Договір є, права немає: чим загрожує оренда землі без реєстрації

Сьогодні, 09:00

111

Джерело фото: Latifundist.com

Підприємство закупило насіння, внесло добрива й засіяло поле. Орендну плату власнику теж перерахувало. Але право оренди так і не було внесено до реєстру. І якщо на цю саму ділянку претендуватиме інший орендар, під загрозою опиниться не лише земля, а й усі вкладені в неї кошти та майбутній урожай.

Підписаний договір сам по собі ще не дає повного захисту, зауважує менеджерка компанії LANDMAN Дар'я Поліщук. Право оренди виникає лише після державної реєстрації. Та навіть зареєстрований договір може створити проблеми, якщо під час оформлення припустилися помилки, не перевірили дані ділянки або пропустили строк поновлення.

Чим ризикує підприємство без зареєстрованого права оренди, які земельні спори вже дійшли до Верховного Суду та що варто перевірити перед початком нового сезону — у блозі Дар’ї Поліщук.

Коли виникає право оренди

Договір оренди землі укладається у письмовій формі, а за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально. Але сам факт підписання договору ще не означає виникнення права оренди.

Відповідно до Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки виникає лише з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Це підтверджує і стала практика Верховного Суду: договір вважається укладеним з моменту досягнення згоди щодо всіх істотних умов, але саме право оренди — тільки після реєстрації.

Для земель сільськогосподарського призначення закон додатково встановлює мінімальний строк оренди — 7 років (для багаторічних насаджень — 25 років), максимальний — 50 років. Мінімальна орендна плата — не менше 3% від нормативної грошової оцінки ділянки чи паю (для державних і комунальних земель із 2026 року — не менше 12%).

Другий орендар, перевірки і втрачені вкладення

На практиці незареєстровані домовленості трапляються частіше, ніж хотілося б. Сторони можуть домовитися «по-сусідськи», підписати договір, але не подати його на реєстрацію. Або ж подати документи, проте через технічну помилку отримати призупинення реєстрації. Причини різні, але у кожному з цих випадків правові наслідки однакові й серйозні.

Договір не діє щодо третіх осіб. Якщо власник ділянки продасть її, подарує чи передасть у спадок, новий власник юридично не зобов'язаний визнавати незареєстровану оренду. Орендар, який вклав кошти в обробіток землі, може втратити доступ до ділянки без жодної компенсації.

Відсутність підстави для орендних прав і обов'язків. До моменту реєстрації жодна зі сторін не має законної підстави ні користуватися ділянкою на умовах оренди, ні вимагати орендну плату саме як орендну плату. Орендодавець фактично не може примусово стягнути несплачені кошти через суд як орендну заборгованість, а орендар не може довести законність свого користування ділянкою під час перевірки.

Ризик подвійної оренди. Оскільки незареєстрований договір не відображається у Державному реєстрі речових прав, власник — свідомо чи ні — може підписати другий договір з іншим орендарем. Захист отримає той, хто першим зареєстрував право оренди, а не той, хто першим підписав договір.

Податкові та адміністративні ризики. Витрати на оренду незареєстрованої ділянки складно обґрунтувати документально під час податкової перевірки. А фактичне використання чужої землі без зареєстрованого права може бути кваліфіковане як самовільне зайняття земельної ділянки — з відповідною адміністративною відповідальністю. Також незареєстрована оренда додає податкового навантаження власника землі, який зобов’язаний сплачувати мінімальне податкове зобов’язання, а це суттєво впливає реальні доходи власника землі.

Неможливість судового захисту права оренди. Право оренди, яке не виникло через відсутність реєстрації, неможливо захистити в суді як речове право. Орендар опиняється в слабшій переговорній позиції в будь-якому конфлікті.

Поле, врожай

Коли земля стає предметом спору: три судові справи

Судова практика показує, що ризики для орендаря можуть мати цілком конкретні наслідки — від втрати доступу до земельної ділянки до спорів щодо вже вкладених у неї коштів та майбутнього врожаю.

Розглянемо три справи, які показують, до чого це може призвести.

Кейс 1. Подвійна оренда. У справі № 357/8277/19 ТОВ «Олійникова Слобода» користувалося земельними ділянками, однак власниця уклала договори з іншим орендарем, який зареєстрував своє право. Спір дійшов до Великої Палати Верховного Суду. У результаті суд захистив право первісного орендаря та постановив витребувати земельні ділянки від нового орендаря. Для господарства ризиком став сам факт втрати контролю над землею через появу іншого зареєстрованого права.

Кейс 2. Земля вже оброблена, але договір не поновили. У справі № 385/1604/24 агрофірма «Воля» орендувала 2,3 га протягом 10 років. Після закінчення строку договору господарство продовжувало користуватися землею: зібрало врожай кукурудзи та засіяло ділянку озимою культурою. Але в цей час власник уклав новий договір з іншим орендарем. Верховний Суд відмовив первісному орендарю у задоволенні позову, оскільки він не довів належне виконання процедури реалізації переважного права на поновлення договору. Таким чином, під ризиком опинилися не лише правовідносини щодо землі, а й уже здійснені виробничі вкладення.

