На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста

Константин Ткаченко, Валентин Хорошун, Latifundist.com
01.07.2021
Украинский рынок земли — своеобразный четырехугольник. С одной стороны на нем — представители агро и иностранного бизнеса, для которых покупка земельных участков давно уже реальность, а запуск рынка лишь переход на новый уровень. С другой стороны — банки и юридические компании, без ресурсов и сопровождения которых развивать рыночные земельные отношения невозможно. В канун запуска рынка земли в Украине, мы пригласили экспертов всех четырех направлений за один стол, на наш традиционный бизнес-завтрак с главредом Latifundist.com Константином Ткаченко.

Участники:

Анатолий Косован, управляющий партнёр юридической фирмы Kosovan Legal Group.
Игорь Шестопалов, исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group.
Сергей Костров, руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного бизнеса ПУМб.
Сергей Якшин, первый заместитель главы наблюдательного совета по правовым и земельным вопросам LNZ Group.
Дмитрий Иванченко, руководитель отдела земельных отношений «Агрейн».

Анатолий Косован
Сергей Якшин
Дмитрий Иванченко
Игорь Шестопалов
Константин Ткаченко
Сергей Костров

Первые прогнозы: ажиотаж отменяется

Константин Ткаченко: Анатолий, сегодня стартовал рынок земли. Что нас ждет после 1 июля и с какими трудностями придется столкнуться аграриям?
Анатолий Косован: Я думаю, что после 1 июля принципиально ничего не изменится. Ни нотариусы, ни регистраторы пока просто не знают, как оформлять сделки с землей, поскольку нет соответствующей подзаконной базы — ни постановлений Кабмина, ни разъяснений Минюста, ни даже утвержденных регистрационных форм.

Но зато есть два новых регистрационных действия. Во-первых, собственник земельного участка, который ранее сдал его в аренду, может инициировать продажу участка, но свою инициативу он должен зарегистрировать, так как по закону арендатор в данной ситуации обладает преимущественным правом выкупа. Во-вторых, если сам арендатор не может выкупить земельный участок, — например, если это юрлицо — он может передать свое право выкупа тому, кто имеет такую возможность, как вариант — физлицу, заключив с ним простой письменный договор. Но сама передача права выкупа также подлежит регистрации.
Анатолий Косован, управляющий партнёр юридической фирмы Kosovan Legal Group
Анатолий Косован, управляющий партнёр юридической фирмы Kosovan Legal Group
Игорь Шестопалов: Честно говоря, я считаю, что мы уже находимся в рынке. То есть реальные механизмы покупки/продажи земли есть уже сегодня. Та же аренда на 49 лет — это очень похожий инструментарий. Мы платим за нее такую же цену, как за реальную продажу. Если к нам приходит пайщик и говорит, что хочет продать землю сегодня — Ок, вот тебе договор на 49 лет, вот тебе деньги. Договор подписали. Он счастлив, мы — тоже.

Да, это не продажа. Но горизонта в 49 лет пользования землей нам вполне достаточно.

Поэтому формальное открытие рынка и возможности продажи и покупки земли, по сути, означает лишь появление дополнительного инструментария.

К чему я веду? На мой взгляд, о физическом спросе и реальном желании людей продавать землю вполне можно судить уже сегодня. Да, есть люди, которые продают свою землю. Им нужны деньги или, может быть, вынуждают к продаже какие-то обстоятельства. Но таких людей не очень много.

С другой стороны, у нас компания с иностранным инвестором, нерезидентом. Она не сможет покупать землю ни сейчас, ни через 2 года, когда такая возможность появится у украинских компаний. Исходя из этого, мы прорабатываем для себя соответствующий инструментарий. После открытия рынка земли это могут быть те же договора аренды, которые мы заключаем и сейчас.
Сергей Костров: Какая-то активизация на рынке, конечно, будет. Но вряд ли очень большая. Хотя сам прецедент, что можно купить и продать землю, подтолкнет какое-то количество продавцов и покупателей. Однако я полностью согласен с коллегами, это не то количество, которое приведет к резкому росту цен на землю или создаст какие-то массовые сложности участникам рынка.
Константин Ткаченко: Дмитрий, а как вы считаете?
Дмитрий Иванченко: В принципе, я согласен с коллегами на 99,9%. Единственное, могу добавить, что запуск рынка земли будет способствовать уменьшению количества людей, которые подписывают договоры на короткий срок. В частности, на 7 лет. Раньше большинство договоров заключались на этот срок. Возможно, ситуация относительно медленно раскачивается. Но количество 7-летних договоров уменьшается. Я думаю, что это, скорее всего, благодаря рынку земли.
Константин Ткаченко: Сергей?
Сергей Якшин: По сути, с запуском рынка никаких резких изменений не произойдет. Минимум, еще 1,5 года. Мы, в частности, точно 1,5 года не будет совершать резких движений. А пока — закрывает спрос, который существовал и ранее. Сначала мы закрывали его эмфитевзисами на 100 лет, потом начали долгосрочной арендой. Теперь это будет просто купля-продажа. В принципе, земля ОСГ всегда торговалась. Берем где-то по кластеру, по регионам. Сейчас — примерно тот же процент, что и ранее. Я имею в виду не людей, которые приходят со стороны, а селян, у которых есть своя земля.

