Как сохранить свою землю независимо от действия моратория на ее куплю-продажу
Законопроект об отмене моратория на свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения прошел первое чтение. И все замерли в ожидании нового украинского экономического чуда… вместо того, чтобы рационально взвесить все «за» и «против» снятия данного моратория.
У меня есть несколько практических советов, которые помогут всем желающим беспристрастно разобраться и понять, какую позицию вы поддерживаете: приверженцев открытия рынка земли или же их противников. Эти советы помогут также тем, кто ждет экономического чуда, и тем, кто боится появления такого рынка независимо от причин этой фобии.
Читать по теме: Всеобщее ожидание отмены моратория, и «сбудется ли предсказание Премьера»
Тем же, кто имеет землю, знание некоторых нюансов поможет защитить свою собственность при любой «погоде» на рынке земли.
Главное, что следует учесть: земля — это, прежде всего, обычная недвижимость со всеми правовыми последствиями. В качестве недвижимости украинское законодательство рассматривает земельные участки и другие объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного вреда их стоимости и назначению. Итак, право собственности на недвижимость — сложный правовой пазл, состоящий из совокупности прав на владение, пользование и распоряжение ею.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые предметы, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация — необходимый «предохранитель» и необходимое мероприятие для защиты со стороны государства. Она гарантирует защиту прав собственников и пользователей недвижимостью от неправомерных посягательств на них.
Уполномоченные государством регистраторы, оформляя любые правомочия (возникновение, переход, прекращение тех или иных прав на земельные участки, жилые дома, коммерческую и прочую недвижимость) обеспечивают признание государством безусловной правомерности таких действий, легитимируют их. Это закреплено в ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений».
Завершенное специалистом регистрационное действие становится юридическим фактом со всеми его последствиями. Есть крылатое латинское выражение: «Contra factum non datur argumentum» («Против факта нет довода»). Опровергнуть либо обжаловать правомерность такого действия можно лишь в судебном или административном порядке.
Общеизвестно, что государственная регистрация правомочий с любыми земельными участками базируется на их индивидуальных кадастровых номерах, присвоенных в установленном законом порядке. На каждый земельный участок, регистрируемый в реестре вещных прав на недвижимое имущество, открывают раздел реестра. По правилам на один земельный участок может быть открыт только один раздел. Если заявленное вещное право уже есть в реестре, регистратор должен отказать в совершении регистрационного действия, как того требует статья 24 вышеупомянутого закона.
Читать по теме: Рынок земли в Украине: все, что нужно знать аграрию
Что же тогда случится с правами, которые были зарегистрированы до вступления в силу указанного закона, то есть до 01.01.2013 года?
Их государство однозначно и беспрекословно признает. Однако проконтролировать наличие или отсутствие таких прав довольно сложно. Следовательно, можно доверять лишь данным о правах и договорам о соответствующих правах, которые зарегистрированы в органах Госгеокадастра в 2011–2012 гг. Однако есть еще данные о правах собственности на земельные участки, которые заверяли документами без кадастрового номера либо регистрировали в центрах Государственного земельного кадастра (не путать с государственным органом). Здесь говорить о надежности защиты такого права неуместно.
Приведу простой и распространенный пример. Представьте себе, что вы являетесь собственником земельного участка без кадастрового номера. Абсолютно реален риск, что землеустроитель, оформляя в собственность участок вашему соседу, может допустить накладку контуров и именно так зарегистрирует его земельный участок. Проще говоря, кусок вашей земли по кадастру будет принадлежать вашему соседу, то есть он зарегистрировал свое право собственности на часть вашего участка. Отменить такое регистрационное действие можно лишь в судебном порядке. Предположим, что такая ошибка произошла случайно, без злого умысла, а ваша земля соседу ни к чему — решение дела будет довольно простым. Если же имело место изначальное намерение захватить площадь, пользуясь пробелами кадастра, — многолетняя изнурительная судебная волокита и горячие споры с соседями вам гарантированы.
Аналогичная ситуация и с вещными правами — аренда, эмфитевзис, суперфиций, сервитут. Права, зарегистрированные до создания реестра вещных прав на недвижимое имущество, в реестр вещных прав, по большей части, автоматически не попадают. Регистраторы просто не владеют информацией о них. Отсутствие данных в реестре вещных прав на недвижимое имущество — манна небесная для рейдеров и других профессиональных, а также юридически грамотных «захватчиков». Они, пользуясь отсутствием этих данных, могут вносить в реестр все, что считают уместным. Очень часто регистратор, действуя законно и добросовестно, непреднамеренно становится инструментом рейдера. А представьте себе последствия, если такой сговор был…
Читать по теме: Пай-хантер в законе
Мой профессиональный совет вам: независимо от того, будет упразднен мораторий на свободное обращение сельхозземель или нет, каждый собственник земельного участка и каждый землепользователь должны уделить внимание и приложить максимум усилий для того, чтобы информация об их имуществе и вещных правах была корректно внесена в реестр вещных прав на недвижимое имущество. Не следует ждать сплошной инвентаризации земель, чего так часто политики требуют от государства. Я вам рассказал, какие ужасные ошибки могут случаться просто из-за недосмотра, ведь никто не идеален.
Поэтому сделайте все самостоятельно или же доверьте эту работу квалифицированным специалистам. Потраченное время, средства и усилия на кружение по кабинетам чиновников позволят вам спокойно спать независимо от того, какие решения будут приняты политиками.
Не ждите от них чуда, а действуйте! Земля — это, прежде всего, ваше имущество, поэтому и проявлять заботу о ней должны вы сами, не рассчитывая на действия людей с улицы Грушевского в Киеве.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга «Мироновский хлебопродукт (МХП)»
