Рынок земли: международный опыт

С началом проведения земельной реформы в 2000 г. связывают создание крупных агрохолдингов и фермерских хозяйств. Более 7 млн селян получили право на приватизацию свыше 28 млн земельных участков (паев). После приватизации часть земель была передана в краткосрочную и долгосрочную аренду, а некоторые владельцы успели продать земельные площади до введения моратория 1 января 2002 г. В то время, как в Украине на протяжении 15 лет «зарождается» рынок земли, в других странах мира он успешно функционирует. Нашим парламентариям не помешало бы обратить внимание на страны Евросоюза, Америки и смоделировать-скопировать успешный опыт либо модель грамотного распоряжения землей. Предлагаем рассмотреть условия приобретения земель в разных странах мира и сравнить цены. 

«Затяжное» формирование рынка

Мораторий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. Известно, что земля является основным национальным богатством страны и находится под особым контролем государства. Эффективность управления свободными землями гарантирует занятость населения, обеспечение необходимыми продуктами питания, увеличение экспортных операций и пополнение бюджета.

Основная цель руководства любой страны — гарантировать право собственности на земельный участок, не препятствовать развитию аграрного бизнеса, не продавать за бесценок земли принадлежащие государству. Несомненно, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в скупке земель. Однако вместе с тем, большинство фермеров и представителей агрохолдингов убеждены, что необходимо повышать эффективность их обработки, а не просто увеличивать земельный банк. Во главу угла ставится повышение урожайности за счет технологий, инноваций, применения современной сельхозтехники.

Украинские эксперты прогнозируют, что рыночный диапазон цен после снятия моратория составит $1,5 — $6,0 тыс. в зависимости от плодородия почвы, наличия капельного орошения, состава грунта. Ожидается, что цены в Украине будут на порядок ниже западноевропейских стран. Арендная плата по Украине до обесценивания гривны была на уровне $75-120, после обесценивания в 2015 г. упала до $32-50 за 1 гектар.

В министерских кабинетах горячо обсуждается четыре варианта вокруг снятия моратория: полная либерализация рынка земли, либерализация с количественными ограничениями, либерализация с ограничениями для иностранных инвесторов, пролонгация условия закрытого рынка. Рассмотрим, как эту проблему решали за рубежом.

Эстония

Государство не принимает прямого участия в регулировании цен, а с 2011 г. сняты любые ограничения по приобретению аграрных активов. Налог при продаже составляет 2%, а стоимость 1 га — $5,0 тыс. Несмотря на это, более 60% свободных площадей находится в аренде. Иностранные инвесторы пользуются одинаковыми правами с местными гражданами, но при условии использования земельного банка сугубо в сельскохозяйственных целях.

Болгария

В руках граждан сконцентрировано порядка 98% сельскохозяйственных земель, после успешно проведенной реформы в 1990-х гг. Изначально устанавливались 3-х годичные ограничения (мораторий), но они не получили поддержку среди болгар. На данный момент приобрести поля могут граждане Болгарии и ЕС, юридическое либо физическое лицо, пребывающее более 5 лет на территории страны, а также компании, с которыми государство заключило международные договора. Стоимость земли государство не регулирует, и нет ограничений по размерам площадей в одни руки, одному предприятию. Средняя стоимость 1 га — $4,6 тыс.

Польша

Правительство соседнего государства по аналогии с Болгарией и Эстонией не занимается прямой регулировкой и вмешательством в формирование рыночной стоимости земель. Исключением является количественное выражение площадей на одно физлицо — 500 га пахотных земель. Налог при продаже оплачивает покупатель в размере 2-5%, а вот плата за владение участком отсутствует. С 1 мая 2016 г. были окончательно разблокированы временные ограничения для граждан ЕС, что привело к увеличению стоимости до $10,3 тыс. за 1 га.

Румыния

Чтобы стать владельцем земельного участка, достаточно обладать профессиональной квалификацией, дипломом, опытом управления аграрным сектором, при этом допустимая площадь для физлица — 100 га. Около 94% земель находится в частной собственности, а удельный вес агропрома в ВВП страны превышает 5%. После вступления Румынии в Европейский союз в 2007 г. был введен мораторий на 7 лет, после чего земельный банк открылся для иностранцев. Государственное регулирование рыночных цен отсутствует, налог при продаже 3%, а постоянная плата за владение землей установлена на уровне — 2% от стоимости сделки. Гражданам ЕС разрешена покупка на условиях прямого целевого использования, а средняя цена — $6,1 тыс. за 1 га.

Хорватия

Руководство страны закрыло рынок для иностранцев, а во владении граждан находится 65% полей, из которых 1/3 вообще не обрабатываются. Стоимость земель на внутреннем рынке не регулируется, количественных ограничений по пахотным землям не существует. Установлена фиксированная ставка — 5% при продаже и владении землей, а стоимость 1 га составляет в среднем $7 тыс.

Сербия

Земельная реформа началась с реституции — возвращения 74% сельскохозяйственных земель в частные руки. Удельный вес АПК в общем ВВП Сербии составляет 10%, а уже на начало 2016 г. сконцентрировано 92% земель в частной собственности. Иностранцам запрещено покупать земли, а для своих граждан установлена планка при приобретении — минимум 50 соток. Средняя цена 1 га пахотных площадей — $13 тыс.