Понятно, что сейчас будет какое-то наращивание земли, находящейся в собственности. У нас в собственности, наверно, 1% уже есть.
Сергей Якшин, первый заместитель главы наблюдательного совета по правовым и земельным вопросам LNZ Group
Сергей Якшин, первый заместитель главы наблюдательного совета по правовым и земельным вопросам LNZ Group
Константин Ткаченко: А если предположить, что вся необходимая нормативная база в один счастливый день вдруг появится, это что-то изменит?
Анатолий Косован: Буквально вчера я обсуждал этот вопрос с клиентами. Все в один голос говорят, что даже если случится чудо, и все заработает как надо, все равно ажиотажа и какой-то особой активности в продаже земли не будет — даже на уровне 5-10%. Я придерживаюсь такого же мнения.

Просто на рынке нет отложенного спроса на продажу земли. Сегодня, если пайщик хочет продать землю, он приходит к арендатору и говорит ему об этом. Арендатор предлагает пайщику несколько вариантов оплаты. И в конечном итоге пайщик получает плату за землю, которая его устраивает, то есть фактически продает ее. Поэтому нигде нет такого, что полсела последние 3 года ждало открытия рынка земли, а теперь дружно отправятся свою землю продавать. Если у кого-то возникает такое желание, он не ждет, а приходит к арендатору и его реализует.

То есть, на мой взгляд, количество потенциальных продавцов земли переоценено. Конечно, многие готовятся к открытию рынка, опасаются, волнуются. Конечно, на рынке возникнут новые варианты взаимодействия продавцов и покупателей земли. Но колоссальной активности, уверен, не будет.

Что за рынок без подводных камней?

Константин Ткаченко: Коллеги, какие вы можете назвать подводные камни рынка?
Анатолий Косован: Сейчас самый неприятный подводный камень — риск утраты арендатором права на покупку земли из-за нормативной неурегулированности. По закону, после регистрации пайщиком у нотариуса инициативы о продаже земельного участка, арендатору отведен месяц на принятие решения о покупке этой земли в рамках преимущественного права. Но вот с какой даты отсчитывается этот срок, сегодня нет ясности. Кроме этого, на практике могут возникнуть разные обстоятельства, из-за которых арендатор может не уложиться и в другой срок — время, отведенное на заключение сделки. По закону это может быть месяц после получения нотариусом ответа от арендатора или другой срок, определенный нотариусом. Однако у пайщика, например, может быть не вклеена фотография в паспорте или нечитабельна справка о выдаче идентификационного кода. Нотариус такие документы принять не может, заключение сделки откладывается, и если формально следовать букве закона, после истечения срока арендатор утратит право на покупку земельного участка.

Кто главнее, кто первее — нотариус или арендатор

Сергей Костров: Я тоже считаю, что в случае, если пайщик захочет продать землю, первым, к кому он обратится, будет не нотариус, а арендатор. И аграрий, мне кажется, постарается сделать так, чтобы к моменту заключения сделки у пайщика были готовы все нужные документы.
Сергей Костров, руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного бизнеса ПУМб
Сергей Костров, руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного бизнеса ПУМб
Анатолий Косован: Если пайщик приходит к арендатору, и они напрямую договариваются о продаже земли на каких-то условиях, им не нужно проходить всю процедуру. Они просто приходят к нотариусу, который удостоверяется, что у арендатора есть преимущественное право на покупку участка, и заключают сделку.
Сергей Якшин: Есть же еще один вариант — пайщик и арендатор могут просто разорвать договор аренды по взаимному согласию. Тогда не нужно соблюдать какие-то сроки по реализации арендатором права на преимущественную покупку земли. Можно просто оформить продажу земли.
Анатолий Косован: А зачем разрывать договор аренды, если в законе прямо сказано — в случае, когда покупателем является лицо с преимущественным правом, эти процедуры не нужно соблюдать?
Сергей Якшин: В этом случае упрощается работа нотариуса. Просто я общался с нотариусами. Кто-то из них готов работать по полной процедуре, кто-то нет. Это же нужно все проверить, нужны соответветствующие инструкции, более хлопотно. Поэтому типичный ответ нотариуса: «Мне будет проще, если вы при мне разорвете договор аренды, тут же купите земельный участок, и у меня не возникнет никаких проблем».
Сергей Костров: Хорошо. Договор аренды разорвали. Но землю на кого оформили — на физлицо? Чтобы потом новый договор аренды заключать?
Сергей Якшин: Не обязательно. Если этот «физик» является ФОПом, и сам как предприниматель будет обрабатывать землю, то эту форму отношений можно встроить в структуру компании. А дальше уже есть разные варианты. В том числе, передача земли в аренду.

