26.07.2021

Методичка для агрохолдинга. Как работать в условиях открытого рынка земли

Алла Силивончик, Latifundist.com
С 1 июля 2021 г. в Украине торжественно открылся рынок земли. Точнее, физические лица получили возможность приобретать земельные наделы. Как выражаются некоторые эксперты, в стране не открыли рынок земли, а сняли мораторий на ее продажу. То есть пока кардинальных изменений не произойдет. Активное движение на рынке начнется через 2-3 года. И не только потому, что с 2024 г. покупку земли разрешат юрлицам, но и потому, что за это время появятся механизмы и разъяснения, сформируется практика работы банков, судебная практика по возможным спорам относительно сделок купли-продажи земли. Но пока это время придет, землевладельцы рискуют частично «растерять» свои наделы. Что делать, чтобы этого не произошло? Обсудим возможные варианты.

Кто и когда может покупать землю?

Прежде чем анализировать варианты консолидации земель, напомним основные положения.

Рынок земли будет открываться в Украине в два этапа.

С 1 июля 2021 г. покупать сельхозземли могут:

  • граждане Украины (один человек может владеть не больше, чем 100 га);
  • государство и территориальные громады;
  • банки (в порядке взыскания, затем участок должен быть продан в течение 2-х лет).

С 1 января 2024 г. лимит на владение сельскохозяйственными землями увеличится до 10 тыс. га для одного физического лица. Также землю смогут покупать:

  • юридические лица (созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, в которых участники и конечный бенефициар — граждане Украины);
  • если будет одобрено на референдуме, то такое право получат иностранные компании, точнее юрлица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, в которых участники и конечный бенефициар не являются гражданами страны.

Какие ограничения действуют в Украине на покупку земли?

До 1 января 2024 г.:

  • землю не могут приобретать юридические лица;
  • один человек (физлицо) может купить не более 100 га.

После 1 января 2024 г. не смогут покупать землю юридические лица, в числе участников которых есть:

  • граждане стран-агрессоров;
  • лица, связанные с террористическими организациями;
  • лица, зарегистрированные в странах, где нет противодействия отмыванию доходов;
  • конечные бенефициары, зарегистрированные в оффшорных зонах.

Таким образом, до 2024 г. агрохолдинги не могут выкупать землю, но у них есть первоочередное право на выкуп арендуемой земли. Закон №1423-IX, который регламентирует использование и передачу преимущественного права на приобретение земли сельхозназначения, вступил в силу 27 мая этого года.
Крупные сельхозпроизводители не один год готовились к открытию рынка земли, поэтому в основном подготовились и выработали для себя план действий.

первый заместитель главы наблюдательного совета по правовым и земельным вопросам LNZ Group
«Мы точно 1,5 года не станем совершать резких движений. А пока будем закрывать спрос, который существовал ранее. Сначала мы закрывали его эмфитевзисами на 100 лет, потом — долгосрочной арендой. Теперь это будет просто купля-продажа. Сегодня у компании в собственности, наверно, уже есть 1% от общего размера обрабатываемого зембанка».
Представители агрохолдингов понимают, что после того, как физлицам разрешили покупать сельхозземли, часть пайщиков будет искать покупателей и продавать свои наделы.

руководитель отдела земельных отношений «Агрейн»
«Не исключаем, что до 10% земли, которую сегодня обрабатывает наш холдинг, в ближайшие годы пайщики захотят продать. У нас есть пайщики, у которых по 2-3 пая. Наверняка, они одним паем пожертвуют, чтобы закрыть свои насущные бытовые вопросы».
Покупателями таких наделов могут быть как локальные фермеры, желающие по-быстрому сколотить и закрепить свой зембанк, так и инвесторы, планирующие заработать на перепродаже земли.

Известно, что в некоторых регионах конкуренция между агрохолдингами и местными фермерами довольно жесткая.

исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group
«Часто у местных фермеров есть родственники в органах власти. Они уверенно себя чувствуют в своем районе среди односельчан. В отличие от агрохолдингов они более мобильны. Это такие местные божки, которые могут «покусать» кого угодно».
Локальные сельхозпроизводители очень активно «окучивают» местных владельцев земельных паев. Участники рынка рассказывают, что были ситуации, когда местные фермеры, раздавая зерно своим пайщикам, «угощали» также и тех, которые сдают в аренду землю крупным агрокомпаниям. Фермеры делали это просто в пику агрохолдингам, которые так не поступали. Ну и, конечно, с надеждой на то, что арендодатели запомнят их доброту.

Также распространена практика на рынке, когда некоторые мелкие аграрии начинают «подкармливать» пайщиков за 5-6 лет до окончания срока аренды участка, доплачивая им по 1-2 тыс. грн сверх той стоимости, которую дает арендатор-агрохолдинг.

