5 років ринку землі. Що було? Що є? Що буде?
Джерело фото: Latifundist.com
1 липня 2021 року — не просто дата в реєстрі речових прав, за якою за якою зареєстрована перша угода купівлі земельної ділянки. Це дата завершення історії двадцятирічного мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських земель. Двадцятирічної історії відкладеної реформи та тіньового ринку, що існував попри офіційну заборону. Вдумуючись про цей період, згадую десятки тисяч:
- зареєстрованих емфітевзисів в реєстрі речових прав, якими «купували» землю;
- заповітів (часто фіктивних), якими деякі чиновники сільських та селищних рад оформлювали на себе земельні ділянки одиноких бабусь;
- спалені архіви земельних відділів (особливо в Київській області), якими ховали документальну історію справжнього дерибану, якого вже ніхто не розслідує;
- довіреностей, якими повірені уповноважувались від імені власника землі розпоряджатись нею терміном на 20-100 років.
Ще було безліч «страшилок» про продаж всіх земель відразу. Але все виявилось не так. Ринок виявився більш стійким, ніж очікували скептики, і більш обережним, ніж мріяли маніпулятори.
Як було?
Свого часу, ще в далекому 2020-му році, я прогнозував 3-5% бажаючих продати землю. Не помилився, оскільки це були не припущення, а сухий розрахунок. Кілька етапів ринку, які ми пройшли за цих п’ять років — це всього 4%. Стільки приблизно й відбулось угод від загальної кількості земель в Україні. Це означає — 0,8% щороку, що цілком відповідає нижній межі консервативних європейських ринків.
Що було на цьому ринку за цих п’ять років?
Перший етап (1 липня 2021 — 1 січня 2024)
Умови першого етапу були навмисно консервативними: право купувати землю мали лише громадяни України, ліміт — до 100 га в одні руки.
Хто насправді купував землю? Переважно — місцеві орендарі, фермери, які роками обробляли ці поля і хотіли зафіксувати контроль над ними юридично. Масового скуповування великими агрохолдингами не відбулося. Міф про «розпродаж землі» не підтвердився вже в перші місяці, хоча перші півроку і оформлялось дуже багато відкладених угод, по яких домовленості були досягнуті раніше, а лишилось лише формально оформити угоду у нотаріуса.
Перший етап ринку показав: попит існує, але ринок не «вибухнув».
Другий етап (з 1 січня 2024 по недавнє минуле)
З 1 січня 2024 року настав другий етап земельної реформи: право купувати сільськогосподарські землі отримали юридичні особи — за умови, що їхніми кінцевими власниками (засновниками, бенефіціарами) є виключно громадяни України. Ліміт для таких юросіб — до 10 тис. га.
Цей крок якісно змінив ринок. Якщо раніше угоди укладались виключно між фізичними особами, то з 2024 року на ринок прийшов корпоративний попит. Наслідком цього стало пожвавлення інтересу до купівлі, що в свою чергу спричинило поступовий перехід від «ринку покупця» до «ринку продавця». І так зберігається до сьогодні, реальний попит на землю перевищує реальну пропозицію її продажу. Продавець землі стає виважений, більш терплячий, більш обізнаний у правилах нотаріального процесу та його процедурах. Більше того, продавець землі досить часто не є отримувачем паю. Приблизно 10-15% угод — це вже повторні продажі із спекулятивними намірами або намірами на консолідацію.
Як є зараз?
Теперішній (третій) етап є досить цікавим, і досить швидко приносить зміни у інфраструктуру ринку.
Перше. Приватні особи-продавці землі вже з’являються на публічних торгах в системі Prozorro. І досить часто такі аукціони завершуються рекордними ставками. При регіональній ціні в 2500-3000 $/га, результати аукціонів показують 3500-4000 $/га у Вінницькій області. Організаторами торгів є різні люди, але контактний номер телефону у них досить часто співпадає. Це свідчить про те, що хтось надає такі послуги, оскільки сама процедура складна і потребує певного часу та навиків, проте в будь-якому випадку закінчується у нотаріуса укладанням реального договору купівлі-продажу, і фінансовий результат того вартий.
Друге. Новий власник землі знову ж таки стає «продвинутішим» і подекуди виставляє і право оренди землі на аукціон, що теж закінчується результатом з покращеною ставкою. Не такою, як у ТОВ «Державний земельний банк», але теж із премією у 30-40% від середнього ринкового значення оренди у тій чи іншій локації.
