Концепция запуска рынка земли от Ивана Мирошниченко
Уже 15 лет почти 7 млн украинцев из года в год живут надеждой стать полноценными собственниками своих земельных паев. Пока им это не удается. Недавно Конституционный Суд отложил вопрос рассмотрения представления депутатов относительно снятия действия этого моратория. Данная проблема не просто назрела, но и перезрела: почти миллион владельцев паев так и умерли, ожидая земельной «вольницы». В то же время «теневой» рынок земли существует, и более того — успешно развивается. Если сейчас не написать четкую, понятную и безопасную модель земельной реформы, то украинцы еще надолго останутся в плену сюжета произведения Михаила Коцюбинского Fata Morgana, что в переводе означает «Иллюзия земли».
Существующая модель земельных отношений образовала некий квази-земельный рынок, который, несмотря на все свои недостатки, вполне удовлетворяет всех его участников. С одной стороны, крестьяне готовы сдавать в аренду свои земельные участки, поскольку у них нет надлежащих ресурсов для их рационального возделывания и возможностей получить достойные прибыли. Также государством не создано условий для развития малых фермерских хозяйств. Таким образом, законодатель существующим мораторием на продажу отдельных категорий земель сельскохозяйственного назначения фактически лишает одних из фундаментальных участников рынка земельных отношений — собственников земельных участков — права выбора и не предоставляет равных возможностей и альтернативы. Данное положение вызывает правовой конфликт, при котором государство ограничивает своих же граждан в реализации права собственности, гарантированного на уровне международно-правовых актов и Конституции Украины. Загнанные в угол таким государственным управлением крестьяне вынуждены довольствоваться лишь возможностью сдавать свои земельные участки в аренду, что выступает наименее эффективным механизмом в контексте распоряжения своей собственностью и не способствует должному развитию малых и семейных фермерских хозяйств.
Бездействие и отсутствие своевременных решений привело к тому, что села стареют, вымирают, а большинство людей в них просто выживает. Показательно, что в регионах Украины, которые традиционно считаются аграрными и имеют наиболее плодородные земли, коэффициент смертности сельского населения составляет от 17,5 до 25 умерших на 1000 человек. При этом около 17,5 % жителей сел составляют лица старше 65 лет, что превышает городской и общеукраинский показатели. К тому же по статистике доля бедных в сельской местности по структурному критерию составляет около 44 %. Так где же логика в таком государственном управлении и защита интересов наших граждан, государства и экономики?!
На мой взгляд, земельную реформу следует проводить, отталкиваясь от нынешней социально-экономической ситуации в Украине. То есть она должна учитывать состояние экономики и развитие общества, имеющиеся права и возможности распоряжения землей собственников, структуру производства в АПК и тому подобное. Только с учетом реалий можно построить надежную модель рынка, которая и обеспечит всем участникам равные права и возможности распоряжаться своими паями. Я считаю, что реализация такой модели должна происходить путем воплощения трех блоков.
Первый предполагает усовершенствование механизма аренды земли. То есть, необходимо завершить законодательную платформу для развития рынка прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и эмфитевзиса, предусмотрев возможность их залога и продажи. Чтобы без смены собственника земли все участники рынка могли получать средства под залог права пользования земельным участком. То есть следует создать условия для получения финансовых ресурсов под залог прав пользования землей. При этом владелец земли остается тот же, а пользователь, арендатор будет иметь возможность продавать права пользования, аренды земли, передавать и закладывать их в банке. Например, в случае необходимости привлечения средств для выкупа арендованного земельного участка арендатор сможет получить кредитные ресурсы под залог права эмфитевзиса.
Параллельно следует провести справедливую оценку земель сельскохозяйственного назначения (государство должно определить минимальную цену, которая ляжет в основу получения земельных кредитов). Стоимость зависит от нескольких факторов: величина дохода, коэффициент риска и сколько лет инвестор готов ждать возврата вложенных средств. Эффективная площадь в среднем зарабатывает сегодня $200-250 прибыли с 1 га. А после завершения военных действий на востоке Украины и стабилизации макроэкономической ситуации она может возрасти в несколько раз.
