Чи може іноземець купити землю в ЄС: правила, обмеження та реальність
Питання допуску іноземців до ринку землі є одним із найбільш маніпулятивних в українському дискурсі. Часто в інформаційному просторі звучать тези, що в Європі земля — це звичайний товар, який може купити будь-хто. Насправді ж Європейський Союз — це мозаїка правил, де кожен гектар ріллі перебуває під пильним оком держави.
Купівля сільськогосподарської землі іноземцями в країнах Європи суворо регулюється національними законодавствами. Хоча ЄС забезпечує вільний рух капіталу, держави-члени мають право обмежувати доступ до землі для захисту сільських громад, продовольчої безпеки та запобігання спекуляціям, що робить європейський ринок одним із найбільш структурованих у світі. Latifundist.com розбирався в нюансах цього процесу.
1. Чи може іноземець купити с/г землю в країні ЄС?
Відповідь залежить від того, який паспорт у потенціального покупця та які кваліфікаційні вимоги висуває конкретна країна. Формально — так, але на практиці шлях до власності загороджений численними «фільтрами».
Різниця між громадянином ЄС та громадянином «третьої країни»
Європейське право (зокрема ст. 63 Договору про функціонування ЄС) забороняє дискримінацію громадян країн-членів Союзу. Проте це стосується лише громадян ЄС.
- Громадяни ЄС: Мають право купувати землю на тих самих умовах, що й місцеві фермери. Але «ті самі умови» часто включають вимогу проживання в громаді, наявність профільної освіти або статус активного фермера.
- Громадяни третіх країн (в т.ч. України, США, Китаю): Для них правила значно жорсткіші. У багатьох країнах (Польща, Болгарія, Литва) купівля землі громадянами не-ЄС або прямо заборонена, або потребує спеціального дозволу МВС чи Міністерства сільського господарства, який отримати вкрай складно.
2. Бар’єри та інструменти регулювання: Як країни «тримають оборону»
Замість прямої заборони, яка б суперечила принципам вільного ринку, країни ЄС використовують «розумне регулювання» ринку:
- Статус активного фермера: Покупець зобов'язаний особисто обробляти землю. Це відсікає інвесторів, які хочуть просто вкласти гроші.
- Професійна кваліфікація: Потрібен диплом аграрного спрямування або підтверджений стаж роботи в сільському господарстві (наприклад, 5 років).
- Резидентність: Вимога проживати саме в тому муніципалітеті, де розташована ділянка, протягом певного часу (наприклад, у Польщі чи Франції).
- Ліміти площі: Обмеження «в одні руки» (наприклад, 300 га в Польщі або 500 га в Литві).
- Пріоритетне право викупу: Перед тим як продати землю іноземцю, її мають запропонувати сусіду-фермеру, орендарю або державному земельному агентству.
Порівняння правил купівлі сільськогосподарської землі в країнах ЄС (Станом на 2026 рік)
Країна |
Доступ для громадян ЄС |
Доступ для громадян країн поза ЄС |
Купівля іноземною компанією |
Типи земель, доступні для іноземців |
Ключові бар’єри та обмеження |
Ліміт в одні руки |
Польща |
Дозволено (статус фермера) |
Тільки за дозволом МВС |
Фактично закрито (для с/г) |
С/г, лісова, не с/г |
Резидентство в гміні 5 років, профільна освіта, особисте господарювання. |
до 300 га |
Франція |
Під наглядом SAFER |
Фактично заблоковано |
Вкрай обмежено |
С/г, пасовища, ліси |
Контроль цін державою, пріоритетне право викупу у агентства SAFER. |
Регулюється локально |
Угорщина |
Тільки для фізосіб |
Заборонено |
Заборонено |
С/г, пасовища |
Повна заборона для юридичних осіб. Потрібна реєстрація як фермера. |
до 300 га |
Литва |
Дозволено (з вимогами) |
Тільки для НАТО/ОЕСР |
Дозволено за спецдозволом |
С/г, лісова, пасовища |
Досвід роботи в агро від 3 років, диплом агронома або реєстрація господарства. |
до 500 га |
Болгарія |
Резидентство >5 років |
Заборонено |
Тільки через філію в Болгарії |
С/г, лісова, не с/г |
Вимога постійного проживання в країні протягом 5 років для будь-якого покупця. |
Немає ліміту |
Румунія |
Дозволено (резидентство) |
Жорсткі обмеження |
Обмежено (резидентство) |
С/г, лісова, пасовища |
Резидентство 8 років, ведення сільгоспдіяльності мінімум 5 років до покупки. |
Немає ліміту |
Німеччина |
Дозволено |
Дозволено (схвалення) |
Дозволено |
Всі типи |
Спеціальні комісії можуть заблокувати угоду, якщо покупець не є фермером. |
Залежить від землі |
Хорватія |
Дозволено (з 2023 р.) |
За дозволом Мінюсту |
Дозволено за принципом взаємності |
С/г, лісова, не с/г, пасовища |
Принцип взаємності для третіх країн. Переважне право викупу держави на певні ділянки. |
Регулюється локально |
Ірландія |
Дозволено |
Дозволено |
Дозволено (з певним наглядом) |
Всі типи, крім заповідних |
Мінімальні обмеження для с/г земель, але жорсткий контроль за житловими зонами. |
Немає ліміту |
Греція |
Дозволено |
Обмежено (прикордонні зони) |
Дозволено (крім прикордонних) |
С/г, лісова, пасовища |
Сувора заборона на покупку в прикордонних регіонах для громадян не-ЄС (потрібен спецдозвіл). |
Немає ліміту |
3. Кейс Франції: SAFER як «невидима рука» держави
Французька модель вважається однією з найефективніших. Тут немає прямої заборони для іноземців, але працює структура SAFER (Товариства з облаштування земель та сільськогосподарського освоєння). Вони діють під контролем держави та виконують функцію регулятора на ринку сільськогосподарських та лісових земель.
