Снимите шляпы, господа: Его величество земельный рынок

Снимите шляпы, господа: Его величество земельный рынок

Советское поколение выросло в среде тотальных экспериментов. Они проводились буквально в каждой сфере деятельности советского человека. Из многочисленных объяснений термина, я выбрал вариант Энциклопедического словаря: «эксперимент — (от лат. Experimentum- проба -опыт), метод познания, при помощи которого в контролируемых и управляемых условиях исследуются явления природы и общества».

Сам я учился в новооткрытой Первой экспериментальной школе Тбилиси. Школа должна была иметь три профильных направления: физико-математический, естественно-природоведческий и филологический. Проучившись в этой школе, я так и не смог блеснуть ни в одном из направлений из-за отсутствия какой-либо отличающей нас особенности от других школ: мы учились по тем же учебникам, по которым учились в других школах приморья и высокогорья Грузии, были одеты в такие же стандартные школьные формы, в каких ходили сверстники в Мукачево (мой любимый город), Риге или Уст-Каменногорске, и принадлежали к единой и общей партии пионерии и комсомола. Единственное, с чем мы все-таки успели поэкспериментировать — это на год раньше других школ отказались от чернил (на радость мам) и начали пользоваться шариковыми ручками.

Не зря я вспомнил о безмятежном периоде жизни и о школьном эксперименте: не имея ничего отличительного от других школ (ни базы, ни учебников), эксперимент сразу был обречен на провал! Это была очередная советская показуха, фарс…

На днях на странице Facebook/Земельне право (источник: 112.ua, 02.10) появилась интересная статья под заголовком: «На пути к земельному рынку: Украина готовится продать 11 млн га сельхозземель». В подзаголовке отмечено, что правительство, в виде эксперимента, намерено провести аукционы земель, успех которых будет определяющим фактором и «следующим шагом будет создание свободного рынка земли».

Для привыкших к экспериментам вроде ничего особенного, если не сам объём подэкспериментного предмета: «украинское правительство серьезно рассматривает возможность проведения экономического эксперимента накануне создания свободного рынка сельхозземель – бизнесу могут предложить земли, которые нынче пребывают в управлении госструктур. Это почти 27% пашни – 11 млн га. От продажи такого объема госбюджет может получить не менее $3 млрд, подсчитали эксперты».

Земельный рынок

Одновременно и жаль, и удивительно, что после трех десятков лет с начала земельной реформы в Украине, чтобы внедрить земельный рынок, приходится прибегать к экспериментам. Да еще в таком объёме — это то же самое, что с молотка пустить Грузию и Эстонию вместе взятые.

Вот что интересно — совсем недавно наотрез отказывались от реформы — «коррупция зашкаливает», а сейчас, чтоб избавиться от недуга, «рынок земли должен появиться очень быстро» (заявление главы Администрации президента Бориса Ложкина). К чему такая спешка? Я был бы обеими руками «за», но, как видно из многочисленных материалов, радикальных изменений и очевидных удач в борьбе с коррупцией пока что нет. В доказательство этому — слова министра экономического развития и торговли Айвараса Абромавичуса: «Что не удалось власти в целом — это, конечно, борьба с коррупцией, которая остается катастрофической преградой для развития нашей страны».

Так вот, что случится, если в будущем обнаружится, что аукционы прошли с многочисленными нарушениями разного рода, кто вернет 11 млн уже распроданных земель? Или будет совершен гибридный отбор?

Интересное мнение высказывает народный депутат Украины Аркадий Корнацкий: «если он (владелец пая – прим. автора) продаст землю по цене, приближенной к минимально обоснованной, к инвестиционно обоснованной, то затем этот крестьянин пожизненно должен еще в дополнение к полученной цене получить ренту».

Возникают вопросы: сколько государству обойдется пожизненная надбавка пайщикам, стоит ли ради одинарной, пусть даже солидной прибыли пожизненно переплачивать владельцам паев и их потомкам? Кто будет устанавливать «приближенную к минимально обоснованной» цену — государство или аудит? Если государство — хватит ли квалифицированных кадров? Если аудит, тогда кто будет оплачивать его услуги? Цены обоснованная и рыночная — две разные вещи? Не будет ли это использовано со стороны функционеров для натиска на пайщиков? Вопросов много, их количество надо довести до минимума.

Прибыль от продажи земли

Безусловно, начиная никем не проделанную работу, идею эксперимента надо приветствовать, более того — он даже обязателен. Но стоит ли прибегать к нему, когда есть мировой опыт земельной реформы, практика функционирования земельного рынка и рисковать такой громадной площадью?

Нет, я не о том, чтобы практику других стран перенять функцией copy-paste. Из немногочисленного количества моих украинских коллег можно было бы укомплектовать 2-3 группы, которые могли бы успешно провести земельную реформу.

Эксперимент не всегда дает ожидаемый результат, он может быть даже абсолютно непрогнозируемый! Конечно, его можно корректировать по ходу процесса, но, что непростительно, так это — недосконально продуманные стартовые условия.

Если в процессе земельной реформы, выделенные на бумаге паи можно считать итогом земельной реформы («бумажная земельная реформа»), то до запуска земельного рынка надо дело довести до конца и осуществить распаевание этих земель. Кроме законодательной базы огромное значение имеет сама инструкция для тех, кто должен осуществить этот процесс, он должен быть описан максимально детально.

Проработав в Государственном департаменте правления земель 15 с лишним лет, могу Вас заверить- и после завершения земельной реформы и запуска земельного рынка мы натыкались на проблемные вопросы, они возникали и во время просмотра документации для проведения регистрации имущества.

Думаю, самым злободневным для самого государства может оказаться вопрос: какая площадь окажется на рынке земли? Его насыщенность может пагубно сказаться на цене земельных участков. Правительство, стараясь «получить не менее $3 млрд», подберет участки получше.

Земельные участки

Кроме вышеуказанных вопросов, их остается еще немало. Думаю, самым злободневным для самого государства может оказаться вопрос: какая площадь окажется на рынке земли? Его насыщенность может пагубно сказаться на цене земельных участков. Не имея кадастровой информации, может случиться так, что на аукцион вынесут участки, раньше предусмотренные на паи.

Касаясь темы паев, все функционеры ссылаются на данные соцопросов, что 20% пайщиков намерены продать свои земли, а это означает, что на рынке окажутся около 16-17 млн га земель (государственная + частная)! Но я уверяю Вас — цифра желающих продать участки будет значительно больше (эта тема для другой статьи). Естественно, спрос от сельхозпредприятий будет на большие участки, а значит, государство окажется в выигрышном положении, а цены на небольшие участки пайщиков долго не урегулируются, они могут быть необъективно низкие.

Вот что надо предусмотреть в первую очередь: как сбалансировать весь процесс — поток участков на рынок земли, чтобы чрезмерная спешка получить сразу большую прибыль не дала обратный эффект, с непоправимым итогом.

В заключении хочу предложить: не торопиться с экспериментом на 11 млн га, лучше провести пилот-программу. Я вместе с моими украинскими друзьями с радостью приняли бы в ней участие, могу предложить бизнес-план для проведения всего процесса в административном делении средней величины, реализация которого займет 4-6 месяцев. Понимая насколько это ответственно, считаю, что намерение государства провести масштабный эксперимент (11 млн га) без соответствующего опыта слишком рисковано.

Кахабер Карели, эксперт по земельным вопросам

Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу рассылку.

Выполнено с помощью Disqus