На практике, не во всех селах всего одно юрлицо-агрокомпания. Поэтому мы можем экспериментировать — например, перебросить договора аренды на разных юрлиц. Затраты на регистрацию договоров аренды несущественны и не критичны. Для нас важнее уйти от всех возможных рисков. Например, с 1 июля можно подписывать предварительные договора. Это более надежная гарантия заключения сделки, чем доверенность, которую можно легко отозвать.
Сергей Костров: Кстати, вопрос по поводу удорожания. Вы рассматривали такой вариант, — «физик» после покупки участка снова его сдал в аренду юридическому лицу? А это ведь снова НДФЛ, 18% в год?
Анатолий Косован: Это уже частная земля, поэтому плату можно устанавливать любую. Например, 300 грн за пай и все. Это только на государственные и коммунальные земли распространяется норма о 3% нормативной денежной оценки при установлении платы.

Кроме того, есть судебная практика Верховного суда, которая говорит о том, что Налоговый кодекс — это исключительно административное урегулирование, и он на частные взаимоотношения не распространяется. Единственное требование к размеру платежа за частную землю — не меньше земельного налога.

«Физики» без лирики

Константин Ткаченко: Коллеги, давайте поговорим о потенциальных покупателях. Поскольку юрлицам пока покупать/продавать землю запрещено, договора будут заключаться с физлицами. Кто эти физлица — доверенные пайщики, родственники, сотрудники?
Сергей Якшин: В основном это бенефициары.
Константин Ткаченко: Но какой смысл холдингу, у которого 80 тыс. га земли, покупать 200 га? Пусть даже 500 га, если семья бенефициара состоит из 5 человек, и каждый из них купит 100 га?
Сергей Якшин: На 2-3 года холдингу этих 600 га хватит с головой. Кроме того, как вариант можно привлечь лояльных пайщиков, чтобы они купили землю на деньги бенефициара, а затем отдали ему же в долгосрочную аренду. В одном из крупных украинских агрохолдингов, кстати, фактически навязывали пайщикам покупку земли — подчеркивали, что таким образом повышают их лояльность. Спонсировали пайщиков на покупку, а затем брали у них землю в аренду.
Анатолий Косован: Это могут быть не только пайщики, а также менеджмент.
Константин Ткаченко: А каковы гарантии при такой продаже?
Сергей Якшин: Гарантия в долгосрочном договоре. Минимальный срок аренды может составлять и 20-30 лет, чтобы у собственника не возникло желания продать кому-то другому.

Вообще, до момента, когда можно будет получить 10 тыс. га земли на руки, останется 3 года. И если ее оформлять на топ-менеджмент, то, конечно, нужно будет заручиться гарантиями, что в последующем эта земля будет продана бенефициару.
Константин Ткаченко: Но стоит ли вообще игра свеч?
Сергей Костров: Наверное, стоит. Потому что в случае, если пайщик захочет продать — то найдется тот, кто захочет купить. И если не купите вы — купит кто-то другой.

Дмитрий, а к вам сколько реально приходит людей в течении года, готовых продать?
Дмитрий Иванченко: Если говорить в гектарах, это около 300-400 гектаров, это при условии, что мы не ведем активных действий.
Константин Ткаченко: А гипотетически — если активизироваться, до какого объема можно собрать земли?
Дмитрий Иванченко: Мы готовим бенефициаров к объемам до 10%. Эту цифру мы вывели, учитывая разные обстоятельства. Например, анализировали количество пайщиков, у которых от 2 до 5 паев. По нашим подсчетам, таких людей где-то 5-7%. И если им нужно будет срочно решить какие-то свои финансовые вопросы – то они без проблем продадут один пай.
Дмитрий Иванченко, руководитель отдела земельных отношений «Агрейн»
Дмитрий Иванченко, руководитель отдела земельных отношений «Агрейн»