Третє. Виникає гостра потреба іншої, не консервативної комунікації між власниками землі та орендарями. Власник землі найчастіше вже не проживає в тому населеному пункті, де знаходиться його земля, і не завжди є фізичною особою. А це вже інший рівень спілкування. Тут вже є потреба і в обміні паперовими договорами, бухгалтерськими документами, реєстрації податкових накладних з ПДВ і багато чого іншого.
Є орендарі (навіть деякі великі холдинги), які працюють над цим питанням, і вже мають свої сторінки у соцмережі ТікТок та ведуть їх в інформаційно-маркетингових цілях. Деякі агрокомпанії з великим земельними банками роблять гарячі лінії для прийому звернень орендодавців, при цьому іноді розмову веде штучний інтелект! Деякі впроваджують телеграм-боти для орендодавців. Поки це комунікація в одну сторону, але навіть це складно було уявити ще кілька років тому.
Найкращим варіантом для забезпечення такої комунікації, вважаю платформу «Моє» від компанії Feodal. Це один застосунок, де власник землі може тримати інформацію про свою землю, виставляти її на продаж чи в оренду, або комунікувати із орендарем чи потенційними орендарями.
Четверте. Скасування мораторію стосується не лише зняття заборони на купівлю-продаж земель. Поряд з цим були скасовані і інші заборони — зміна цільового призначення, дарування, внесення земельних ділянок в статутний капітал юридичних осіб і т.д. З 2021 року на це мало хто звертав увагу. Однак деякі спрощення в порядку зміни цільового останніми роками пришвидшили процеси купівлі землі суб’єктами господарювання із інших галузей економіки. Так, наприклад, енергетика сьогодні найбільш зацікавлена галузь в сільськогосподарських землях для розміщення на них установок зберігання електроенергії, вітроенергетичних парків, сонячних станцій. Жвавий інтерес також проявляє і складська логістика та промисловість, яким надана можливість проводити девелопмент земельних ділянок за спрощеними процедурами. Дещо складніша історія із житловим будівництвом, але при наявності містобудівної документації населених пунктів, питання зміни цільового призначення складнощів не передбачає.
В цілому процеси ці позитивні, як для теперішнього розвитку економіки, так і майбутньої відбудови нашої країни.
Як буде?
На мою думку, ринок розвиватиметься наступним чином: процесуально придбання землі простішим не стане. Оформлення угод відбуватиметься, як і зараз, «по класиці». В нотаріальному процесі так і залишиться етап уступки переважного права чи реєстрації наміру та другий етап нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
Однак оформлення оренди може стати дещо простішим — реєстратори з часом прийматимуть електронні договори оренди із накладанням електронного підпису. Це суттєво пришвидшить оформлення документів між землевласником та землекористувачем та дозволить укладати угоди без обов'язкової фізичної присутності останніх. При цьому платформи по типу «Моє» стануть віртуальним місцем зустрічі обох сторін.
Інвестиції в землю ставатимуть все більш популярними, але водночас менш прибутковими. Інвестори більше звертатимуть увагу на цей сегмент інвестиційного поля, як на місце для «паркування» фінансових ресурсів з метою їх збереження, а не примноження. Багато земельних ділянок купуватиметься не з перспективою передачі в оренду для вирощування сільськогосподарських культур, а для девелопменту.
Щодо об’ємів самого ринку, то вони будуть стабільними в межах 200-300 тис га щороку. І стабільність ця буде зберігатись щонайменше десятиліття.
П’ять років тому я, як і багато інших, могли лише прогнозувати ці цифри, поведінку власників, реакцію ринку. Сьогодні ці прогнози вже можна звірити з реальністю, і, як не дивно, вона виявилась спокійнішою за всі апокаліптичні сценарії 2020 року. Ринок не розпродав Україну, не збагатив миттєво нікого, не зруйнував і не врятував сільське господарство — він просто запрацював. Хоч і повільно, за власною логікою, але так, як і має працювати ринок землі. Війна не зупинила цей процес, лише змінила його темп і географію. Попереду — наступні етапи цієї історії, і кожен із них буде писатися тими ж людьми — справжніми Лендменами, які щодня спілкуються із покупцями та продавцями землі, допомагають їм її купувати чи продавати, передавати чи отримувати в оренду, а не тими, хто складає прогнози з кабінету.
