Какой он, путь к земельному рынку
В стране, в которой украинцы и грузины жили вместе, была общая Конституция и схожие законы в республиках, стратегические решения принимались централизовано. После исторических событий 90-х годов прошлого века в результате распада СССР все должны были принимать решения независимо, также независимо проводить реформы в самых разных отраслях.
Удивительно, но факт — Украина о земельной реформе заявила одной из первых советских республик, еще 18 декабря 1990 года, когда постановлением Верховной Рады Украинской ССР был принят закон «О земельной реформе». Закон вступил в силу 15 марта 1991 года. В Грузии реформа практически началась за 12 дней: 6 января 1992 года произошла насильственная смена правительства, а уже 18 января было издано постановление СМ Грузии «О реформе земель сельскохозяйственного назначения в Грузинской Республике». Если в Украине все земли сразу же были объявлены объектом земельной реформы, то в Грузии земли были разделены на фонды государственной собственности и земельной реформы.
В Украине в самом начале земельной реформы были допущены две грубые ошибки: не была определена максимальная норма выделенных участков, и земли не сразу передались в собственность — собственникам земель были выданы сертификаты на паи. В Грузии в самом начале были определены категории семей и положенные им нормы: живущим в селах работникам с/х, просвещения, здравоохранения и культуры — 1,25 га, живущим в селах специалистам других отраслей — 0,75 га, а городским жителям — 0,25 га.
В Украине сегодня создалась удивительная ситуация: крестьяне, владевшие паями, имея на руках государственный документ, не знают, где находится положенный им участок земли, паи не разграничены. Можно сказать, в Украине прошла «бумажная земельная реформа». Собственники паев не могут ими пользоваться, и получают за них лишь мизерную арендную плату.
Без ошибок не обошлось и в Грузии. Такой процесс невозможно представить абсолютно гладким. По ходу реформы там были приняты более пяти десятков разных поправок и законодательных актов. Одной из главных проблем оказались излишки земельных участков, т.е. та площадь, которой крестьяне владели выше нормы, указанной в «Акте сдачи-приема земли». Хотя были предприняты меры, эта проблема существует и по нынешний день. Надо отметить, что в Грузии в начале реформы была запрещена продажа полученных земель, но в отличие от Украины, она была отменена через 3 месяца.
Итог земельной реформы в Грузии имел желаемый и логический итог, это: появление частной собственности на землю, земля наконец-то стала товаром, в полную мощь начал функционировать земельный рынок. А что самое главное: свободный земельный рынок сводит к минимуму уровень коррупции в земельных отношениях, которая существует сегодня в Украине.
Работая в Государственном Департаменте земельных ресурсов в советский период, я не раз убеждался в существовании теневого земельного рынка. И это факт. Но, что самое интересное, тот «универсальный» метод, который работал в Грузии до начала реформы, в Украине работает и сейчас! А существование в стране теневого рынка отрицательно влияет на имидж страны, государственная казна несет немалые убытки.
Свободный рынок земли — это цивильные отношения на рынке недвижимости. Это активизация работы нотариусов, банков, измерительных компаний, юристов, взятые ссуды у банков помогают людям начать или расширить собственный бизнес, это огромные доходы в казну государства в виде разных платежей. Доходы Публичного Реестра Грузии (который занимается регистрацией имущества и вещевых прав) в 2013 году составили около $18 млн, из которых около $4 млн — чистая прибыль. Учитывая, что территория Украины в разы больше территории Грузии, можно только представить, какую прибыль имела бы аналогичная служба в Украине при свободном земельном рынке.
Земельный рынок – это живой организм, он молниеносно реагирует на окружающие факторы, он — лучший индикатор экономической и политической стабильности страны. У земельного рынка есть одна капризная особенность — его невозможно контролировать! В разных источниках встречаются высказывания, что в Украине земля стоит очень дешево и нужно установить какой-то уровень цен для продажи. Это будет безуспешной попыткой! А если государство силовыми методами все же решится на контроль рынка и установит желаемую ему, но неприемлемую для собственников/покупателей фиксированную цену, в таком случае (даже при свободном рынке) опять заработает теневой рынок, или свободный рынок просто перестанет функционировать! Есть мнения, что земельный рынок можно запустить после того, как будет принят Закон о земельном рынке. Если такой закон будет принят, то с единственной целью: показухи. Земельный рынок такой же, как и рынок автомашин, антиквариата, стройматериалов или барахолка на Петровке! Рынок земли не нуждается ни в подаяниях, ни в чрезмерном внимании.
На начальном этапе запуска земельного рынка будет чувствоваться ценовой хаос, и это нормально. Такая ситуация может продлиться максимум 6-7 месяцев, а потом рынок земли сам себя отрегулирует. Цена участка на конкретной территории зависит от пропорции спроса и предложения, она сама регулируется в зависимости от вышеперечисленных факторов.
В межкоалиционном соглашении ВР говорится о введении земельного рынка, а как это можно осуществить при действующем моратории — трудно представить. Мне иногда кажется, что преграды против запуска земельного рынка просто придумываются. Конечно, нельзя его бросить на произвол судьбы, но надо осознать, что просто невозможно создать абсолютно гладкие стартовые условия. Даже при помощи разных стран (которые имеют вековую традицию рынка), временами будут проявляться ошибки и проблемы, характерные для Украины, и этого не надо бояться! Их можно корректировать по ходу процесса. Если бояться бесконечно, то такая тупиковая ситуация будет продолжаться бесконечно.
Кахабер Карели, эксперт по земельным вопросам
