Новый формат рынка земли: риски и советы латифундистам
31 марта 2020 г. состоялось то, чего многие так ждали, а иные так опасались — Парламент проголосовал за принятие законопроекта № 2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Думаю, всем известно, что окончательный формат рынка земли претерпел существенные изменения в сравнении с первоначальным вариантом и был принят в весьма урезанной форме. Какие же последствия и риски влекут за собой финальные критерии открытия рынка сельскохозяйственной земли?
В связи с отсрочкой открытия рынка до 01 июля 2021 г. и наличием времени, оно будет использоваться в первую очередь для укрепления своих позиций арендаторами, не планирующими земельные инвестиции, и лицами, планирующими приобретать земельные участки. Учитывая тот факт, что у двух оговоренных категорий по большей части интересы диаметрально противоположные, а каждый член внутри категории — конкурент для остальных, конкуренция за землю усилится.
Следует отметить, что право преимущественной покупки земли осталось в новом формате рынка за арендаторами участков. Таким образом, в оставшийся период времени обострится борьба за право аренды земельных участков, дабы после открытия рынка иметь преимущественное право их приобретения.
При всем этом Закон добавляет пикантности данному положению, предоставляя право на приобретение земельных участков на первом этапе с 01 июля 2021 года исключительно гражданам Украины, а юридическим лицам — только с начала 2024 года.
Данное ограничение могло бы целиком нивелировать преимущественное право юридических лиц, коих в сфере сельского хозяйства совершенное большинство, на покупку арендуемой ими земли. Связано это с тем, что после предложения собственника приобрести его участок, арендатору будет предоставлено 30 дней на принятие решения, иначе он утратит свое преимущественное право.
Учитывая тот факт, что компании будут ограничены в праве покупки вплоть до 2024 года, законодатели предоставили им иной, но весьма неоднозначный способ защиты своих прав — возможность передать преимущественное право покупки другому лицу.
Казалось бы, вопрос решен, и у компаний есть хотя бы полулегальный способ удержать для себя наилучшие земли до 2024 года, однако все не так просто.
Дело в том, что такого института, как «передача преимущественного права» ранее в законодательстве не существовало, а в новом законе он прописан достаточно скудно, исключительно фразой о том, что владелец должен быть уведомлен о такой передаче.
Таким образом, описанная ситуация повлечет за собой злоупотребления и уклонения от получения соответствующих писем, неразбериху с тем, с какого момента таковое право является переданным и чем это должно быть подтверждено.
Все описанное спровоцирует создание целого нового пласта в судебной практике, первые финальные решения по которой появятся только ближе к середине 2022 года. При этом, учитывая нынешнюю загрузку судов, таковые решения могут быть вынесены и позже, а учитывая изменчивость и нестабильность судебной практики, она очень скоро после этого может быть изменена.
Еще одним вытекающим из этого фактором, усложняющим ситуацию не только с точки зрения экономического роста Украины в целом, но и агросектора в частности, являются ограничения на любую легальную схему удержания юрлицами права покупки арендованных участков до 2024 г. (в том числе при использовании уступки преимущественного права).
Так, Законом до 2024 г. запрещены любые договоренности, предварительные договоры, включая выдачу доверенностей, предусматривающих переход права собственности на землю или возможность его передачи в будущем юрлицам. Таким образом, покупка земель компаниями будет возможна только через условно доверенных лиц, полного юридического контроля над которыми такая компания иметь не сможет, что породит большое количество сомнительных юридических конструкций.
То есть оговоренная схема покупки на физлиц до 2024 г. будет использована по большей части непубличными компаниями, что само по себе очерчивает определенный субъектный состав участников теневого рынка, который сделает борьбу за актив еще жестче.
Игра в шахматку и гринмейл
Также не стоит забывать о так и не решенной за много лет проблеме чересполосицы (шахматки). Так, решение данного вопроса и при арендных отношениях было не простым, а при владении данными участками на праве собственности рискует выйти на новый уровень остроты.
Очередным негативным фактором, который рискует быть возрожденным после открытия рынка земли, является так называемый земельный гринмейл, то есть шантаж лица, которое использует массив, выделением в натуре участка в данном массиве с одновременным предложением выкупить такой участок по повышенной стоимости.
Стоит обратить внимание и на тот факт, что обеспечивать контроль лимитов владения землей будут именно нотариусы. И если на первом этапе контроль прав физлица будет несложным, то на этапе приобретения земли юрлицами данный процесс рискует несколько затянуться.
