаточно положительно влияет на цену земельного участка — до 10% от ее стоимости.
Это ключевые факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Если планируете продажу или покупку земельных паев, в своих оценках опирайтесь прежде всего на эти параметры.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга МХП