Делайте ставки, господа

Константин Ткаченко: За какое время можно набрать землю и сколько?
Сергей Костров: Наверное, первую точку отсчета правильно было бы определить с 1.07 2021 года по конец 2022 года. То есть через эти полтора года при желании и активной работе можно будет получить 2 тыс га на 80 тысячах?
Дмитрий Иванченко: При 3% желающих можно будет набрать еще 3% при активной работе. Возможно, и больше. Но я думаю, что самое главное – это администрировать процесс. Каждая из предложенных схем должна работать как часы.
Константин Ткаченко: Дмитрий, вы сказали о том, что настраиваете бенефициаров на 10%?
Дмитрий Иванченко: Я думаю, нужно быть готовым выкупить до 10% к 2024 году, но этот период обременен разного рода юридическими сложностями.
Константин Ткаченко: У вас широкий разброс земель. Где вы чувствуете самое большое настроение пайщика продавать?
Дмитрий Иванченко: Возле городов. Если рядом есть крупный город, процент желающих продать гораздо выше, но и ожидание высокой цены соответственно тоже.
Константин Ткаченко: Сейчас вы покупаете без активных действий. Но до 2024 года, чтобы получить 10%, какой инструментарий планируете использовать? Если покупать на родственников – то каким образом?
Дмитрий Иванченко: Прежде всего, семьи бенефициаров. Затем топ-менеджмент. После чего, возможно, и другие доверенные лица. Но должна быть процедура закрепления каких-то обязанностей. Обязанности должны быть долгосрочными. Ведь даже в случае, если человек на 100% расположен к компании, – произойти может всякое, от какого-либо происшествия с ним до нежелательного влияния его родственников. Как страховка от таких случаев и должны быть какие-то обременения на эту землю, которую он купит на себя для компании.
Анатолий Косован: Я из таких обременений вижу только аренду. У вас есть другие идеи?
Дмитрий Иванченко: Например, долгосрочный договор с единоразовой выплатой. В этом случае для потенциального конкурентного покупателя теряется смысл приобретения – кому нужен пай, у которого 20 или 30 лет аренда, и нет возможности получать даже пассивный доход. Соответственно, нет соблазна его перепродать.
Дмитрий Иванченко и Сергей Якшин
Дмитрий Иванченко и Сергей Якшин
Анатолий Косован: Но ведь при аренде у вас преимущественное право?
Дмитрий Иванченко: Да. Но при желании это право можно перебить высшей ценой. А когда есть такие обременение — смысл теряется.

Запрет — не догма

Константин Ткаченко: Игорь, А какие у вас настроения в связи с предстоящим запуском рынка. У вас же своя особенность – компания с иностранными корнями, но зарегистрирована в Украине. У вас планы покупать землю есть?
Игорь Шестопалов: Мы и находимся в процессе покупки, но не совсем земли, а компаний, корпоративных прав. В этом году успели немного купить. Но с точки зрения стратегии самого холдинга — это не совсем покупка земли. А если говорить о стратегии по земле, то я поддерживаю коллег. В принципе, наша основная цель — работать по нашим пайщикам, то есть все, что наши пайщики будут готовы нам предложить продать, мы будем нацелены купить. То есть формально купить мы не можем, сделки мы заключаем либо в форме долгосрочной аренды, либо в форме эмфитевзиса. Не очень интересно конечно.

Закон гибридно-кредитного тяготения

Константин Ткаченко: По закону же можно кредитовать только физлиц. А что будет с юрлицами, какие-то гибридные формулы кредитования?
Сергей Костров: На самом деле, здесь пока больше вопросов, чем ответов. Понятно, что банки сегодня могут кредитовать физлиц. Но мне кажется, что банки готовы были бы кредитовать покупку земли физическим лицом не напрямую, а опосредованно. Физлицо сначала покупает землю, аккумулирует какое-то ее количество, а затем приходит в банк и получает кредит для компенсации части понесенных расходов. Например, фермер, как физ.лицо, купил 10 га, потратил $20 тыс., — он может прийти в банк и получить $18 тыс. в гривневом эквиваленте в кредит на свое фермерское хозяйство.

Насколько мне известно, банки готовы кредитовать «физиков» в гривне. Однако это автоматически порождает целый ряд проблем. Кредитование в гривне — это повышенный процентный риск, так как ставки могут пойти вверх. И здесь опять вопрос – ставки будут фиксированные на 10 лет или плавающие? В связи с чем возникает большой вопрос к окупаемости кредитования в гривне. В данном случае расчет может быть разве что на спекуляцию или девальвацию гривны.
Константин Ткаченко: То есть кредит себя не окупает?
Сергей Костров: Мы сделали для себя простой расчет — если физлицо возьмет условно кредит на покупку земли в гривне, по ставке 12-13%, арендной платы за землю ему хватит только на оплату процентов. А за счет чего он будет погашать тело кредита?