Второй — разработка государственных программ льготного финансирования для средних и мелких производителей и семейных ферм. Каждый, кто имеет землю или хочет открыть бизнес в сельской местности, должен иметь все условия для реализации этого замысла. В проекте бюджета на 2018 год следовало бы предусмотреть средства на финансирование проектов развития семейных ферм и малых фермерских хозяйств под залог прав собственности и прав пользования землей сельскохозяйственного назначения. В среднесрочной перспективе (3-5 лет) следует закрепить бюджетное льготное и долгосрочное кредитование через государственные и частные банки малых хозяйств и семейных ферм. Прежде всего их следует предоставить под проекты с высоким уровнем локализации в сфере садоводства, овощеводства, ягодоводства, животноводства (производство молока, сыра, органических продуктов), строительства теплиц. Это даст возможность для создания равных финансовых условий как для мелких фермеров, так и для крупных участников земельных отношений.
Также следует предусмотреть выпуск земельных облигаций (бондов) на 10-12 лет для размещения на финансовых рынках под обеспечение государственных земель сельскохозяйственного назначения, для привлечения инвестиций и долгосрочного финансирования экономики нашей страны и АПК в частности, а особенно для развития семейного, малого и среднего фермерства.
Третий — полноценный запуск рынка земель сельскохозяйственного назначения. На эту финишную прямую можно выйти за три года, то есть рынок земли можно запустить с 1 января 2021 года. Но ему должна предшествовать тщательная законодательная подготовка первых двух блоков и выделение финансирования под льготное кредитование, прежде всего мелких и средних агропроизводителей и семейных ферм. В законодательстве должны быть прописаны все предохранители (от обезземеливания, монополизации в одних руках, чрезмерной концентрации, экспансии иностранцев и тому подобное).
На мой взгляд, первоочередное и приоритетное право на определенный срок (10-12 лет) должны получить граждане Украины. Это мировая практика. Со временем иностранцам можно разрешить покупать землю, но при их желании продать участок право покупки опять же должны получать либо украинцы, либо государство, либо территориальные общины.
Во избежание спекуляций при перепродаже земли следует ввести налог в объеме 90% от стоимости земли.
Еще одно — я бы не боялся открытия рынка только потому, что кто-то видит в этом старт массовых земельных торгов. По предварительным экспертным оценкам, лишь около 23% украинцев готовы продавать землю. А что будут делать другие? Обрабатывать самостоятельно (им нужно дать для этого финансовые ресурсы) или сдавать в аренду. В странах Центрально-Восточной Европы стоимость аренды после открытия рынка земли возросла в среднем на 20%. Сейчас аренда 1 га в Венгрии стоит $100-150, в Болгарии — $279. В Западной Европе дороже: в Дании — $700-750, в Нидерландах — $600-650. В Украине же, по данным Госгеокадастра, средняя стоимость аренды с/х угодий в 2017 году составляет почти 1000 грн в год. Дороже всего — в Полтавской области — 2243 грн в год, дешевле всего на Закарпатье — 596 грн в год. Ситуацию кардинально изменило бы открытие рынка. Так, эксперты проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» и «Цена государства» посчитали, что аренда в таком случае может вырасти в 11 раз — до $455 за 1 га, тогда как сегодня реальная стоимость аренды в среднем составляет около $80.
Хочу подчеркнуть, что рынок земли — это проблема, которую украинцы не могут решить уже 25 лет подряд. Поэтому сегодня снова откладывать ее в долгий ящик нет смысла. Системный подход из трех блоков позволит запустить рынок земли, учтя все возможные риски, и улучшить экономическое состояние Украины. При этом законодательные изменения относительно реализации мероприятий, предусмотренных блоками, можно принимать одновременно, «единым пакетом», однако их вступление в силу развести во времени. По подсчетам специалистов, использование 33,4 млн га конвертируется в $100 млрд прямых инвестиций. Ведь сейчас крупные аграрные холдинги привлекают на 1 га около $2,2—4,3 тыс. инвестиций.
Если же мы снова провороним подходящее время для реформы, то рискуем получить значительное ухудшение ситуации в селе. Ведь, по данным исследования USAID «Проект Агроинвест», структура собственников паев выглядит так: пенсионеры — 60%, безработные — 10%, предприниматели или занятые вне сельскохозяйственной сферы — 2%, служащие, работники социальной сферы — 9,8%, сельские головы — 0,6%. Лишь 13,8% владельцев паев работают в сельскохозяйственной сфере. Так что же нужно Украине: прозрачный и понятный земельный рынок или постепенно вымирающее село, которое рискует «забыть», как работать на этой земле?