Кейс 3. Навіть зареєстроване право може бути оскаржене. У справі № 317/3250/21 право оренди земельної ділянки площею 8,5390 га було зареєстроване, однак власник заперечив факт укладення договору. Експертиза підтвердила, що підпис виконаний не власником. Верховний Суд встановив відсутність належного волевиявлення власника та постановив повернути земельну ділянку власнику і скасувати державну реєстрацію права оренди.

Ці справи показують, що перевіряти потрібно не тільки наявність договору або запису в реєстрі, а весь ланцюг — від підстав виникнення права до його фактичного стану сьогодні.

Земля вже в обробітку, а права в реєстрі немає: план дій

Якщо господарство обробляє землю, але право оренди не зареєстроване, варто діяти за таким планом:

Перевірити ДРРП — власника, наявність зареєстрованих прав та обтяжень.
Звірити договір із кадастровими даними — номер, площу, власника, строк та інші істотні умови.
Встановити причину відсутності реєстрації — договір не подавався, була відмова, змінилися дані ділянки чи власник тощо.
Перевірити, чи не зареєстроване право за іншою особою.
Зафіксувати фактичне користування та всі вкладення в землю — посіви, насіння, добрива, ЗЗР, паливо, польові роботи, орендні платежі.
Визначити спосіб юридичного оформлення або захисту права, не відкладаючи питання до моменту виникнення спору.

Поле, ґрунтообробна техніка

Реєстрація захищає, але помилок не пробачає

Реєстрація закриває більшість перелічених вище ризиків, але створює власний набір практичних складнощів, про які варто знати заздалегідь.

Складна і чутлива до помилок процедура. При реєстрації, реєстратор може поставити вашому договору автопролонгацію і наступного дня після завершення його терміну дії він буде автоматично продовжений на той самий термін та ще й на тих самих умовах. А уявіть, якщо договір укладено на 7-10-15 років. Тут переходимо до наступної проблеми…

Ускладнене дострокове розірвання. Зареєстроване право оренди — це речове право, обтяження на ділянку. Зняти його односторонньо непросто: потрібна згода сторін, рішення суду або дотримання встановленої договором процедури. Власник, який хоче заперечити проти автоматичної пролонгації, має подати відповідну заяву до реєстру заздалегідь, як правило, не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору. Пропустивши цей момент, він ризикує автоматичним продовженням оренди на той самий строк.

Публічність обтяження. Інформація про зареєстроване право оренди — площа, строк, орендар — стає доступною через реєстр. Для власників великих земельних банків це означає прозорість структури землекористування перед конкурентами та контрагентами, що не завжди бажано з комерційної точки зору.

Витрати часу та коштів. Реєстрація вимагає збору документів, сплати адміністративного збору, а за потреби й нотаріального посвідчення. Довгостроковий характер договору (7-50 років) означає, що будь-яка подальша зміна умов — розміру орендної плати, строку, форми оплати — вимагає офіційного доповнення до договору і повторної реєстрації змін.

Короткий чекліст аудиту земельного банку

Перед початком нового сезону господарству варто перевірити кожну ділянку за такими напрямами:

Договори:

договір наявний;
сторони та кадастровий номер відповідають фактичним даним;
строк дії не закінчився;
визначена орендна плата;
перевірені умови поновлення.

Реєстр:

право оренди зареєстроване;
орендар у реєстрі відповідає договору;
строк відповідає договору;
відсутні інші зареєстровані права чи обтяження.

Фактичне користування:

ділянка фактично обробляється;
вона є в земельному банку господарства;
документи на посіви та витрати відповідають конкретному кадастровому номеру.

Особливу увагу варто приділяти строкам поновлення. У справі № 385/1604/24 саме питання належного підтвердження дій орендаря щодо поновлення стало одним із ключових у спорі.

Скільки господарству може коштувати помилка

Для господарства проблема з орендою — це не лише питання права користування земельною ділянкою. Якщо спір виникає після початку виробничого циклу, під ризиком можуть опинитися насіння, добрива, засоби захисту рослин, паливо, витрати на техніку та польові роботи, а також майбутній урожай.

Поле, врожай

При цьому потрібно розмежовувати кілька різних платежів. Орендна плата сплачується відповідно до умов договору оренди. Мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ) має окремі правила визначення. Для цілей МПЗ при передачі земельної ділянки в оренду ДПС у 2026 році окремо наголошує на значенні дати державної реєстрації права оренди.

У разі переходу права користування протягом календарного року та за умови державної реєстрації такого права МПЗ розподіляється між попереднім і новим землекористувачами за відповідні періоди користування.

Тому ситуація, коли договір підписаний, земля фактично обробляється, але право оренди не зареєстроване, може створити одночасно юридичні, виробничі та податкові ризики.

Отож, реєстрація договору оренди сільськогосподарської землі — це не бюрократична формальність, а єдиний спосіб перетворити домовленість на права, які захищає держава. Але сама реєстрація не звільняє від потреби ретельно перевіряти кадастрові дані, юридичний статус ділянки та історію попередніх обтяжень ще до підписання договору.