Головна мета — щоб земля дісталася тому, хто буде на ній працювати, а не тому, у кого більше грошей. Це доводить: жорстке регулювання — це не лише особливість Східної Європи, а й фундамент стабільності Західної.
5. Чому ЄС дозволяє обмеження, але забороняє дискримінацію?
Згідно з роз’ясненнями Європейської Комісії (Communication 2017/C 350/05), земля не є звичайним капіталом. Вона є обмеженим ресурсом.
ЄС дозволяє обмеження, якщо вони:
- Пропорційні: Тобто не більші, ніж потрібно для досягнення мети (наприклад, збереження цілісності села).
- Недискримінаційні: Не можна заборонити купувати землю німцю в Польщі тільки тому, що він німець. Але можна встановити вимогу «жити в селі 5 років» для обох.
Принцип взаємності: ЄС забороняє ставити можливість купівлі землі для громадянина іншої країни ЄС у залежність від того, чи дозволяє та країна купувати землю у себе. Всередині Союзу діють спільні правила гри.
6. Моделі, близькі до української дискусії
Україна сьогодні проходить шлях, який Польща та Литва долали 10-15 років тому.
- Польська модель: Найбільш зрозуміла для України. Вона орієнтована на сімейні ферми до 300 га. Іноземний капітал тут розглядається як загроза національній безпеці, тому фільтри (дозвіл МВС) працюють вельми потужно.
- Румунська модель: Після періоду повної лібералізації країна була змушена в 2020 р. різко посилити вимоги (резидентство 8 років), оскільки значна частина земель опинилася в руках великих іноземних фондів.
7. Чому іноземні фермери в Україні говорять про дискримінацію?
В березні 2026 р. було створено Міжнародну асоціацію фермерів України (International Farmers Association of Ukraine, IFA), яка об'єднує аграріїв з європейських країн. Її голова Мішель Терещенко наголошує, що попри багаторічну роботу в Україні, іноземні аграрії де-юре залишаються обмеженими у праві власності на землю сільгосппризначення. Створення профільної організації стало відповіддю на потребу в колективному захисті.
Мішель Терещенко
голова IFA
«Ми бачимо, що ось фермер з іншої країни орендує землю. Власник землі помирає, а його діти не бажають займатися сільським господарством чи здавати її в оренду. Вони продають пай, але іноземець не може купити в них землю, і ці паї купує інша людина. І виходить так, що у іноземного фермера посередині поля з'являється поле конкурента, а це купа проблем при польових роботах і не тільки».
Протилежної думки народний депутат і співавтор законопроєкту №14390 Дмитро Соломчук. Він говорить, що до іноземних інвесторів влада, виконавча і законодавча, ОТГ, чиновники в громадах, зазвичай максимально позитивно налаштовані. Якщо іноземний фермер хоче орендувати землю — йому обов'язково допоможуть. А питання продажу землі іноземцям може підніматися виключно після того, коли завершиться війна.
Дмитро Соломчук
народний депутат України
«Коли українські фермери будуть більш-менш стабільно працювати, коли матимуть такі ж програми підтримки, як фермери в Європейському Союзі. Тоді, можливо, через 10-15 років після закінчення війни, можна буде розглядати законодавчі зміни щодо їх статусу. Але лише за умови, що така буде позиція українців, українських фермерів і суспільства».
З ним також погоджується фермер і агроблогер Григорій Шамрицький. Аграрій працював за кордоном і бачив, що в Європі немає «дикого поля». Кожна країна захищає свій земельний банк. На його думку, розповіді про дискримінацію іноземних фермерів в Україні не витримують критики. Якщо порівняти це з умовами, які висувають до українців у тій же Польщі чи Угорщині.
Резюме
Аналіз ринку землі в ЄС дозволяє зробити кілька ключових висновків:
- Доступ для non-EU громадян фактично закритий. У більшості країн Центральної та Східної Європи іноземець з-поза меж ЄС не може просто прийти і купити ріллю.
- Земля — це обов'язок, а не тільки право. Власність на землю в Європі майже завжди пов'язана з вимогою на ній працювати та жити.
- Регулювання посилюється. Навіть країни з традиційно ліберальними поглядами вводять нові фільтри, щоб запобігти концентрації землі в руках великих корпорацій.
Для України досвід ЄС показує: інтеграція в європейський ринок не означає розпродаж ресурсів. Навпаки, це означає впровадження складних, але справедливих правил гри, де пріоритет завжди залишається за місцевим виробником, який живе і працює на своїй землі.
FAQ
Чи може іноземець купити землю в ЄС?
Так, але це залежить від країни та статусу покупця. Для громадян не-ЄС доступ часто обмежений або потребує дозволу.
Які головні обмеження на купівлю землі в Європі?
Резидентність, аграрна освіта, статус фермера, ліміти площі та пріоритетне право викупу.
У яких країнах ЄС найжорсткіші правила?
Польща, Угорщина, Литва та Болгарія мають найсильніші обмеження для іноземців.
