АТК и АТОшники: две правды о праве на землю
Последние 10 лет в Чудновском районе Житомирской области 650 га нераспаеванных государственных земель обрабатывала «Аграрная технологическая компания» (АТК). Агрохолдинг создал в этом регионе более 1 тыс. рабочих мест, построил объекты инфраструктуры, включая элеватор и современное овощехранилище на 30 тыс. т хранения овощей. Кроме того, компанией на Житомирщине введен в эксплуатацию семенной завод и заканчивается строительство завода по переработке соевых бобов на масло и шрот.
Однако часть бизнеса АТК по выращиванию овощей, в том числе картофеля, сосредоточенная в указанном районе, оказалась под вопросом. Земли, договора на аренду которых компанией недавно были продлены до 2025 г., решили распаевать, а земельные участки площадью по 2 га в соответствии с украинским законодательством предоставить в собственность участникам АТО.
Юридическая справка. В соответствии со ст. 12 (п. 14) Закона Украины «Про статус ветеранов войны, гарантии их социальной защиты», участникам боевых действий предоставляются среди прочего такие льготы, как первоочередное выделение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества.
Передача в собственность земельных участков осуществляется в порядке, определенном ст. 118 Земельного кодекса Украины, при условии, что участник боевых действий не воспользовался своим правом на бесплатное получение в собственность земельного участка и предоставил соответствующий документ, который подтверждает его участие в антитеррористической операции (удостоверение, справку, приказ и т. д.)
Latifundist.com решил выслушать обе стороны в споре за землю, до недавних пор принадлежавшую государству, но бывшую в аренде у крупного хозяйственника — АТК.
Правда АТК
В «Аграрной технологической компании» опасаются, что с распаеванными землями (под благовидным предлогом реализации права участников АТО на получение в собственность земельных участков) произойдет то же самое, что и в 2015 г. Напомним, тогда компания уже добровольно отказывалась от права аренды на 73 га земли в пользу участников АТО. Но и.о. начальника Госгеокадастра в Житомирской области Сергей Козаков до настоящего момента так и не передал большую часть распаеванной земли в собственность участникам боевых действий. Об этом Latifundist.com сообщил юрист АТК Иван Макаренко.
«По нашим данным, эти земли показывали потенциальным «покупателям» из известных на Житомирщине аграрных компаний. Но когда тем становилось известно, что эти земли ранее принадлежали нам, то они чувствовали неладное и отказывались от подобной сделки. То есть вместо того, чтобы отдать эту землю действительно участникам АТО, ею решили торговать», — говорят в АТК.
Вот и теперь, когда зашла речь о распаевании 650 га госземель, обрабатываемых АТК в Чудновском районе, по словам Ивана Макаренко, может оказаться, что земли заберут у одной сельскохозяйственной компании в пользу другой. Нет гарантий, что земля в итоге достанется атошникам. По словам Ивана Макаренко, группу, которая планирует распорядиться отобранной у АТК землей, возглавляет экс-начальник Госгеокадастра Житомирской области Юрий Кулачок. А это означает, как заметил юрист, что у него осталось достаточно связей и влияния для решения земельных вопросов. А вот, кто именно хочет получить права на лакомый кусочек в 650 га, можно только предполагать.
«Мы предполагаем, что там целая бригада специалистов работает. К тому же, подключилась к этому вопросу власть Житомирской области. Не исключаю, что руководство области имеет виды на эту землю», — пояснил Иван Макаренко.
В то же время юрист АТК говорит, что права аренды земли их компанию лишают с нарушением украинского законодательства. По его словам, и.о. начальника Госгеокадастра Житомирской области Сергей Козаков через комиссию при Министерстве юстиции Украины по разрешению жалоб на государственную регистрацию прав аренды земли попытался лишить АТК права аренды земли в Чудновском районе на Житомирщине. Данная комиссия отменила госрегистрацию прав аренды АТК, даже не уведомив компанию об этом как заинтересованную сторону. Как заметил Иван Макаренко, что комиссия Минюста не имела на это полномочий, потому что регистрация прав аренды земли происходила в 2015 г., когда комиссия еще не была создана. На тот же момент предусматривался исключительно судебный порядок отмены государственной регистрации прав аренды земли.
В АТК добавили, что такое решение комиссии Минюста компания обжалует в Окружном административном суде г. Киева. Но судебное заседание перенесли из-за ухода судьи в отпуск. При этом АТК повторно произвела государственную регистрацию прав аренды земли. Но, как заметил Иван Макаренко, этой паузой между отменой регистрации прав аренды и ее возобновлением воспользовались в Госгеокадастре Житомирской области. Именно тогда были выданы 263 приказа на разработку проекта землеустройства фигурантам списка, подготовленного общественными организациями «Атошник», ВПК «Айдар» и «МБФ Воїни світла».
