Нові виклики агровиробників: як не будувати схеми по 100 га, а працювати з цифровими пайовиками 2.0
Не більше 100 га в одні руки фізичним особам до 1 січня 2024 року. Про це говориться в новому земельному законодавстві. У зв’язку з цим агрохолдинги й фермери, які переважно орендують землю, не можуть її купувати. А тепер уявімо ситуацію, що їхні пайовики вирішили продати землю. Що в такому випадку робити? Будувати схему по 100 га на безліч фізичних осіб? Не дуже гарний варіант, погодьтесь.
А може, орендарю відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю? Вона звернеться до власника землі із пропозицією про купівлю-продаж ділянки й потім зможе її здавати в оренду тому ж самому агрохолдингу. Варіант реальний і потребує більш детального розгляду. Давайте розберемо, хто він — новий цифровий пайовик 2.0 та як укладаються вищезазначені угоди.
Хто може працювати з цифровим пайовиком 2.0?
З цифровим пайовиком 2.0 може працювати агровиробник будь-якого формату, незалежно від площі землекористування, структурованості чи рівня діджиталізації компанії. Він розуміє, що брати кошти для купівлі земельних ділянок з оборотного капіталу або в банку невигідно. Також він не готовий будувати схему на безліч осіб по 100 га. Саме в такі моменти його й повинні зацікавити цифрові пайовики 2.0.
Як розповідає Володимир Нагорний, комунікація з таким орендодавцем може відбуватись онлайн, без потреби у фізичних зустрічах. Головне, що потрібно, — виконувати зобов’язання за угодою оренди, а саме — вчасно перераховувати орендну плату.
Хто такий цифровий пайовик 2.0?
Це інвестори, які купили земельні ділянки у пайовиків і хочуть здати ці землі в оренду. По суті, це сучасні пайовики, яким зручно зберігати всі дані в онлайн-системі та стабільно у вільному доступі отримувати свої виплати.
Цілком можливо, що це будуть люди, які навіть не розбираються в сільському господарстві. Такі собі «білі комірці», для яких земля — це перш за все інвестиція, тому занурюватися в процес ведення агробізнесу вони не планують.
«Це досить бажані орендодавці для теперішнього аграрія. Від класичного власника землі відрізняються перш за все потребами: їм не потрібно стільки уваги, їм не потрібна орендна плата в натуральній (зерно, цукор, олія) чи відробітковій формі (оранка, культивація, обмолот присадибної ділянки)».
Хто такий Volodar?
Volodar — це земельна агенція, що спеціалізується винятково на земельних питаннях. Засновниками є Володимир Нагорний та інвестиційний фонд Fortior Capital, до якого входить агромедіа холдинг Latifundist Media та фонд, який інвестує в АgТech сервіси, — Agtech Farm.
Чому виникла необхідність у створенні такої агенції? За словами Володимира Нагорного, земля — особливий вид нерухомого майна, стандартні алгоритми роботи агентств нерухомості тут не застосуєш. Крім того, законодавство передбачає безліч особливостей угод з сільськогосподарською землею, що відрізняє їх від угод із нерухомим майном.
«Так, наприклад, при укладанні угоди купівлі-продажу квартири чи будь-якого іншого нерухомого майна перевіряти покупця такого майна не потрібно. А от при купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевірка покупця — це досить серйозне питання і проходить воно не дуже швидко, орієнтовно 1-2 години», — розповідає Володимир Нагорний.
І додає, що ідея створити сервіс Volodar спала на думку ще у 2016 р. У 2019 р. була придумана назва й тоді ж викуплений домен volodar.com.ua.
Що пропонує Volodar? Допомогу при оцінці, купівлі, продажі й оренді земельних ділянок (зокрема, в оформленні всіх необхідних документів). А ще одна з функцій земельної агенції — допомогти агрокомпаніям почати працювати з цифровими пайовиками 2.0.
«У співпраці з Volodar аграрію не потрібно витрачати кошти на викуп земельної ділянки, він їх може направляти на інші засоби виробництва (техніку, причепні агрегати, зерноочисні машини та інше)», — додає Володимир Нагорний.
Як виглядає процес роботи з цифровими пайовиками 2.0?
Процес роботи з цифровими пайовиками 2.0 складається з кількох етапів.