Такая активность не то чтобы пугает крупных аграриев, но создает определенный дискомфорт и побуждает принимать меры для защиты своих владений. Какими бы проворными ни были местные фермеры, у агрохолдингов все же больше финансовых возможностей для концентрации земельных наделов.

Игорь Шестопалов
исполнительный директор/глава правления A.G.R. Group
«Мы заинтересованы в привлечении пайщиков. На местах у нас есть специальные агитаторы, которые агитируют селян заключать с нами договоры. Привел нового пайщика на 5 га — сразу платим 5 тыс. грн. И если нам принесут договор аренды на те же 5 га, я те же деньги готов заплатить сразу».
Тем не менее, агрохолдинги должны быть готовыми к тому, чтобы предоставить отказ от первоочередного права выкупа земли или передать это право доверенным физлицам.

Юристы предупреждают о дополнительных рисках, связанных с нормативной неопределенностью в земельных вопросах.

управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group
«Сейчас самый неприятный подводный камень — риск утраты арендатором права на покупку земли из-за нормативной неурегулированности. По закону после регистрации пайщиком у нотариуса инициативы о продаже земельного участка арендатору отведен месяц на принятие решения о покупке этой земли в рамках преимущественного права. Но вот с какой даты отсчитывается этот срок, сегодня нет ясности».

Как могут действовать агрохолдинги, чтобы защитить свой зембанк

Несмотря на то, что большого ажиотажа с покупкой земли не наблюдается, компании все равно ищут возможность сохранить свои земли в целости и сохранности. До 2024 г. у агрохолдингов остается не слишком широкое поле для маневра. Обсудим три возможных варианта поведения.

1 вариант. Выкуп земли через доверенных лиц. В этом случае землю приобретает агрохолдинг за счет средств его акционеров, а доверенное лицо обязуется передать землю холдингу после снятия ограничений в 2024 г. Но важно понимать, что договоры о намерении продажи земли в будущем или договоры, предполагающие передачу прав на землю в будущем, по закону недействительны и не могут гарантировать переход земли к агрохолдингу. Кроме того, вариант выкупа земли через доверенных лиц ограничивает агрохолдинг количеством этих лиц (ведь можно только 100 га в «одни руки»).

Как говорят участники рынка, самыми доверенными лицами в первую очередь являются бенефициары компании и их родственники. Если у агрохолдинга есть особо ценные наделы (возможно, участки с орошением или те, где высокая рентабельность выращиваемых культур), то есть земля, которую нужно сохранить во что бы то ни стало, то ее как раз лучше сразу выкупить на доверенных лиц. А эти лица, в свою очередь, сдают участки агрохолдингу на длительный срок.

Кроме бенефициаров и их родственников доверенными лицами может быть менеджмент компании. Главное, чтобы у компании оставались рычаги влияния на этих доверенных лиц.

Дмитрий Иванченко
руководитель отдела земельных отношений «Агрейн»
«В первую очередь доверенными лицами будут семьи бенефициаров. Затем топ-менеджмент. После чего, возможно, и другие доверенные лица. Но должна быть процедура закрепления долгосрочных обязательств. Ведь даже в случае, если человек на 100% расположен к компании, произойти может всякое: от какого-либо происшествия с ним до нежелательного влияния его родственников. Как страховка от таких случаев и должны быть какие-то обременения на эту землю, которую он купит на себя для компании. Например, долгосрочный договор с единоразовой выплатой может быть таким обременением».
2 вариант. Передача преимущественного права на выкуп «внутренним» инвесторам (менеджерам агрохолдинга) на условиях продления срока аренды земли. Это вариант консолидации наделов без привлечения средств акционеров. То есть землю у пайщиков могут выкупить менеджеры предприятий агрохолдинга за свои средства. Компания передает преимущественное право выкупа взамен на увеличение срока действия договора аренды земли.

3 вариант. Передача первоочередного права на выкуп внешним инвесторам (не связанным с холдингом) на условиях продления срока аренды. В этом случае компания постарается найти инвесторов, готовых за свои средства выкупать землю. Вероятно, в работе с пайщиками в ход пойдут электронные площадки или специализированные земельные агентства. Одно из таких агентств — Volodar. Оно помогает найти выгодные условия сотрудничества землевладельцам (пайщикам), аграрным компаниям любого размера, а также инвесторам. Как и во втором варианте, компания передает право преимущественного выкупа взамен на увеличение срока действия договора аренды земли.
Какой бы вариант компания ни выбрала, она должна учитывать новые положения, связанные с регистрацией инициативы продажи участков.

Анатолий Косован
управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group
«Собственник земельного участка, который ранее сдал его в аренду, может инициировать продажу участка, но свою инициативу он должен зарегистрировать у нотариуса, так как по закону арендатор в данной ситуации обладает преимущественным правом выкупа. Также, если сам арендатор не может выкупить земельный участок (например, если это юрлицо), он может передать свое право выкупа тому, кто имеет такую возможность, как вариант — физлицу, заключив с ним простой письменный договор. Но сама передача права выкупа также подлежит регистрации».