Отсюда и гибридные формулы. Если в чистом кредитовании физлица нет экономического смысла, значит оно прямо или косвенно может быть связано с кредитованием юрлица. А это уже другая проблема. В частности, с нацрегуляторами.

Некоторые банки говорят, что готовы взять в залог договор аренды земли. Но в этом тоже нет экономического смысла, так как договор часто заключается по минимальной ставке, не достаточной для погашения кредита. Значит, здесь тоже можно искать «интерес» юрлица.

Некоторые банки заявляют о готовности брать в поручители юрлиц, которые купленную «физиком» землю обрабатывают физически. Вопрос — является ли это нарушением закона или нет. На первый взгляд кажется, что нет. Вместе с этим, по мнению Владимира Тарасова (основатель и руководитель первой школы бизнеса на территории бывшего Советского Союза — Таллинской школы менеджеров),в мире сейчас наблюдается тенденция к расширению применения так называемого «понятийного права». В законе может быть написано черным по белому, что указанная выше модель кредитования не нарушает Закон. Но как контролирующие органы посмотрят на такой кредит? В частности, кредит юридическому лицу на свободные цели (покупка семян, СЗР, удобрений), но с залогом 300 га земли сельхозназначения, которая принадлежит 10-ти физическим лицам. Формально это законно.

Все говорят, что готовы кредитовать физлиц. И это правда. Но правда и то, что как только в сделке появляется поручительство юрлица, возникает проблема.
Анатолий Косован: А как вы оцениваете риски возможной реализации залога. Ведь кроме данного юрлица вы никому его не продадите. Какова в этой ситуации будет цена этого актива?
Анатолий Косован и Константин Ткаченко​
Анатолий Косован и Константин Ткаченко
Сергей Костров: Риски — это отдельная проблема. Она проявляется в том, что юрлица стремятся максимально обезопасить свою землю — путем заключения арендных договоров на 49 лет, по минимальной цене, с эмфитевзисом. Но чем больше ограничений наложено на предмет залога, тем меньше шансов, что он таковым станет. Здесь только практика покажет, как будут действовать в данной ситуации банки. Возможно, начнут кредитовать в каких-то небольших объемах.
Игорь Шестопалов: Скорей всего более выгодным будет комбинированный залог.
Сергей Костров: Оптимальная форма залога может очень медленно рождаться. Вспомните аграрные расписки. На их становление ушло около 3-х лет. Здесь то же самое. Еще кроме модели кредитования, стоит обратить внимание на соответствие операции требованиям финансового мониторинга. Предположим, если физлицо решит за какой-то период консолидировать те же 100 га, — это около $200 тыс. И поскольку все операции должны проходить по безналичному расчету, то покупатель земли должен быть готов объяснить и показать банку все свои источники доходов, откуда он взял 200 тыс. дол, чтобы приобрести эти 100 га.
Анатолий Косован: А сейчас еще и СНБОУ стало инструментом давления. У нас уже на клиентов давят в рамках уголовного производства. Говорят: «Мы в суд дело передавать не будем. У нас каждую пятницу СНБОУ. Мы передаем туда информацию, ждите».
Сергей Якшин: По СНБОУ – можно попасть под санкции по обвинению в махинациях с землей, когда реализуется норма права о бесплатном выделении гражданам земельных участков по 2 га, и после формируется земельный массив. По какой-то агрокомпании такое расследование то ли началось, то ли анонсировано. Хотя сейчас в ОТГ люди сами распоряжаются своей землей.

Землю в залог — и полетели

Константин Ткаченко: А какую заслонку нужно снять с рынка, чтобы он полетел?
Сергей Костров: Нужно дать рынку прямой ответ на ключевой вопрос: кредитование юрлица на свободные цели под залог земли нескольких физлиц (у которых в собственности будет 1000 га, например) — это является нарушением закона или нет?

Пока же банки будут действовать очень консервативно, потому что потенциальные штрафы очень высоки, и для банков это колоссальные риски.
Игорь Шестопалов: С другой стороны, рынок земли, в принципе, запускался под большим давлением. Возможно, это и является ответом на вопрос, почему до сих пор отсутствует необходимый инструментарий, банковское финансирование, внятные разъяснения. Возможно, это система сдержек, чтобы по форме рынок появился, а по содержанию все осталось как прежде.
Игорь Шестопалов, исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group
Игорь Шестопалов, исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group
Сергей Якшин: Я помню, когда речь только шла о запуске рынка, было много обсуждений, в частности, на уровне УКАБ, о роли банков в этом процессе. И вот банкиры тогда были едины во мнении, что кредитоваться будут, скорее всего, мелкие фермеры. Но только при условии, что какой-то государственный орган предоставит необходимые гарантии или компенсации. Как за границей. В Австрии, например, невозможно просто так взять кредит — он должен быть застрахован в страховой компании, и все гарантируют фонды. У нас тоже декларировали нечто подобное, но за два года, насколько я понимаю, подобный механизм страхования не создали.
Игорь Шестопалов: У нас в государстве среди политиков идет какая-то очень странная дискуссия. Мы на полном серьезе обсуждаем, нужен нам рынок земли или нет. У меня от этих дискуссий политиков мозги закипают. Я не понимаю, они издеваются или серьезно так думают. В мире осталось меньше 10 стран, где землей нельзя торговать, а мы все думаем: «А действительно ли время пришло?». И это при том, что рынок земли имеет достаточно высокую ликвидность, на продажу земли есть спрос, и если для запуска рынка предоставить хороший, ликвидный инструмент, Украина могла бы получить огромное вливание инвестиций.

