Мораторий на продажу земли опять продлили: подсчитываем недополученную прибыль
Закрытый рынок земли тормозит дополнительный поток инвестиций в сельское хозяйство страны, а Украина теряет около миллиарда долларов ежегодно.
В данном случае теряет не только абстрактная «страна», но и вполне конкретные люди — владельцы земельных участков. Из-за того, что продавать землю им запрещено, она простаивает или, в лучшем случае, сдается в аренду. Но доходы от аренды мизерные — в среднем это 900 грн с гектара за год. Отмена моратория способна принести землевладельцам доходы на уровне европейских стран — эксперты прогнозируют по $8 тыс. за гектар, как в Польше.
Мораторий: пагубная традиция, которой уже 16 лет
Временный мораторий на продажу земельных участков сельхозназначения был принят еще в январе 2001 г. в качестве защиты от монополии на владение земли со стороны крупных агрокомпаний, но в итоге превратился в оковы, сдерживающие развитие агросектора. Возможность отмены моратория в этом году казалась как никогда реальной, но правительство решило продлить его действие до 1 января 2018 г. Причина — до сих пор не выработан механизм продажи и нет законодательного утверждения функционирования рынка земли.
Законопроект, который позволит открыть рынок, «висит» на доработке уже несколько лет. Когда в 90-х люди начали получать свои паи в рамках приватизации, появилась перспектива развития мелких фермерских хозяйств. Но вскоре наступило разочарование, ведь взять деньги в кредит на покупку техники для обработки земли, удобрений и пестицидов под залог земли было невозможно.
80% землевладельцев — пенсионеры, которым мало пользы от владения землей
В 1990-х годах в Украине насчитывалось около 7 миллионов землевладельцев, а реальными фермерами смогли стать лишь несколько десятков тысяч. Землю приходилось обрабатывать всей семьей, работая на износ, чтобы получать хоть какую-то прибыль. В начале 2000-х села начали стремительно пустеть — молодежь выезжала в города, где можно заработать деньги быстрее и проще. Парадокс нашей страны в том, что пенсионер, который владеет даже очень крупным земельным участком, чаще всего имеет низкий уровень жизни. Силы обрабатывать землю есть далеко не у всех, дети не помогают, а месячная прибыль от сдачи участка в аренду не всегда превышает размер пенсии. И если человек заболел и нуждается, например, в дорогостоящей операции, продать землю и решить эту проблему он тоже не может. Количество землевладельцев с каждым годом уменьшается по естественным причинам, а их паи зарастают сорняками.
Мораторий на продажу земли — легализованное крепостное право
Если вы живете в городе, то можете продать свою квартиру, дом или машину, в то время как жителю села в праве свободно распоряжаться своей собственностью отказано. Таким образом в нашей стране сформировалось своего рода легализованное крепостное право, хотя в ст. 41 Конституции Украины говорится: «Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться частной собственностью на свое усмотрение».
Почему тормозится принятие закона на землю? В том числе и потому, что это выгодно определенным государственным структурам, которые неплохо зарабатывают на всякого рода разрешительной документации и схемах, позволяющих обойти запрет. Владельцев земельных паев пугают непоправимыми последствиями в случае принятия нового закона, внушая мысль «ничего, что плохо, главное — стабильно»
Чего боится владелец земельных паев: пять самых распространенных страхов
1. Всю землю раскупят иностранцы
В законопроекте четко прописано, что зарубежным компаниям, а также предприятиям, зарегистрированным в Украине с участием иностранных инвесторов и иностранных граждан, иметь в собственности сельскохозяйственные земли на территории Украины запрещается. Защита от подставных лиц тоже предусмотрена — установлено ограничение по количеству выделяемой земли — не больше 200 га в одни руки.
2. Всю землю раскупят олигархи за копейки
Упомянутое ранее ограничение количества выделяемой земли призвано предотвратить возникновение подобной ситуации. И потом — нет смысла продавать «за копейки» черноземы, ценность которых в мире очень высока. Как только будет открыт рынок земли, она превратиться в конкурентоспособный товар, цена на который сбалансируется на уровне с европейским рынком — $8-15 тыс. за гектар. Запланировано, что отмена моратория будет проходить в два этапа — сначала для государственных и коммунальных земель, потом — для участков земли, которые находятся в руках частных собственников. С началом процесса — когда начнут продаваться участки государственной и коммунальной собственности, можно будет увидеть востребованность земли в разрезе регионов. А рынок сам определит ее оптимальную стоимость.
3. Землю скупят спекулянты и быстро ее урбанизируют
Создатели закона позаботились о том, чтобы такой сценарий тоже не сработал. Проект Госгеокадастра защищает рынок от спекулянтов, ведь за перепродажу земли придется платить пошлину — 100% от стоимости в первый год, 90% — через два года и так далее. То есть перепродавать землю раньше, чем после 10 лет использования, совсем невыгодно. Чтобы избежать выведения земли из категории сельхозугодий, в законе прописано, что на протяжения определенного времени — например, 10 лет с момента покупки, менять целевое назначение земли нельзя.
4. Вся земля достанется агрогигантам
Законодательно было прописано, что продавать одному лицу на территории одного района можно не более 10% площадей сельхозугодий. А покупать землю маленькими кусочками в каждом из районов большому бизнесу совсем невыгодно. И еще — сейчас в руках крупных агропредприятий сосредоточено только 15% сельхозугодий, что не так уж и много. Тем более, что все больше агрохолдингов стремится к эффективности вместо бездумного накапливания земель. 
5. Земля будет использоваться для получения быстрой прибыли, что приведет к ее истощению
Как раз наоборот — землю истощают, когда арендуют. А если земля станет чьей-то собственностью, то будет представлять ценность, ведь именно от ее рационального использования зависит долгосрочность бизнеса. Этот принцип можно легко увидеть на разнице отношения людей к арендованному автомобилю и к купленному на сбережения, которые откладывались многие годы. Землевладельцы, настроенные на долгосрочное развитие бизнеса, планируют севооборот, выстраивают логистику и развивают свои участки не переживая о том, что аренда скоро закончится. Это могло бы послужить толчком к развитию садоводства или тепличных хозяйств, где время окупаемости инвестиций превышает 20 лет. Делать это на условиях аренды в большинстве случаев невыгодно. Украина является единственным государством Центрально-Западной Европы, в котором нет свободного рынка земли. В то же время эксперты оценивают экономический эффект от его открытия как минимум в $30 млрд на следующие десять лет. Но мы опять откладываем этотважный шаг: рынок земли продолжает оставаться в «теневом секторе», а страна и землевладельцы привычно подсчитывают, сколько они недополучат еще за один год.
