Бути чи не бути вам власником сільськогосподарської землі?
Источник фото: Latifundist.com
Чим ближче до відкриття ринку землі, тим більше бажаючих розібратись в деталях процесу придбання пайових наділів. Сьогодні вже досить багато «мисливців за паями» розмістили безліч оголошень на кшталт «куплю пай дорого».
Ситуація не викликає подиву. Як на мене, то бажаючих купити землю сьогодні може бути більше, ніж тих, хто хотів би її продати. Купувати чи не купувати особиста справа кожного. Однак, потенційним покупцям землі потрібно бути обережними — не все так просто, як здається на перший погляд.
Землеволодіння на сьогодні досить непроста річ. Які неприємності можуть чекати вас після купівлі сільськогосподарської землі?
Я б розділив їх на кілька груп:
- Якісні характеристики об’єкта придбання.
Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка може мати свою специфіку: рельєф, заліснення, перезволоження або навпаки недостатність вологи, низьку родючість ґрунту. І якщо рельєф та заліснення можна побачити неозброєним оком на місці, то рівень вологи чи родючість ґрунту без спеціальних засобів, знань та навичок ніяким чином не визначиш.
Не проаналізувавши такі фактори, в жодному випадку не приймайте рішення про придбання земельної ділянки, оскільки можете купити непридатну для використання територію.
Назад повернути навряд вийде.
Читати по темі: Владимир Нагорный: украинцы не будут продавать паи, после снятия моратория
- Кількісні характеристики об’єкта придбання.
Досить часто земельні паї, які члени колгоспів отримували у приватну власність, складались із кількох земельних ділянок, і хоч це на сьогодні окремі об’єкти нерухомого майна, однак, як правило, продаватимуться вони одними лотами. Тобто, купуючи земельну ділянку, в додаток можете отримати ще одну або й декілька ділянок садів, сінокосів чи пасовищ. Такі частки зазвичай не мають особливої цінності, оскільки малопридатні або ж взагалі не придатні для основного виду використання — рослинництва.
- Правові характеристики об’єкта придбання.
80 % сільськогосподарських земель в Україні на сьогодні використовується через оренду, яка, в свою чергу, досить врегульована чинним законодавством та, зазвичай, зареєстрована державою (в даному випадку — визнана легітимною). Можна із достатньою вірогідністю стверджувати, що 8 ділянок із 10, що продаватимуться після 1 липня 2021 р. будуть обтяжені орендою. З власної практики можу стверджувати, що договори оренди, в яких міститься положення про те, що вони припиняють свою дію в зв’язку із зміною власника земельної ділянки зустрічаються вкрай рідко. Отже, будьте готові під час та після придбання земельної ділянки вести комунікацію із третьою стороною — Орендарем.
Конкурентні відносини настільки підганяють орендарів, що вони, підвищуючи розмір орендної плати, не завжди встигають вносити зміни до договорів оренди землі про ставку орендної плати.
Тому досить непоодинокі випадки, коли попередній власник отримував в рази більшу ставку оренди ніж та, що формально зафіксована в договорі.
Більш того, недобросовісний продавець може приховати деякі факти від вас. Наприклад, факт отримання авансу від орендаря за кілька років або ж ще гірше за весь період дії договору. Як правило, будь-яка земля купується для власного використання, або для передачі в оренду з метою отримання певного доходу. Якщо ж ви не зможете землю використовувати, або не отримаєте планового доходу, це також не найкращий привід для того щоб її купувати.
Підсумовуючи, хочу додати: якщо ви плануєте купівлю сільськогосподарської землі, подумайте над наведеними нюансами (це не виключний перелік) і не ризикуйте вкладати кошти в активи, які не забезпечать бажаного результату.
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних та майнових відносин МХП