Так нет, — мы не допустили на рынок иностранцев, не обеспечили его прозрачное функционирование и нормальное участие в нем банков.

Поэтому, я думаю, мы не получим рынка земли 1 июля. Да, формально мы его откроем. Но вряд ли это можно назвать рынком.
Анатолий Косован: Это не рынок земли. Это отмена моратория.
Сергей Костров: Но с другой стороны, это можно рассматривать, как какой-то внутренний предохранитель. Сейчас же земля покупается, независимо от того, кредитуют это банки или нет. Не существует кредитования того же эмфитевзиса в прямой форме. Скорей всего, похожая ситуация будет и в будущем. Условия кредитования будут как-то шлифоваться. Возможно, банки будут принимать альтернативные залоги. Например, выдавать кредиты под какие-нибудь 100 га прямого бенефициара.
Анатолий Косован: А право аренды или эмфитевзиса может стать таким альтернативным залогом?
Сергей Костров: Я думаю, в ближайшие года 3 мы не увидим суперактивности на этом направлении. Потому что банкам, на самом деле, интересен тот вариант, о котором мы уже говорили — кредитование юрлица под залог земли физлица. Это бы стало серьезным толчком для рынка земли.
Анатолий Косован: Меня этот вопрос больше интересует не столько в плоскости рынка земли, сколько в разрезе полупопулистских заявлений о том, что, предоставляя фермерам возможность передавать в залог право аренды, мы даем им возможность привлечь дополнительные оборотные средства. То есть сейчас у них недвижимость, техника и так в залоге, а теперь у них появится еще новый предмет залога, который позволит им привлечь оборотные средства.

К сожалению, закон отнес эмфитевзис к недвижимости и перевел его в ипотеку, а аренда осталась обычным залогом, как имущественного права. Вот насколько банк вообще в состоянии кредитовать под залог имущественного права, насколько это рабочий инструмент, и зачем его дали, если он изначально не работает?
Сергей Костров: Все равно это ипотекой не является и не станет. Сейчас я выскажу свое сугубо личное мнение. Мне кажется, совсем неоднозначным вопрос, что фермерам нужно обеспечить доступ к финансированию. На мой взгляд, вопрос несколько в другом. Вы посмотрите, сколько фермеры берут товарных кредитов — у дистрибьюторов, у поставщиков. Это колоссальные суммы, форварды, и ставки там в разы выше банковских кредитов.
Анатолий Косован: Я не с точки зрения целесообразности этого инструмента, а больше с точки зрения его работоспособности, так как не вижу, как он может работать, честно.
Игорь Шестопалов: Самое смешное в этой ситуации то, что если бы банки имели какую-то прозрачную процедуру взыскания имущественных прав, то как инструмент это было бы интересно.
Сергей Костров: Ну вот представьте, мы банк, взыскали такое право, так как аграрий допустил дефолт. Что дальше нам делать с этой землей?
Анатолий Косован: Но ведь на право аренды земли есть спрос. И он никуда не исчезнет. Поэтому вы можете принять для себя решение по ликвидности — если это условный массив на 1000 га, вы всегда найдете покупателя. С другой стороны, если не будет масштабности, этого объема, смысл теряется.
Игорь Шестопалов: Я бы поспорил с этим тезисом. Мы заинтересованы в привлечении пайщиков. На местах у нас есть специальные агитаторы, они агитируют селян заключать с нами договора. Привел к нам нового пайщика на 5 га — мы сразу платим 5 тыс. грн. И если бы нам принесут договор аренды на те же 5 га, я те же деньги готов заплатить сразу.

То есть мы постоянно находимся в переговорном процессе. В этом году, например, заключили уже две сделки — купили два юридических лица. Но переговоров было значительно больше.

В чем проблема, как я ее вижу со стороны покупателя? Спрос на продажу и покупку земли есть. Но иногда нам сложно договориться, довести сделки до конца, так как очень много сложностей. Ведь когда владелец выставляет землю на продажу? Когда его уже подпирает, и вести переговоры в этой ситуации непросто.