Более того, при такой проверке должны быть задействованы разные реестры. И, казалось бы, нет ничего проще, чем обеспечить взаимодействие разных реестров и доступ к ним, однако таковая работоспособность реестров, существующих семь лет и более, к сожалению, повсеместно так и не обеспечена.
Еще одним препятствием, которое будет стараться преодолеть украинский бизнес, станет требование приобретения земельных участков до 01 января 2030 года по стоимости не ниже нормативно-денежной оценки с проведением всех расчетов в безналичной форме с предоставлением источника дохода средств по таким оплатным договорам. Конечно же, первое, что будет взято на вооружение, — договоры дарения, которые таковой оплаты не требуют.
Также могут быть использованы займы доверенным лицам, в том числе от компаний, в интересах которых такие участки будут приобретаться, и т. д.
Как мы видим, большое количество имеющихся в Законе препятствий вызовет еще большее количество псевдонадежных обходных схем. При этом с большинством из оговоренных рисков, спровоцированных политическим компромиссом, можно бороться или вовсе их не допустить, следуя дальнейшим рекомендациям.
Советы начинающим
Так, действующим арендаторам можно посоветовать проанализировать свои договорные отношения с пайщиками, их срок, положения договоров, возможность расторжения или изменения договоров в связи со сменой собственника, своевременность проведения арендной платы, надлежащую регистрацию. Также при необходимости рекомендую внести соответствующие изменения в договоры и продлить их, стимулируя это повышением арендной платы, которая и так начнет увеличиваться, скорее всего, уже в этом году. Необходимо понимать, что земельные участки, отягощенные долгосрочной арендой, будут менее интересны для приобретения сторонними лицами.
Лицам, желающим приобретать земельные участки, конечно же, придется в первую очередь оценить свои финансовые возможности, проанализировать качественные показатели земли, сроки действия договоров на пользование соответствующими участками, возможность приобретения более уплотненных массивов, взаимоотношения с соседями по полю, а также с местной общиной.
Любому действующему арендатору мы рекомендуем обратиться к профессиональным юристам с целью проведения антирейдерского аудита как минимум недвижимого имущества, корпоративных прав, прав аренды. Это позволит определить слабые места и усилить их, сделав компанию устойчивой и неинтересной для недобросовестных притязаний.
Если в компании имеется не один учредитель, особенно когда доли владения разделены 50/50, мы настоятельно рекомендуем обсудить с партнером (-ами) заключение корпоративного договора.
Невзирая на непопулярность таких мероприятий, я всегда повторяю рекомендацию все-таки оформлять обмен участками в рамках массива договорами аренды и субаренды с надлежащей регистрацией прав по ним. Мы повсеместно получаем отзывы клиентов о том, что в лучшем случае соседи не придерживаются таких неоформленных договоренностей, в худшем — возвращают истощенные земельные участки, либо в период после посевной происходит смена пользователя на нового, который не ознакомлен с предыдущими договоренностями.
В случае, если компания приняла решение передать свое преимущественное право покупки арендуемых участков, рекомендую озадачиться данным вопросом заранее, составить соответствующие соглашения и сообщить арендодателю об этом в письменном виде с уведомлением о вручении либо под расписку о получении.
Дабы избежать утраты права преимущественной покупки земли, стоит заранее обсудить перечень необходимых документов и порядок взаимодействия с нотариусом, а также убедиться, что нотариус, имеющийся в вашем нотариальном округе, подключен ко всем необходимым реестрам и согласен заверять договоры купли-продажи сельскохозяйственной земли.
Очередной нашей многолетней рекомендацией является выведение бизнеса и личных доходов из тени, что всегда обеспечит возможность подтвердить источник происхождения средств. И если на данном этапе, в том числе для целей покупки участков, это и можно будет организовать, то в дальнейшем законодательство все равно будет ужесточаться, что может существенно осложнить распоряжение имеющимся капиталом. Потому существующие вызовы, с моей точки зрения, являются очередным удачным поводом задуматься о перспективе как вашего бизнеса, так и личных финансов.
Если подвести черту под всем вышеизложенным, то согласованная модель рынка земли с многочисленными запретами и ограничениями подвигнет украинский бизнес на поиск альтернативных решений, которые в большинстве своем не будут давать достаточных гарантий безопасности. И это единственные риски, которые невозможно нивелировать целиком. Что касается остальных препятствий, то они либо несущественны, либо существовали и ранее. В любом случае обострение борьбы за права на землю должно стать поводом для владельцев бизнеса задуматься о его структурировании и безопасности.
Анатолий Косован, управляющий партнёр юридической фирмы Kosovan Legal Group