«Сергей Козаков не смог утвердить эти проекты, поскольку АТК возобновила государственную регистрацию прав аренды земли. Сейчас этот чиновник пытается снова оспорить данную регистрацию в комиссии Минюста. Наша компания также обратилась в данную комиссию для того, чтоб нас не лишили права обрабатывать арендованные в законном порядке земли. Но в настоящий момент после двух заседаний в марте 2017 г. комиссия так и не смогла принять решение по данному спору», — рассказал юрист АТК.
Вместе с тем, в агрокомпании готовы досрочно отказаться от права аренды указанных 650 га земли, чтобы участники АТО могли оформить свое право собственности на данную землю. Однако, как заметил Иван Макаренко, условие «Аграрной технологической компании»: чтобы новые владельцы передали землю в аренду компании до 2025 г., исходя из преимущественного права перед другими арендаторами.
«АТК даже готова платить участникам АТО арендную плату выше, чем в районе, — на уровне 10% от нормативно-денежной оценки земли. Однако ОО «Атошник» это предложение даже не интересует. Повторяется ситуация 2015 г., когда АТК добровольно отказалась от права арендыв 73 га земли в Краснопольском сельсовете, чтобы ветераны АТО могли реализовать свое право на получение в собственность земельных участков. Но Госгеокадастр так и не утвердил ветеранам АТО ни одного проекта землеустройства на этих участках», — пояснил Иван Макаренко позицию руководства АТК.
В случае, если решение будет принято в пользу ОО «Атошник», юрист прогнозирует, что в Чудновском районе Житомирской области уже в этом сезоне может остаться без работы свыше 500 человек, которых обеспечивала работой АТК. Отметим, что в конце марта 2017 г. сотрудники АТК уже выходили под стены Департамента государственной регистрации Минюста с требованиями защитить их работодателя от рейдеров, а их самих — от безработицы.
Правда ОО «АТОшник»
Чтобы составить полную картину событий, Latifundist.com связался с заместителем председателя общественной организации «Атошник» Сергеем Артемовым. Он не считает, что с АТК у членов их организации или побратимов из других организаций на Житомирщине есть конфликт.
«Наша позиция такая: ребята должны получить положенную им по закону землю, а потом пусть сами на свое усмотрение нею распоряжаются. Захотят — пусть заключают договора на аренду с АТК или любой другой компанией. Но если АТК будет вставлять в этом процессе палки в колеса, то никто с ними точно не станет подписывать договора», — заявил в комментарии нашему изданию Сергей Артемов.
Замглавы ОО «Атошник» сказал, что никого ходить и упрашивать заключать договора аренды с какой-либо компанией не станет.
«Да, кто-то планирует заключить договор аренды и с АТК — это их право распоряжаться своей землей. Но есть и те, кто знает, что эта компания, угрожая не платить арендную плату, заставляет перезаключать с нею договор на новый срок», — говорит Сергей Артемов.
А один из членов общественной организации Михаил Тимофеев добавил, что на последнем из заседаний комиссии при Минюсте им и вовсе сказали, что воины АТО-претенденты на земли в Чудновском районе Житомирской области и вовсе не являются участниками разбирательства между АТК и областным Госгеокадастром.
«Получилась же банальная ситуация, когда земли, которые арендовала АТК, оказались как свободные на электронных кадастровых картах. Следовательно, у нас появилась возможность их получить. После этого Госгеокадастр дал нам приказы, чтобы мы дальше могли заняться оформлением права собственности на эту землю. А АТК сейчас пытается всеми возможными способами затянуть этот процесс», — делится своим видением ситуации Михаил Тимофеев.
Причем, в ОО «Атошник» заверяют, что земельными вопросами занимаются только в интересах участников АТО. В организации не хотят, чтобы их выставляли «врагами народа».
«Наши ребята, прошедшие АТО, многие еще даже не знают, как будут распоряжаться этой землей. А кто-то говорит: я тоже хочу в земле покопаться, хочу садочек посадить, дом построить. И потом это 263 человека — у каждого свои взгляды на эту землю. Тем более, что там есть земли погибших, пострадавших в боевых действиях — всего контингента АТО», — рассказывает замруководителя ОО «Атошник».