Поэтому, если бы был альтернативный механизм покупки земли, мы бы использовали этот инструментарий. То есть, если бы банк, взыскав залог, вышел на рынок, перед ним выстроилась бы очередь желающих приобрести землю. И у банка сразу изменилось бы отношение к риску, потому что земля — ликвидная штука, которую можно быстро сбыть. И тогда аппетит к риску сразу придет.
Игорь Шестопалов, исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group
Игорь Шестопалов, исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group

На пути к консолидации

Сергей Костров: Просто пройдет 2-3 года, земля потихоньку будет консолидироваться в какие-то кластеры, и ситуация изменится. Я имею в виду, что поле, консолидированное из 10-20 паев, это уже гектаров 50, то есть нормальный ликвидный актив, с которым можно работать самостоятельно, без оглядки на какой-нибудь агрохолдинг или человека, который предоставил землю в залог. То есть в данном случае продажа будет однозначно более привлекательной, чем право аренды либо что-то еще.
Анатолий Косован: Но это утопия: создать массив, да еще и с правами собственности.
Сергей Костров: Я и не говорю, что это сейчас реально. Массивы, на мой взгляд, будут постепенно формироваться и начнут продаваться года через 3-4. К тому времени и банковское кредитование, думаю, оживится.
Сергей Якшин: В любом регионе есть мелкий фермер, который может создать у себя такое поле, а затем продать его. В любом случае, рядом с его полем находится один или несколько крупных агрохолдингов, которые между собой договорятся и не будут перебивать сделку.
Сергей Костров: С точки зрения рынка земли, мне кажется, сейчас просто увеличатся объемы частных займов. Потому что большая часть мелких фермеров пойдет именно в частный займ. Они уже и сейчас, эти ростовщики существуют. Проценты у них выше, чем у банков — и в долларах выше, и в гривне выше.
Константин Ткаченко: По вашим наблюдениям, на фоне роста цен на ту же кукурузу фермеры смогли саккумулировать деньги под покупку земли?
Сергей Костров: Тяжело так сразу ответить. Однозначно это положительно скажется на его финансовом состоянии. Но навряд ли вся прибыль пойдет на покупку земли. Думаю, есть какой-то отложенный спрос и на личные цели, на другие активы
Сергей Костров, руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного бизнеса ПУМБ
Сергей Костров, руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного бизнеса ПУМБ
Константин Ткаченко: Мы сегодня уже неоднократно вспоминали о понятийном праве. Насколько оно, на ваш взгляд, осложняет старт рынка земли?
Анатолий Косован: На самом деле, у нас очень сильно раздут ажиотаж вокруг рынка земли. Все, кто стремятся вникнуть, проанализировать математику, предыдущие процессы, понимают, что тот же стопор нотариусов на начальном этапе не привнесет в работу компаний диссонанс.

Правда, сейчас многие опасаются конкурентов. Буквально вчера на встрече с одним из клиентов — у них тоже холдинг — говорят: «У нас под доверенности и завещания сейчас раздают деньги кэшем под покупку земли». Но, на самом деле, и против лома есть прием — дайте пайщику столько же или чуть больше, и он аннулирует доверенность. Нет, — говорят, — по нашим подсчетам, аннулируют доверенности 10-15%, остальные скажут, что уже продали.

Меня, во-первых, это крайне удивило, так как я знаю пайщиков, которые одновременно по 3 договора подписывают. А, во-вторых, я посмотрел по объемам. Оказалось, что землю скупают трое местных фермеров, которые знают людей. Но один выкупил всего один участок, второй — 7, а третий — 13. То есть для холдинга с земельным банком в несколько десятков тыс. га это мизерные объемы. Сейчас мы будем сопровождать привлечение скупщиков к ответственности и вынесение им условного наказания — но это сугубо в превентивных целях, чтобы пресечь подобные действия.

