Инструкция аграрного перфекциониста, или Почему хаос в земельном банке чреват проблемами
Источник фото: Latifundist.com
Открытие рынка земли приближается. А это значит, что внимание к этому активу растет в геометрической прогрессии. Именно поэтому необходимо быть на шаг впереди своих конкурентов.
Как правильно вести учет земельного банка, с какими вызовами придется столкнуться аграриям ввиду быстрых перемен в земельных отношениях, что принесет закон №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений», а также как минимизировать риски потерь земельных участков и избежать штрафов ДЗК? Давайте разбираться!
В шаге от рынка земли
Каждому товаропроизводителю перед открытием рынка земли важно осознать необходимость проведения аудита в пределах тех административных единиц, где он работает. Потому что правила игры до и после открытия рынка земли разные как со стороны товаропроизводителей, так и со стороны самих арендодателей.
Аудит важен в первую очередь для выявления незарегистрированных договоров аренды. Второе — это выявление договоров аренды, у которых близится к окончанию срок аренды. Третье — обнаружение необоснованной обработки земель, самозахвата земель государственной и коммунальной собственности, а также обнаружение технических потерь, когда арендуемый земельный участок обрабатывается не полностью. Ну и четвертый пункт — это видение целостной картины в пределах ваших административных единиц, а также принятие решений о правильной конкуренции и об управлении своим зембанком в целом.
Зембанк под контролем
Учет земельного банка маленьких и средних товаропроизводителей в Украине — это проблемный вопрос по той простой причине, что в подавляющем большинстве им никто не занимается. Аграрии надеются на свой блокнот и память всех своих арендодателей. Но с 1 июля 2021 г. вступает в силу ЗУ №2178-10 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который открывает рынок земли. Соответственно, понятие учета земельного банка переходит в совершенно другую плоскость. Однако у вас в запасе еще есть несколько месяцев, чтобы попытаться навести порядок в своем земельном банке.
Правильный земельный банк выглядит следующим образом:
- стабильные массивы, зарегистрированные в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПНИ);
- уплаченная арендная плата;
- отсутствие незаконной обработки.
Что касается стабильности массивов, то любому товаропроизводителю необходимо смотреть комплексно на ситуацию не только в пределах своих полей, но и в пределах административных единиц, где они работают. Так как это напрямую влияет на стабильность предприятия. Сталкиваясь с разного рода проблемными ситуациями с землей, зная общую целостную картины вокруг, вы приобретаете пару «тузов в рукаве» в преддверии открытия рынка земли.
Второй момент — это арендная плата. Качественный учет выплаты арендной платы обеспечивает стабильность договоров аренды земли. Ведь мало кто захочет оспаривать подобные взаимоотношения. А вот если в ваших договорах присутствует разного рода учет индекса инфляции и т. п., можно с легкостью «прозевать» момент выплаты арендной платы. Кроме того, при желании и высокой конкуренции в вопросах купли-продажи земельного участка, частота случаев поиска лазеек в законодательстве, а следовательно и в договорах, будет увеличиваться. И все больше людей будут стремиться расторгнуть подобные взаимоотношения.
Что касается органов местного самоуправления, то они в первую очередь заинтересованы в «белой» арендной плате и получении налогов от товаропроизводителей. И в «войне» за арендодателей они всегда будут на стороне тех, кто исправно платит налоги.
Зарегистрируй договоры и спи спокойно
Зарегистрированные договоры аренды — это важная часть в учете земельного банка. Это «живые» и «мертвые» арендодатели.
«Живых арендодателей» необходимо увидеть, пойти и попробовать их зарегистрировать. Подобная практика возможна только сейчас. Нужно не упустить момент и успеть заскочить в «последний вагон». Через каких-то полгода подобный сценарий будет проблематичен или вовсе невозможен. Потому что много незарегистрированных договоров аренды — это или пропущенные, забытые или идейные люди, которые не хотят сдавать землю в аренду. Соответственно, сейчас есть шанс убедить таких людей.
После открытия рынка земли обязательно возникнут ситуации, когда приоритетным вариантом для арендодателя станет продажа земли, а не ее аренда. Одним земельным участком он захочет решить все свои жизненные проблемы. Так как большинство, скорее всего, будут устанавливать неадекватные цены, не $2-3 тыс за га, а $20 тыс.
«Мертвые» арендодатели — это имущество, которое находится под управлением сельсовета. Необходимо двигаться в направлении установления диалога с громадой, заключать с ними договоры на управление наследством, платить им деньги и законно обрабатывать эту землю. Зарегистрированные в ГРВПНИ договоры позволяют обрабатывать землю более эффективно, показывать ее кредиторам, банкам, трейдерам, поставщикам СЗР и работать «вбелую». Такие договоры действуют до момента наследования, но в любом случае на момент посева у вас будет законное право на обработку земли.
