Агрохолдингам рассказали, как сохранить зембанк в условиях открытого рынка земли

С 1 июля 2021 г. физические лица получили возможность приобретать земельные наделы в Украине. При этом до 2024 г. агрохолдинги не могут выкупать землю, но у них есть первоочередное право на выкуп арендуемой земли.

Об этом идет речь в материале «Методичка для агрохолдинга. Как работать в условиях открытого рынка земли» на Latifundist.com.

С 1 июля 2021 г. покупать сельхозземли могут:

• граждане Украины (один человек может владеть не больше, чем 100 га);
• государство и территориальные громады;
• банки (в порядке взыскания, затем участок должен быть продан в течение 2-х лет).

Согласно материалу, чтобы защитить свой зембанк у агрохолдингов есть три варианта:

1 вариант. Выкуп земли через доверенных лиц. В этом случае землю приобретает агрохолдинг за счет средств его акционеров, а доверенное лицо обязуется передать землю холдингу после снятия ограничений в 2024 г. Однако договоры о намерении продажи земли в будущем или договоры, предполагающие передачу прав на землю в будущем, по закону недействительны и не могут гарантировать переход земли к агрохолдингу.

Как говорят участники рынка, самыми доверенными лицами в первую очередь являются бенефициары компании и их родственники. Если у агрохолдинга есть особо ценные наделы (возможно, участки с орошением или те, где высокая рентабельность выращиваемых культур), то такие земли лучше сразу выкупить на доверенных лиц. А эти лица, в свою очередь, сдают участки агрохолдингу на длительный срок.

Дмитрий Иванченко
руководитель отдела земельных отношений «Агрейн»

«В первую очередь доверенными лицами будут семьи бенефициаров. Затем топ-менеджмент. После чего, возможно, и другие доверенные лица. Но должна быть процедура закрепления долгосрочных обязательств. Ведь даже в случае, если человек на 100% расположен к компании, произойти может всякое: от какого-либо происшествия с ним до нежелательного влияния его родственников. Как страховка от таких случаев и должны быть какие-то обременения на эту землю, которую он купит на себя для компании. Например, долгосрочный договор с единоразовой выплатой может быть таким обременением».

2 вариант. Передача преимущественного права на выкуп «внутренним» инвесторам (менеджерам агрохолдинга) на условиях продления срока аренды земли. Это вариант консолидации наделов без привлечения средств акционеров.

3 вариант. Передача первоочередного права на выкуп внешним инвесторам (не связанным с холдингом) на условиях продления срока аренды. В этом случае компания постарается найти инвесторов, готовых за свои средства выкупать землю.

«Вероятно, в работе с пайщиками в ход пойдут электронные площадки или специализированные земельные агентства. Одно из таких агентств — Volodar. Оно помогает найти выгодные условия сотрудничества землевладельцам (пайщикам), аграрным компаниям любого размера, а также инвесторам. Как и во втором варианте, компания передает право преимущественного выкупа взамен на увеличение срока действия договора аренды земли», — говорится в материале.

Читать по теме: На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста

Какой бы вариант компания ни выбрала, она должна учитывать новые положения, связанные с регистрацией инициативы продажи участков. Управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолий Косован отметил, что собственник земельного участка, который ранее сдал его в аренду, может инициировать продажу участка, но свою инициативу он должен зарегистрировать у нотариуса, так как по закону арендатор в данной ситуации обладает преимущественным правом выкупа.

«Также, если сам арендатор не может выкупить земельный участок (например, если это юрлицо), он может передать свое право выкупа тому, кто имеет такую возможность, как вариант — физлицу, заключив с ним простой письменный договор. Но сама передача права выкупа также подлежит регистрации», — добавил эксперт.

Напомним, что показатели общенациональной нормативно-денежной оценки с/х земель в каждом регионе Украины стали доступны на интерактивной карте НГО на Zemliak.com.

Читать по теме: Методичка для агрохолдинга. Как работать в условиях открытого рынка земли