Еще раз — открытие рынка земли страшит только тех, кто не вник в процессы, не понимает, как это будет работать. Просто нужно понимать, какие возможные риски несет открытие рынка и какие рычаги есть для их минимизации. Тогда все воспринимается намного спокойнее.
Константин Ткаченко: Сергей, если без гибридных моделей — к вам пришел обычный фермер. Каков для вас идеальный портрет такого фермера, это должен быть какой-то консолидированный массив земли?
Сергей Костров: Если к нам пришел фермер, и он покупает 500 га земли, оформляя на себя и свою семью, мы вообще не ожидаем, что это будет консолидированный массив. С этой точки зрения у нас нет каких-то определенных требований. Главное наше требование — к финансовому состоянию этого фермера, чтобы его фермерское хозяйство могло обслужить долг. А что касается самой земли — главное, чтобы она была юридически чиста. При этом мы отдаем себе отчет, что фермер, скорее всего, не сможет консолидировать земельный массив даже на уровне какого-то поля. Это будут разрозненные участки. Для нас принципиально важна именно их юридическая чистота, потому что до сих пор нередко возникают проблемы, когда в разных реестрах площадь одного и того же участка отличается, не совпадают сроки действия договора аренды и т.д.
Константин Ткаченко: Вопрос больше к представителям холдингов. Есть ли у вас какие-то проекты, которые вы специально закладывали под свою землю? Например, такие холдинги как «НИБУЛОН», говорят, что будут запускать орошение только под свою землю. А вот у вас, Игорь, сады. Это длинная инвестиция.
Игорь Шестопалов: Да, это, несомненно, долгосрочная инвестиция. Но на самом деле, сады у нас сейчас в глубокой паузе. А в орошение мы и так уже вошли, поскольку с запуском рынка земли его не увязываем. Мы для себя видим решение — если договор аренды минимум 15-летний, в принципе, в орошение уже можно инвестировать.
Игорь Шестопалов​ и Дмитрий Иванченко
Игорь Шестопалов и Дмитрий Иванченко

Глобальные ожидания

Константин Ткаченко: Коллеги, давайте подведем глобальный итог. Каков ваш прогноз на ближайшие годы?
Сергей Костров: Я думаю, что ситуация будет развиваться очень медленно и поступательно. В этом мнении едины все. Это позволит компаниям привести в порядок земельные дела, отношения с пайщиками. Рынок постепенно начнет структурироваться, и года через 2-3-4 появится фундамент для уже реального кредитования. Это будет хороший период, чтобы посмотреть на большие масштабы, проанализировать, как будут работать новые процедуры, судебная система. Потому что через 3 года, когда в 2024 году все запустится в нормальном режиме, уже с лимитом в 10 тыс. га – там будут очень большие деньги. И скорее всего тогда никто не будет агрессивно заходить на рынок, если сейчас не будет отработана, например, юридическая практика. Так что сейчас — очень хорошее время.
Сергей Якшин: Глобальные прогнозы сложно делать, потому что с рынком земли, как с мораторием на продажу земли — все ждали, что отменят, а его каждый год продлевали.

Опять же, сегодня мы говорим о 2024 годе. Но если у кого-то спросить — может он на 100% прогарантировать, что в 2024 году на рынок зайдут юридические лица и действительно разрешат продажу по 10 тыс. га земли, я думаю, ответ будет однозначным. Пока есть вероятность, что все может быть переиграно — если, например, изменится политический вектор. Причем переиграть ситуацию можно множество раз — как с мораторием. В любом случае, появятся новые подзаконные нормативные акты и разъяснения центральных госорганов, сформируется практика работы банков и судебная практика по возможным спорам относительно оформления сделок купли-продажи земли.
Анатолий Косован, Сергей Якшин, Сергей Костров, Игорь Шестопалов, Константин Ткаченко, Дмитрий Иванченко
Анатолий Косован, Сергей Якшин, Сергей Костров, Игорь Шестопалов, Константин Ткаченко, Дмитрий Иванченко
Константин Ткаченко: Анатолий, резюмируйте — будем жить по закону или по понятиям?
Анатолий Косован: Будем жить по закону. Мы так точно, как и все наши клиенты. Единственное, хотел сделать несколько ремарок. Во-первых, многое из того, о чем мы сегодня говорили, правомерно для больших компаний с земельным банком не менее нескольких десятков тыс. га. Для компаний поменьше — с земельным банком до 10 тыс. га — сегодняшние риски могут быть более существенны. И скупка земельных участков за кэш, о которой мы говорили. И фермеры — как конкуренты. Кроме этого , у таких компаний нет такой финансовой поддержки, кредитного и внутреннего ресурса, как у больших агрохолдингов.

Плюс, не стоит забывать, что сейчас — на ажиотаже, на хайпе, пытаются создать не один проект по привлечению непрофильных инвесторов — с целью инвестирования в покупку земельных участков.

И этого тоже не нужно бояться. С моей точки зрения, непрофильный инвестор — он даже интереснее агропроизводителю, чем конкурент или пайщик. Потому что это человек, который не будет претендовать на обработку вашей земли. Он не будет просить вас заплатить ему аванс. Вы можете раз в год по безналу перечислять непрофильному инвестору деньги — и на этом закрывать вообще все взаимоотношения с этим человеком.
Константин Ткаченко, Валентин Хорошун, Latifundist.com
Выполнено с помощью Disqus