Рынок земли на паузе, или Почему не все так гладко с оформлением договоров купли-продажи
Джерело фото: Latifundist.com
С 1 июля в Украине официально стартовал рынок земли. Физические лица получили право распоряжаться своей землей. Стоит отметить, что мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения существовал на территории нашей страны без малого 30 лет. Однако его отмена прошла не так гладко, как хотелось.
Latifundist.com совместно с юристами разбирался в юридических тонкостях заключения договоров купли-продажи земли, «дорожной карте» для нотариусов, процедуре и шагах, которые должны предпринять продавец и покупатель на пути к долгожданной сделке.
На старт, внимание… пауза!
В первый день открытия рынка земли ряд СМИ сообщил, что у нотариусов возникают проблемы с доступом к Госгеокадастру для проведения земельных сделок. В свою очередь министр аграрной политики и продовольствия Украины Роман Лещенко поспешил заверить, что проблем с доступом нет. По его словам, доступ к Госгеокадастру предоставляется не более чем в течение суток с момента подачи заявки.
Роман Лещенко
Министр аграрной политики и продовольствия Украины
«На момент старта рынка земли такой доступ имели только 879 нотариусов, однако уже через считанные дни Госгеокадастр получил более 2 тыс. заявок из общего количества в 6,5 тыс. нотариусов. Работает упрощенный электронный порядок подачи заявок на доступ. Госгеокадастр и Нотариальная палата провели соответствующее обучение и предоставили инструкции всем нотариусам», — отметил министр на своей странице в Facebook.
По словам адвоката, управляющего партнера юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолия Косована, неготовность юристов к либерализации рынка земли объясняется принятием необходимых нормативных документов и запуском технических возможностей в последний момент.
Анатолий Косован
Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»«У нотариусов, которых достаточно жестко контролируют, просто не было времени изучить всю нормативную базу, подключиться к реестрам и разобраться во всем хитросплетении необходимых действий и в первую очередь — проверки покупателя».
Бездействие нотариусов в этом направлении объясняется элементарным отсутствием необходимости, говорит Кирилл Левтеров, партнер аграрной и земельной практики компании Law Offices of OMP. По его словам, получение информации нотариусами из земельного кадастра до открытия рынка земли носило зачастую периодический характер. Лишь после либерализации появилась необходимость в прямом доступе к реестрам.
Кирилл Левтеров
Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP«Конечно же, нотариусам периодически нужно было получать информацию, которая содержится в земельном кадастре. Однако в таких случаях нотариус просто давал соответствующий письменный запрос или переводил обязанность получения такой информации на заявителя. Часто получение необходимой информации затягивалось на недели».
Проблема устранена
Что касается задержек при регистрации, то, по словам Анатолия Косована, ситуация в ближайшее время нормализуется. Но многим арендаторам, которым уже активно поступают предложения о покупке, придется этот период времени пережить, поставив на паузу процесс заключения сделки, либо продолжать двигаться путем псевдосделок, существовавшим и ранее.
Анатолий Косован
Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»«Все, конечно, нормализуется. Технические ошибки поправят, недостатки законодательства восполнят, благо на это политическая воля есть. Если раньше на обработку заявлений и получение доступа к земельному кадастру уходило около 10 дней, сейчас процедура доступа занимает не более суток».
Согласно информации, обнародованной Министерством аграрной политики и продовольствия Украины, работа нотариусов с земельным кадастром осуществляется «в штатном режиме». Нормализацию ситуации нам также подтвердили и в Law Offices of OMP. По словам специалистов компании, аналогичная информация также была подтверждена и нотариусами в г. Киеве, Черкасской и Кировоградской областях.
Читать по теме: На старт, внимание, запуск! Рынок земли глазами холдингов, банка и юриста
Позиция собственников земли
Согласно официальной статистике Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 20 июля зарегистрировано 1229 земельных сделок. В среднем это около 80 сделок за каждый рабочий день с момента запуска рынка земли, говорит Андрей Мартынюк. Очевидно, что для такой большой аграрной страны это трудно классифицировать как «ажиотаж».
Кирилл Левтеров
Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP«По нашему глубокому убеждению, пока мы наблюдаем преимущественно, оформление тех сделок, которые уже были согласованы еще за время действия моратория. Ни для кого не секрет, что аграриям приходилось прибегать к определенным юридических конструкциям, чтобы обойти мораторий (например, заключение непомерно длительных договоров пользования). Вот именно такие «отложенные инвестиции» сейчас и переоформляют в полноценные продажи».