- Агровиробник звертається до земельної агенції Volodar і розповідає, що до нього звернулися пайовики, які хочуть продати свою землю.
- Представник Volodar знаходить інвесторів під таких пайовиків.
- Підтримка з боку агенції агровиробника й цифрового пайовика 2.0 на всіх етапах підписання договору.
Як відбувається процес укладання договору?
Процес укладання договору із цифровим пайовиком 2.0 стандартний. Договір оренди — це письмовий договір, право оренди за яким має бути зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак із цифровим пайовиком 2.0 в перспективі агровиробник зможе підписувати договори із використанням електронного цифрового підпису.
«Новий власник землі одразу укладає новий чи підписує зміни до старого договору оренди, фіксуючи довгострокові орендні відносини на 10-15 років із аграрієм. При цьому не вимагає ніяких додаткових виплат (премій, мотивацій) за підписання договору чи додаткової угоди (як це практикується із класичними орендодавцями)», — зазначає Володимир Нагорний.
Як відбувається оплата цифровому пайовику 2.0?
Оплата здійснюється винятково безготівковими грошовими переказами на розрахункові рахунки. Для аграрія це, до речі, найкращий варіант підтвердження виконання зобов’язання за договором оренди.
Володимир Нагорний відмічає, що при розрахунку з неокласичним орендодавцем максимум додаткових витрат — це банківська комісія, яка зараз становить менше одного відсотка від суми переказу.
«Якщо класичному орендодавцю потрібно привезти готівкові кошти, переказати їх поштовим переказом, навіть привезти та забезпечити видачу зерна з оформленням відповідних документів, то орендодавцю нової генерації (цифровому пайовику 2.0) потрібно просто зробити грошовий переказ онлайн. Завдяки цьому витрати фінансів та трудоресурсів агровиробника відрізняються кардинально. Наприклад, доставка зерна щонайменше обійдеться у 200-500 грн/т. А якщо вам потрібно видати тисячі чи десятки тисяч тонн? Та й зерно на оренду зазвичай реалізується нижче ринкових цін. Уже не кажучи про оформлення документів», — зазначає співзасновник компанії «УК Володар».
Яку комісію повинен заплатити агровиробник?
Якщо говорити про послуги Volodar, то всі витрати по купівлі землі несе цифровий пайовик 2.0. Від аграрія ніяких комісій і оплат не передбачається. За словами Володимира Нагорного, єдине, що потрібно від аграрія, — добра воля на прийняття у якості орендодавця нової та лояльної фізичної особи, якій треба уступити переважне право на придбання землі.
Що доступно на платформі для аграріїв?
На платформі аграрію доступний особистий кабінет з даними по кожному цифровому пайовику 2.0 і з даними про виплату оренди. Платформа буде доступна на всіх зручних ресурсах: планшетах, лептопах, смартфонах.
Де знаходяться представництва?
На цей час Volodar має 12 представництв у регіонах кукурудзяного поясу — від Сходу до Заходу. Це Сумська, Чернігівська, Київська, Житомирська, Вінницька, Хмельницька, Рівненська, Тернопільська, Івано-Франківська, Львівська області.
«Ми вже бачимо, що в систему доведеться залучати більше представників. Чому? Бо представник має бути максимально наближений до земельної ділянки, щоб вести безліч підготовчих робіт щодо перевірки та підготовки ділянки до продажу, оформлення самого продажу. І чим більша відстань від представника нашої компанії до об’єкта, тим більш затратні процеси. Якщо порахувати лише транспортні витрати на переміщення, це може обходитися приблизно у 100$ на кожен об’єкт», — додає Володимир Нагорний.
Хто є партнерами Volodar?
Більш детальну інформацію про земельну агенцію та про роботу з цифровими пайовиками 2.0 можна буде знайти на сторінках видань-партнерів Latifundist.com, Kurkul.com, AgroPolit.com, SuperAgronom.com, «Рідне село Україна», Traktorist.ua, Elevatorist.com. Партнерами Volodar також є освітня платформа Культиварій та сервісні платформи Feodal.online, Zemelka.ua. До речі, дві останні стануть у нагоді, якщо потрібно провести аудит конкретного земельного банку, підготувати інформацію для аграрного фінансування, відстежити земельні ділянки конкурента, провести моніторинг зміни власника або продати, здати в оренду земельну ділянку фізичним і юридичним особам, ОТГ.