Преимущественное право на покупку земли. На кого оно работает
Источник фото: Latifundist.com
Положение о преимущественном праве покупки земельных участков уже давно было зафиксировано в Земельном кодексе. Но, разумеется, без работающего рынка земли реализовать его не было возможности. Теперь же такая возможность появилась. 27 мая вступил в силу Закон №1423-IX, который регламентирует использование преимущественного права на приобретение земли сельхозназначения. Адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолий Косован в своем блоге рассказал о том, кто может воспользоваться преимущественным правом, как его передавать и защищать.
Читать по теме: На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста
Кто может воспользоваться преимущественным правом?
В первую очередь тот, кто имеет специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (разумеется, речь об областях, где добывают ископаемые: Житомирской, Волынской, Ровненской).
Во вторую очередь — арендатор земельного участка.
Если преимущественное право не было предусмотрено в договоре аренды, оно все равно остается за арендатором
По договору эмфитевзиса преимущественное право не предусмотрено (за исключением случаев, когда в самом договоре эмфитевзиса это право оговорено).
Если субъект — арендатор, заключивший договор с владельцем земли, то такой арендатор не обладает преимущественным правом приобретения земельного участка.
Порядок заключения договоров купли-продажи
- Владелец обязан подать заявление нотариусу о своем желании продать земельный участок.
- Нотариус регистрирует это намерение.
- Нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить субъекту преимущественного права о данном намерении и предоставить ему договор со всеми условиями купли-продажи.
- Арендатор в течение месяца должен сообщить о своем решении нотариусу.
Важно
- Независимо от того, получил ли субъект сообщение от нотариуса, самого факта отправки сообщения по надлежащему адресу уже достаточно, чтобы начинать отсчет времени.
- Согласие с предложением продавца (владельца) должно быть безусловным.
- Срок на заключение договора купли-продажи — 1 месяц (с момента получения предложения о продаже участка). Если арендатор в течение месяца не ответит на сообщение нотариуса, это воспринимается как отказ от преимущественного права.
- После получения согласования от арендатора нотариус должен в течение месяца назначить день и время заключения договора купли-продажи и сообщить об этом субъекту преимущественного права.
- Если арендатор в назначенное время не явится (независимо от причины), он теряет преимущественное право.
- Если владелец земельного участка решил изменить условия договора купли-продажи (цену и т. д.), он их регистрирует и процедура осуществляется повторно.
- Если владелец хочет продать земельный участок непосредственно арендатору, тогда соблюдение этих процедур вообще не обязательно. Они просто встречаются у нотариуса и заключают договор.
Порядок передачи преимущественного права
Юрлицо как арендатор не может использовать преимущественное право. Оно может передать это право только физлицам и исключительно гражданам Украины.
Юридические лица не смогут приобрести земельные участки после 2024 г., если основатель:
- нерезидент;
- лицо без гражданства.
Когда преимущественное право покупки земельного участка передается другому лицу, это должно быть зарегистрировано нотариусом.
Передача преимущественного права не изменяет срок заключения договора купли-продажи.
Если собственник участка хочет его продать субъекту с преимущественным правом, то они совместно могут выбирать нотариуса по местонахождению продавца, покупателя или земельного участка.
Советы юриста
Сообщение о передаче преимущественного права надо отправлять физлицу после получения предложения продажи от пайщика.
Посылать сообщение о передаче преимущественного права лучше ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Не стоит заранее регистрировать переход своего преимущественного права на конкретный земельный участок к конкретному лицу. Лучше дождаться предложения от владельцев земельных участков и после этого передавать преимущественное право на их покупку «первому» лицу, «второму» и т. д.
Важно
Преимущественное право можно передать только один раз, но это касается не непосредственно земельного участка, а предложения по его приобретению.
Преимущественное право, полученное физическим лицом от юридического, не может быть передано другому лицу.
Риски и возможности обхода преимущественного права
- «Игра со стоимостью». Собственник земельного участка (пайщик) предлагает арендатору купить его по завышенной, необоснованной цене.
- «Игра в прятки». Пайщик не идет на контакт с арендатором.
Предостережения от юриста
Вероятно, дарение будет основным способом обойти преимущественное право.
Условия продажи третьему лицу должны быть не лучше, чем предложенные вам.
Преимущественное право при покупке участка на земельных торгах
Основные положения
Порядок проведения электронных земельных торгов регулирует Закон №1444-IX, который был принят в мае и вступает в силу 6 июля 2021 г.
Продажа земельных участков через земельные торги не является обязательной.
Продажа через электронные торги происходит по желанию владельца.
Земельные торги проходят в режиме онлайн, документы предоставляются в электронном виде и заверяются электронной цифровой подписью.
Организация торгов
Организатор электронных торгов должен сообщить лицу, обладающему преимущественным правом, о том, что земельный участок выносится на торги
Субъект с преимущественным правом:
- регистрируется для участия в электронных торгах;
- сообщает организаторам торгов о своем согласии воспользоваться преимущественным правом.
Важно
При проведении электронных торгов лицо, обладающее преимущественным правом, за собой это право сохраняет.
По итогам торгов
После определения победителя торгов арендатору предложат приобретение этого земельного участка на тех же условиях, которые предложил победитель.
В случае неуплаты средств или несвоевременного заключения договора купли-продажи право покупки участка теряется.
Единственный возможный негатив электронных торгов — существенное увеличение конкуренции.
Когда нарушается преимущественное право:
- если не было вовремя отправлено сообщение (например, из-за неточностей в Реестре);
- в случае злоупотреблений;
- если была предложена одна ставка, а договор заключили по меньшей ставке.
В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права его покупки субъект преимущественного права может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя
Важно
Чтобы подать иск, необходимо стоимость земельного участка внести на депозит суда.
Защита преимущественного права
Земельные участки могут быть отчуждены:
- по договору дарения;
- по договору пожизненного содержания;
- по наследственному договору только в пользу родственников.
Важно
Завещание — это одностороннее действие и может быть изменено в любой момент владельцем, именно поэтому его нет в перечне ограничений для отчуждения.
Защита без согласия субъекта преимущественного права
Земельные участки:
- не могут передаваться собственниками в залог;
- не могут быть внесены в уставный капитал;
- не могут обмениваться.
Исключение
Земельные участки могут быть обменены только на земельные участки, расположенные в том же массиве земель.
Нотариусы должны осуществлять контроль за источником происхождения средств, которые будут выплачиваться покупателями земельных участков.
Для размышлений
Сейчас нотариусы — это «узкие» места в процессе приобретения земельных участков.
Будьте внимательны и не упустите свое преимущественное право.
Анатолий Косован, адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group
