Що реально змінилося на ринку землі з 2021 року: продавці, покупці та «вторинка»
Джерело фото: Ілюстрація Latifundist.com
З 2021 року, згідно з офіційною статистикою, ринок землі по суті не зазнав суттєвих змін.
За даними сайту Держгеокадастру України, щомісяця укладається 12–14 тис. угод на площу 25–30 тис. га — із досить низькою середньою вартістю одного гектара.
Але що відбувається на практиці?
Нижче — короткий огляд ключових змін на ринку.
1. Учасники ринку
Продавці
Коло продавців розширилося, але не обов’язково кількісно.
По-перше, з’явилися «просунуті» власники землі, які організовують публічні торги в системі електронних аукціонів, зокрема на Prozorro.
По-друге, тисячі власників землі для продажу ділянки успішно використовують застосунок «моЄ» від Feodal.
По-третє, продавець тепер не обов’язково є класичним орендодавцем. Серед продавців поступово з’являються ті, хто купив землю в попередні періоди, а зараз продає її з тих чи інших міркувань (переважно спекулятивних). Маржа не завжди перевищує очікування, але в будь-якому разі повторний продаж майже без винятків є позитивним. Трапляються кейси від +10% до +50%.
Окремо формуються продажі «вторинки» — зокрема у форматі лотів. Чим краще консолідований лот, тим вища вартість гектара. Навіть на офіційних торгах у Prozorro вже спостерігаються продажі від $5 тис./га.
Причина проста: чим краща консолідація, тим легше вести переговори з орендарем або потенційним орендарем землі.
Для порівняння: у центральних областях гектар землі можна придбати за $2500–3000, але в цьому ж регіоні масив площею 20–30 га може коштувати $4–5 тис./га.
Покупці
Про віртуальних ІТ-спеціалістів, про яких говорили на початку запуску ринку, вже практично всі забули — вони не такі часті покупці земель с/г призначення.
Натомість серед покупців найбільш типові такі групи:
1) Самі орендарі
Вони купують переважно землю, яку вже орендують, щоб мінімізувати ризик втрати права оренди. Часто купують за цінами нижче ринку й таким чином формують паралельний актив.
Типова ситуація: у фермера на 5 тис. га орендованого банку вже є у власності 100–200 га, які він викупив у своїх орендодавців. Ці ділянки знаходяться в його полях і обробляються його компанією.
Втім трапляються випадки, коли успішні аграрії скуповують не лише «свою» землю, а й землю сусідів — інколи по всій області.
Приклад: одна родина у Вінницькій області орендує близько 20 тис. га. При цьому у власності родини вже понад 3 тис. га, частина з яких (зокрема поливні землі) орендується іншими суб’єктами господарювання.
2) Власники інших бізнесів
Це можуть бути підприємці — від постачальників продуктів харчування до власників автосалонів. Причина — державні обмеження на рух коштів за кордон: накопичена гривнева маса не знаходить надійнішого «сховища», ніж землі с/г призначення. У цій категорії вже є власники тисяч гектарів.
3) Менеджмент компаній
Менеджери — від середнього до топ-рівня — вкладають власні кошти, купуючи землю, яку орендує роботодавець, і підписують довгострокові договори оренди на 15–20 років.
2. Маркетплейси
Їх не стало ні більше, ні менше.
Однак цей сегмент поступово трансформується. Якщо раніше маркетплейси працювали переважно як посередники «під покупця» (пошук продавця), то тепер частіше з’являються послуги, орієнтовані на продавця.
Вже понад 10% земель у системі Prozorro виставляються організаторами торгів, які надають послуги саме продавцю. Мета — підвищити вартість ділянки за рахунок конкуренції.
Реальні результати торгів показують, що на конкурентних аукціонах ціна зростає на 20–30% у порівнянні з класичною схемою продажу.
Важливий нюанс: орендар може й поза торгами пропонувати викуп значно дешевше. Але коли на аукціоні є 3–5 учасників, орендар (як суб’єкт із переважним правом) уже змушений приймати найвищу пропозицію.
3. Нотаріуси
Нотаріуси загалом задоволені результатами своєї роботи: роблять її якісно, але не дешево.
Посвідчення однієї угоди у регіонах коштує 10–15 тис. грн, залежно від конкуренції (скільки нотаріусів працює у районі).
Водночас в обласних центрах та у Києві ціноутворення, як правило, більш адекватне: вартість послуг нижча та становить 6–8 тис. грн.
Було б доцільно (за аналогією з реєстрацією речових прав) дозволити посвідчення угод купівлі-продажу землі екстериторіально в межах області.
4. Об’єкт продажу
Найцікавіше те, що сьогодні продається не лише земельна ділянка — ця простота вже в минулому. Досить часто на ринку продають і інші права на земельну ділянку, передусім права оренди.
Право оренди інколи коштує половину або навіть більше половини вартості землі. Середній строк права оренди — близько 7 років.
Такі права продають як виконавці (приватні та державні), так і приватний бізнес. Продажі відбуваються як у системі Prozorro, так і іншими способами (часто — через знайомства).
Індикативний приклад: за середнього строку договору оренди 7 років та середньої ставки оренди 6–7 тис. грн/га можна продати своє право оренди у Вінницькій області за ціною $1000–2500/га, залежно від площі та рівня консолідації.
Для орендарів це дуже зручний механізм швидкого збільшення земельного банку: не потрібно проводити аудит підприємства чи отримувати дозвіл АМКУ. Достатньо простого письмового договору та швидкої перереєстрації прав оренди на нового орендаря.
Примітка: текст написано автором без використання ШІ/генеративних інструментів.
Володимир Нагорний, керівник проєктів в агро Fortior Capital