А Михаил Тимофеев, который входит в число этих 263 человек, получивших упомянутые приказы, говорит словами своих побратимов, что их сейчас в этой ситуации интересует законность и справедливость.
«Если эта земля свободна, и она может быть нашей, то она должна быть нашей. А вот эти обвинения, что мы рейдеры, проплаченные атошники, лично для меня не выглядят оскорбительно, а скорее — смешно. Мне очень жалко людей, которые нас вот так обвиняют. И это в очередной раз меня убедило в том, что мы действуем правильно. Нас не должны лишать нашего законного права на землю», — говорит участник АТО.
Сергей Артемов отмечает, что еще до появления первых приказов Госгеокадастра со стороны АТК были попытки встретиться и обсудить возможную аренду.
«Они звонили в сентябре прошлого года с предложением встретиться, но потом почему-то эта инициатива поутихла — и они исчезли на полгода, пока мы не стали обращаться в Госгеокадастр. Я не понимаю, как АТК подает в суд, если это не их земля, какие у них могут быть права на землю. Это государственная земля, а потому она положена, прежде всего, тем, кто за нее воевал. А если в этой компании хотят заключить договора на аренду земли, то пусть идут и договариваются с ребятами», — считает Сергей Артемов.
Его поддерживает и Михаил Тимофеев, утверждая, что лично с ним никто из АТК по поводу возможной аренды его участка земли, который он получит в собственность, не разговаривал. Говорит, что и от других атошников об этом не слышал.
«Я никогда не работал на земле. То есть обрабатывать ее с завтрашнего дня я не готов. Реальнее всего сейчас отдать эту землю в аренду тем людям, которые умеют работать на ней профессионально, возможно даже, что АТК или другой сельскохозяйственной фирме», — заявил Михаил Тимофеев.
Он подчеркнул, что в списке претендентов на паи из тех 650 га, которые были в аренде у АТК, очень много действующих военнослужащих Украины, которые сейчас находятся на линии фронта. Заниматься земледелием у них нет возможности. Лично Михаил Тимофеев считает лучшим вариантом сдать ее в аренду, чтобы знать, что за спиной есть какой-то очень серьезный актив.
Третейский суд
Взглянуть на возникшую ситуацию между АТК, представителями Госгеокадастра в Житомирской области и участниками АТО Latifundist.com пригласил независимых юристов.
Григорий Павленко, юрист Pavlenko Legal Group
Взглянув на упомянутую проблему со стороны, любой потенциальный инвестор увидит, что даже заключение договора на получение права пользования землей ничего не может гарантировать этому инвестору в долгосрочной перспективе. Ныне существующая практика, к сожалению, показывает, что в любой момент может прийти чиновник, имея на руках рычаги социального влияния, и поставить под большой знак вопроса все существующие договоренности.
Следует отметить, что в сложившейся ситуации АТК повела себя достаточно дипломатично, предложив соискателям земельных участков после приватизации ими земли, взять такие участки в аренду по ставке выше рыночной на 10% с целью продолжения своего производства. В тоже время, в силу того, что на данный момент законодательство защищает именно их право пользования на земельный участок, АТК могла занять более твердую позицию и обжаловать каждый шаг со стороны органов власти или соискателей земельных участков относительно права пользования упомянутой землей.
Так, положениями Закона Украины «Об аренде земли» предусматривается следующее: переход права собственности на земельный участок к новому лицу не является основанием для прекращения арендных правоотношений. Кроме того, ст. 118 Земельного кодекса Украины предусматривает порядок бесплатной приватизации земельных участков, который устанавливает, что любой заинтересованный гражданин обязан иметь согласование нынешнего пользователя земли, если он хочет приватизировать такой земельный участок, вне зависимости от того, имеет ли какие-то привилегии этот гражданин.
Таким образом, мы видим первоочередную направленность законодательства на сохранение стабильности арендных правоотношений. АТК нужно подготовиться к большому количеству разбирательств — административных и судебных, если эта компания намерена отстаивать свои права в бескомпромиссном порядке. Если же агрохолдинг готов идти на компромиссы и при этом хочет продолжать деятельность именно на тех земельных участках, на которых работает сейчас, то тогда вышеуказанная компания должна садиться за стол переговоров и фактически договариваться и доносить свою позицию каждому из соискателей земельных участков.
При этом весьма вероятным является то, что участников АТО используют только лишь в качестве инструмента для передела земли в интересах конкретной структуры, которая, в том числе, задействовала и административный ресурс. Очень сомнительным является тот момент, что желание участников АТО получить земельные участки, к примеру, для стройки дачи, не могли быть удовлетворены за счет земель запаса.