Австрия

Данная страна не относится к аграрным странам Евросоюза, но здесь более 50% земель сельскохозяйственного назначения находятся в частной собственности. Австрия — это федеративная страна, где в каждом регионе действуют свои законы. Так, в большинстве федеральных землях предусмотрен минимальный срок аренды — 3 года. На АПК приходится 1,4 % общего ВВП. Наследником земель может быть только один ребенок в семье. Налог (3,5 %) при продаже земли оплачивает покупатель. Стоимость 1 га впечатляет — $42 тыс.

Великобритания

Страна особо славится уровнем механизации сельского хозяйства и продуктивностью производства. Фермерство среди британцев не пользуется большим спросом, как вид бизнеса, но все же аграрный сектор — стабильная и надежная инвестиция по английским меркам. Срок аренды земли не регулируется, исключение Шотландия — 175 лет. Стать владельцем земли сможет любой житель Соединенного Королевства, ЕС, иностранный инвестор, но придется изрядно раскошелиться, уплатив $31,4 тыс. за 1 га.

Ирландия

Страна отличается самым либеральным рынком земель сельскохозяйственного назначения. Государство дотирует население, выдавая долгосрочные кредиты, что позволило сконцентрировать 90% земель в частных руках. Особенностью ирландского земельного рынка можно выделить существование краткосрочных, сезонных договоров аренды, не требующих регистрации. Какие либо ограничения на покупку земель отсутствуют, только от юрлиц-нерезидентов потребуется отдельное разрешение земельной комиссии. При продаже оплачивается пошлина государству 1-8% от стоимости земли $39,3 тыс. за 1 га.

Испания

До проведения эффективной земельной реформы в конце ХХ века, множество фермеров вынуждены были покинуть страну, что привело к резкому падению удельного веса АПК в ВВП Испании. На данный момент налог на передачу прав собственности составляет 6% от сделки. Мораторий на продажу пахотного угодья отсутствует, что привело к удорожанию земель до $16,1 тыс. за 1 га.

Германия

Эта страна — безоговорочный лидер по продаже сельскохозяйственных земель в Евросоюзе. Германия славится традиционно высоким уровнем автоматизации, механизации, внедрением экологических технологий в аграрном производстве. Средняя стоимость 1 га земли — $32,3 тыс., при этом большим спросом пользуются пахотные поля в Баварии, Нижней Саксонии, Саксонии-Ангальт, Тюрингии, Бранденбурге. Налог при продаже оплачивает покупатель, его размер не более 3,5 % от цены сделки. Земельные ограничения для своих и иностранных граждан полностью отсутствуют.

Голландия

Цена свободных сельскохозяйственных площадей буквально идет на вес золота и составляет $63,7 тыс. за 1 га. Почти 90% земель сконцентрировано в частных руках, при этом нет никаких ограничений, на право распоряжаться участками. Покупателем может выступить кто угодно, важно лишь оплатить 6% налога от стоимости сделки. Минимальный срок сдачи земли в аренду — 6 лет, для фермерских хозяйств — 12. При продаже участка на аукционе, арендатор имеет приоритетное право на покупку.

Швейцария

Одна из стран, где 100% земельной собственности находится в частных руках. Правительство Швейцарии не оказывает государственного регулирования в области ценообразования. Для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза или иметь разрешение на проживание. Максимальная площадь земли регулируется местными органами власти. Минимальный срок сдачи в аренду — 9 лет, а вот смена целевого назначения участка после продажи строго запрещена. Швейцария отдает приоритет семейным предприятиям, где собственник пая при продаже обязан получить нотариальное разрешение от всех родственников, имеющие право наследования. Средняя стоимость замели по кантонам (провинциям) составляет $70 тыс. за 1 га.

США, Канада, Бразилия

В Соединенных Штатах Америки, Канаде и Бразилии цены стартуют от $10 тыс. за 1 га. Основными покупателями земель сельскохозяйственного назначения в тех странах, где отсутствует прямой запрет на продажу, выступают административные органы, физические лица, предприятия, компании по управлению недвижимостью. Земли передаются на основании решений правительства и местных органов власти, аукционов и конкурсов, а также осуществляется переуступка права, аренда и обмен.

Земельный коллапс в Украине

Украинские аграрные предприятия доказали свою эффективность на международной арене, занимая топовые позиции в экспорте подсолнечного масла, зерновых, сои т.д. По мнению руководителя аналитического департамента консалтингового агентства «ААА» Марии Колесник, подавляющая часть агрохолдингов также заинтересована в прозрачном механизме долгосрочной аренды с гарантированной защитой интересов арендатора. Все они при сборе активов пользовались заимствованным капиталом: кредитами коммерческих банков либо облигациями.

Активы приобретались по цене от $300 до $1 тыс. за 1 га сельхозугодий. Речь идет о покупке корпоративных прав субъектов хозяйствования, располагающих правами аренды на землю. Фактически, уже один раз была осуществлена покупка паев, банку нет необходимости выделить средства повторно, ведь формализация права собственности на землю не увеличит прибыль. Предприятия получают стабильный доход и не все готовы на дополнительные издержки, связанные с повторной продажей земель.

К большому сожалению, вопрос продажи и формирования реальной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Украине весьма политизирован, на нем еще не одна партия сделает свой рейтинг. Государству необходимо не только заботиться о социальной составляющей экономики, но и уделить должное внимание развитию бизнеса, улучшить условия для его ведения. По мнению аналитиков, рационально будет разработать прозрачный механизм продажи/закладывания прав аренды на продолжительный срок.

Николай Паланица, Latifundist.com