По словам Кирилла Левтерова, подавляющее большинство игроков рынка пока только наблюдает за формирующейся практикой, вырабатывают и выбирают свою собственную стратегию. В то же время юристы наблюдают осторожный оптимизм относительно возможности инвестирования в землю со стороны не только агропредприятий, но и частных инвесторов (в качестве рантье).
Говоря о желании собственников земли продать ее в первые месяцы после либерализации, Анатолий Косован не прогнозировал большого ажиотажа. По его словам, заранее было ясно, что далеко не все собственники сразу захотят продать пай, а придут к такому решению на протяжении нескольких месяцев.
Анатолий Косован
Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»«Ажиотажа относительно продажи земли мы и не ждали. По предварительным оценкам, количество желающих должно было составить от 1 до 3%. Было ясно, что далеко не все собственники сразу захотят продать пай. К тому же проворные арендаторы и до открытия рынка находили способы удовлетворить такую потребность собственников и выплатить им стоимость их земли. Другой вопрос — каким образом это делалось».
Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации, Кирилла Левтеров акцентирует, что все будет зависеть от конкретно взятого региона. Иными словами, рынком будет принято считать совокупностью особенностей и условий, характерных для той или иной климатической (или скорее агротехнической) зоны, а не для области или района. Именно так специалисты компании Law Offices of OMP предлагают анализировать ситуацию.
По их словам, на сегодня они не видят оснований для стремительного разогрева или «разгона» рынка. Ведь даже те транзакции, которые происходят сейчас и будут происходить до конца года — это фактически «отложенный спрос» или частичное «отбеливание» того, что происходило за последние 20 лет.
Кирилл Левтеров
Партнер аграрной и
земельной практики
Law Offices of OMP«Реальное количество желающих продать участки на сегодня не превышает 0,5% от земельного банка средневзвешенного оператора (арендатора). Маловероятно, что до конца года количество желающих продать по нынешней цене возрастет существенно. Делать более длительные прогнозы — дело еще более неблагодарное и рискованное».
Действия землевладельца
Однако тем людям, которые все же приняли для себя решение продать свой пай, Анатолий Косован рекомендует начинать процедуру с регистрации у нотариуса намерения владельца продать свой пай.
Если земля находится в аренде, нотариус обязан в течение трех дней после регистрации намерения уведомить арендатора — владельца преимущественного права на покупку земли о продаже земельного участка и предоставить ему договор с условиями купли-продажи. После этого арендатор в течение месяца должен принять решение, покупать ему земельный участок или нет.
Читать по теме: Преимущественное право на покупку земли. На кого оно работает
На этом этапе могут быть несколько вариантов развития событий.
- Арендатор соглашается, если имеет право, на приобретение участка либо передает свое право иному лицу и регистрирует у нотариуса такую передачу. Новое лицо предоставляет свое согласие на покупку. В этом случае нотариус согласовывает дату и время подписания сделки с продавцом и сообщает их покупателю. Арендатор земельного участка или новый владелец преимущественного права и землевладелец встречаются у нотариуса и заключают договор о приобретении земли.
- Арендатор отказывается от преимущественного права или теряет его. После месяца ожидания нотариусом ответа арендатор утрачивает преимущественное право на покупку земли. Потеря преимущественного права также происходит в случае, если покупатель пропустил встречу с землевладельцем у нотариуса (вне зависимости от причины его отсутствия).
Процедура купли-продажи земли начинается заново, если владелец земельного участка решил изменить условия договора.
Юридические аспекты
Функции нотариуса во время процедуры купли-продажи земли начинаются на самом начальном этапе — при принятии землевладельцем решения продать свой пай.
Нотариус регистрирует заявление о намерении владельца земли продать участок. После этого он обязан проинформировать арендатора земли (если такой имеется) или же других владельцев преимущественного права на приобретение земельного участка о продаже земли.
Анатолий Косован
Адвокат, управляющий
партнёр юридической фирмы «Kosovan Legal Group»«Когда покупатель земли найден, нотариус осуществляет не только проверки его документов, а и нахождение покупателя под действием санкций, причастность к лицам, связанных с террористической деятельностью, источники происхождения средств приобретателя, также подлежит определению общая площадь сельхозземель, принадлежащих покупателю на правах прямой или опосредованной собственности».
На финальном этапе нотариус регистрирует переход прав собственности после того, как землевладелец и покупатель заключили сделку о купли-продаже земли.
Сергей Герасименко, Latifundist.com