Более того, наибольшее удивление вызывает позиция местных органов власти, заключающаяся в готовности пожертвовать рабочим предприятием, которое платит солидные налоги и создало более тысячи рабочих мест у себя в регионе, ради того, чтобы именно на этих землях участник АТО мог построить дом и посадить сад.
К сожалению, из всего вышеизложенного мы видим, что такие проблемы возникают не из-за пробелов законодательства, а потому что главными действующими лицами в правоотношениях часто являются люди, которые в «эпоху популизма» имеют возможность использовать социальную составляющую как механизм для защиты тех или иных бизнес-интересов.
Не исключаю того, что избежать подобных ситуаций помогла бы конкретная норма, которая устанавливает возможность льготного получения земли только за счет земель запаса, однако вопрос прозрачного применения такой нормы чиновниками все равно оставался бы открытым.
Станислав Климов, директор международной юридической компании KODEX
Если рассматривать ситуацию с точки зрения того, что на момент передачи земель участникам АТО, АТК имели заключенный и зарегистрированный договор аренды земли, то действие договора должно было прекращаться в порядке, предусмотренном законом или договором, в частности, в случае:
— истечения срока, на который он был заключен;
— приобретения арендатором земельного участка в собственность;
— выкупа земельного участка для общественных нужд или принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, определенном законом.
Действие договора прекращается путем его расторжения или по взаимному согласию сторон, либо по решению суда по требованию одной из сторон в результате невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором, и в результате случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенно препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом.
Исходя из описанной ситуации, если действительно имели место нарушения условий договора аренды земли, то любые решения должен принимать суд.
К вопросу, почему именно эти земельные участки, находившиеся в аренде в АТК, были переданы в собственность участникам АТО, сделать какие-то выводы без детального анализа документов трудно, поскольку, как правило, решение принимается органами государственной власти и органами местного самоуправления, которые оперируют информацией, предоставленной от служащих и должностных лиц таких органов. Имело ли место злоупотребление информацией, невнимательность при ее обработке или, как это часто бывает, плохой уровень обмена информацией между органами государственной власти и местного самоуправления, можно установить, только потратив немало времени на анализ документов.
Возможно, более результативным вариантом решения этого вопроса для обеих сторон, как для АТК, так и для участников АТО, будет проведение переговоров и поиск взаимовыгодных условий.
Максим Максименко, адвокат, соруководитель практики недвижимости и земельного права АО «Спенсер и Кауфманн»
В первую очередь следует отметить, что сама возможность приватизации земельных участков ветеранами АТО вызывает серьезные сомнения. Так, в соответствии с ч.4 ст.9 Закона Украины «Об аренде земли» (далее — Закон), не допускается отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия арендатора. При этом в понятие «отчуждение» включается и процедура приватизации таких земельных участков (так, в свое время ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегулирование)» от 12.02.2015 г. № 191-VIII была изменена редакция ч.4 ст.9 Закона и необходимость согласия арендатора была распространена не только на случаи продажи соответствующих земельных участков, но и вообще на любой случай отчуждения участка).
Таким образом, согласно действующему законодательству, еще на стадии выдачи областным управлением Госгеокадастра разрешений на разработку проектов землеустройства необходимо было получить согласие арендатора — компании АТК.
Дмитрий Николов, юрист АО «Спенсер и Кауфманн»
Что касается необходимости перезаключать договоры аренды земельных участков в случае приобретения права собственности на них ветеранами АТО, необходимо отметить следующее: право аренды земельного участка — это вещное право, которое не прекращается в связи с изменением собственника такого участка. Так, в соответствии с ч.4 ст.32 Закона, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в том числе в порядке наследования), реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли. Таким образом, тот факт, что ветераны АТО приобретут право собственности на землю, никоим образом не скажется на возможности продолжать пользоваться участками компанией АТК. Необходимость перезаключения договоров возникнет уже на этапе окончания срока действия таких договоров, но не ранее этого времени (то есть не ранее 2025 года).
To be continued...
На чьей стороне правда, как будет решен земельный вопрос для всех участников спора в Чудновском районе — это вопрос времени. Независимые юристы настоятельно рекомендуют им сесть за стол переговоров.
Latifundist.com надеется, что в этой ситуации уже скоро будут расставлены все точки над І. Пока же мы отслеживаем ситуацию и готовы выезжать на место события, чтобы сообщать новые подробности в этом деле.
Алексей Бесклетко, Latifundist.com