Подробнее о выкупе через доверенных лиц

Каким может быть механизм оформления сделки для приобретения земли на доверенных лиц в период с 2021 г. по 2023 г.? По итогам общения с земельщиками разных агрохолдингов, а также профильными юристами, предполагаем, что алгоритм будет следующим.

  1. Агрохолдинг выдает финансирование на покупку земли доверенному лицу по договору возвратного займа. В результате заемщик обязуется вернуть землю, которая выступает залогом. Такие договоры не предусматривают начисления процентов.
  2. За полученные средства доверенное лицо под контролем агрохолдинга приобретает земельный участок у пайщика.
  3. Доверенное лицо и предприятие агрохолдинга продлевают или перезаключают договор аренды земли. При этом, наверняка, сумму арендной платы будут проводить минимальную.
  4. Доверенное лицо заключает с банком договор ипотеки с условием запрета на отчуждение земли. Возможно, будет правильнее передать землю одному из предприятий агрохолдинга в обеспечение по существующему кредиту, тогда в случае взыскания земельного участка в пользу банка доверенное лицо получит права кредитора.
  5. Так как до 2024 г. между юридическими и физическими лицами запрещены договоры, предполагающие передачу прав на сельхозземлю в будущем, доверенному лицу необходимо нотариально оформить следующие документы: завещание на агрохолдинг, генеральную доверенность на полное распоряжение участком. И если доверенное лицо состоит в браке, то до сделки необходимо оформить заявление супруга о том, что приобретаемая земля не будет являться совместной собственностью (а также брачный контракт).

Чтобы дать возможность физлицам реализовать свое право на приобретение земельных наделов, финансовые учреждения активно обсуждают возможные «схемы» кредитования таких лиц.

руководитель управления развития АПК и партнерскими программами Департамента корпоративного
бизнеса ПУМб
«Банки готовы были бы кредитовать покупку земли физическим лицом не напрямую, а опосредованно. Физлицо сначала покупает землю, аккумулирует какое-то ее количество, а затем приходит в банк и получает кредит для компенсации части понесенных расходов. Насколько мне известно, банки готовы кредитовать «физиков» в гривне. Однако это автоматически порождает целый ряд проблем. Кредитование в гривне — это повышенный процентный риск, так как ставки могут пойти вверх. И здесь опять вопрос в том, будут ли ставки фиксированные на 10 лет или плавающие? В связи с чем возникает большой вопрос к окупаемости кредитования в гривне. В данном случае расчет может быть разве что на спекуляцию или девальвацию гривны».

Как агрохолдинг сможет консолидировать земли после 2024 г.?

В зависимости от того, каким будет порядок налогообложения операций с землей к тому времени, есть два варианта передачи земли от доверенных лиц агрохолдингу.

Первый — когда доверенное лицо продает землю напрямую агрохолдингу с уплатой НДФЛ и ВС от суммы договора (6,5%).

Второй — когда доверенное лицо (или несколько лиц) вносят земельные участки в уставной капитал новообразованного юрлица. В дальнейшем происходит продажа корпоративных прав на землю без маржи и налогов.

Таким же образом можно оформить землю на других юрлиц, партнеров агрохолдинга и т. д.

После того, как доверенное лицо передаст землю агрохолдингу, он платит доверенному лицу, а лицо возвращает эти средства агрохолдингу, чтобы закрыть договор займа. Собственно, можно закрыть задолженность только в документах, не передавая деньги. После этого также снимается ипотека и оформляется отказ от завещания.

Если первоочередное право
передается инвестору

Передача преимущественного права выкупа инвесторам на условиях продления срока аренды земли дает возможность вкладывать в нее, получая фиксированную доходность. По мнению некоторых специалистов, привлечение инвестора — логичный шаг, имеющий свои преимущества.

Анатолий Косован
управляющий партнер юридической фирмы Kosovan Legal Group
«Непрофильный инвестор интереснее агропроизводителю, чем конкурент или пайщик. Потому что это человек, который не будет претендовать на обработку вашей земли. Он не будет просить заплатить ему аванс. Вы можете раз в год по безналу перечислять непрофильному инвестору деньги — и на этом закрывать вообще все взаимоотношения с этим человеком».
Взамен на получение преимущественного права инвестор должен оформить договор аренды земли на 10 лет на следующих условиях:

  • арендная плата за участок с привязкой к валюте, 8% в год от стоимости инвестиции (до удержания налогов), но не выше заранее согласованной предельной стоимости;
  • без права одностороннего расторжения
  • без обязательства выкупа земли агрохолдингом.
Алла Силивончик, Latifundist.com
Выполнено с помощью Disqus