Второй важный пункт — это срок действия договоров аренды. Необходимо сосредоточиться на соглашениях по сроку договоров аренды. Это дополнительные соглашения по рынку земли, которые необходимо восстановить на максимальный срок до открытия рынка. Важно уделить этому моменту особое внимание.
Третий пункт — это необоснованная обработка и самозахват земель государственной и коммунальной собственности. Это ситуация, с которой знаком практически каждый землепользователь. Различают 2 типа самозахватов. Первый — это «наглая» обработка земель коммунальной или государственной собственности большими массивами на протяжении нескольких лет, пренебрегая рисками потери урожая или штрафов. И второй тип — это распахивание. Многие товаропроизводители не выносят границы земельных участков в натуре. Поэтому и возникает распахивание земель государственной собственности.
Напомним, что Верховная Рада приняла законопроект №2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений», которым предусматривается возможность громад распоряжаться землями за пределами населенных пунктов. Необходимо понимать, какие риски он несет для аграриев. Громады для наполнения бюджета будут или штрафовать таких товаропроизводителей за подобную обработку государственных земель, или инвентаризировать их и продавать покупателю. И когда вы все же пойдете на аукцион, «в игру» может вступить ваш конкурент, который нарочно будет поднимать ставки за лот, зная, к примеру, что на поле растет ваша кукуруза или подсолнечник. Поэтому здесь вы либо принимаете для себя все риски и живете дальше, или выносите границы своих земельных массивов в натуре и обрабатываете только земли, принадлежащие вам по закону.
И последний, но немаловажный пункт — оценка общей ситуации. Далеко не все товаропроизводители точно знают границы своих обрабатываемых массивов, что уж говорить о землях конкурентов. Ведь «шахматка» очень распространена на территории Украины. Около 80% аграриев работают с ней. Для того чтобы «шахматка» была на вашей стороне, необходимо знать живых и мертвых арендодателей в пределах массивов ваших конкурентов. Обычно необходимость в подобной осведомленности появляется только после стабилизации своей земли. Соответственно, первый шаг — заключать договоры аренды. Только после этого у вас появится веский аргумент в выборе договоров по шахматке.
Читать по теме: Объять необъятное, или Зачем знать все о своих землях
Система Feodal.Land
Учет земельного банка начинается с понимания его границ и расположения на основной карте пользователей земельных участков. Визуализация земельного банка в системе — это первый шаг к его учету. Второй шаг — это оперативное получение информации по каждому участку, общей аналитики и визуализации сроков договоров аренды. Весь этот функционал представлен в новом продукте от компании Feodal.online — Feodal.Land.
Так, на карте можно увидеть, что красным цветом обозначены участки договоров аренды, которые заканчиваются в ближайшие два года (или уже закончились). Желтым цветом выделены земли со сроком аренды 2,5 лет. Зеленым — более 5 лет. Серым — участки без договоров
Нужно отметить, что информация доступна в рамках выбранных предприятием ОКВЭД (или границы бывших сельских советов), то есть пользователь видит не только свой земельных банк, а и земельные участки конкурентов. В войне за паи карта сроков договоров аренды и информация о владельце земельным участком является основным инструментом.
Серым цветом система обозначает земельные участки, которые не имеют договоров аренды, среди них арендодатели и деляться на «живых» и «мертвых». Чтобы понять кто жив, а с кем нужно договориться, в системе предусмотрен экспорт реестра, где вы получаете список земельных участков и владельцев, с которым идете к старосте округа, тот отмечает кто жив а кто мертв, заключаете договор про управление наследством и обрабатываете нужную вам землю.
Из-за отсутствия визуализированной информации о своих массивах часто фермеры арендуют земельный участок, но обрабатывают его не полностью. Для решения этой проблемы в системе разработана функция подсчета таких площадей и визуализации технических потерь. Это помогает агропроизводителям оптимизировать процесс обработки земли и увеличить свои доходы. Чтобы это увидеть на карте, на спутниковые снимки, где показывается обработка ваших участков, накладывается кадастровая карта и рисуются пределы обрабатываемых массивов. Далее система автоматически рассчитывает такие потери и показывает пользователю местонахождение тех земельных участков которые обрабатываются не полностью.
Также в Feodal.Land присутствует пункт меню «Рейтиниг», где пользователь может видеть общую аналитику по земельному банку в пределах ОКВЭД, сколько определенный товаропроизводитель имеет земельных участков в этих пределах и конечные сроки договоров аренды по каждому году.
Красные линии на карте — это границы фактической обработки (согласно спутниковым снимкам). А в пункте меню «Поля» пользователь, нажав на любой массив, может получить структуру землепользователей в пределах нужного поля.
За более детальной информацией обращайтесь за телефоном:
+380(93)14 532 46
e.shvets@feodal.online
Андрей Демьянович, основатель сервиса Feodal Monitor Bot и Feodal.online
