Сколько будет стоить земля после снятия моратория?
Бурные дискуссии, развернувшиеся в последнее время в Украине вокруг открытия рынка свободного обращения сельскохозяйственных земель, состав новой политической элиты, сформировавшейся после досрочных парламентских выборов, а также публичные высказывания приближенных к власти политиков дают основания считать достаточно реалистичным сценарий снятия моратория на продажу сельскохозяйственных угодий. На сегодня главной интригой является уже вопрос не о том, быть рынку или нет, а когда это произойдет и на каких условиях.
Рынку быть
По прогнозам аналитиков, вероятная дата открытия рынка —1 января 2020 года. Не исключена и возможность того, что Верховная Рада Украины введет поэтапную модель перехода к свободному обращению сельхозугодий. Сегодня обсуждают дату введения первого этапа с 1 июля следующего года. Суть от этого не меняется: снятие моратория на землю — только вопрос времени.
Владельцев паев (возможных продавцов) и предприятия аграрного сектора (потенциальных покупателей и инвесторов) очень интересуют условия, которые должны быть прописаны законодателями в соответствующем Законе «О рынке сельскохозяйственных земель в Украине» и нормативно-правовых актах, регулирующих рынок. От этого будут зависеть главные составляющие последствий реформы — уровень цен и спрос. Во-первых, аграриев интересует, насколько либеральным будет рынок. К слову, это первый принципиальный вопрос, который следует решить еще на стадии подготовки проекта закона. Речь идет о том, кто именно будет наделен правом покупать землю (только резиденты Украины или также и зарубежные инвесторы), каким образом будут защищены продавцы, какие ограничения устанавливать законом относительно максимальных размеров покупаемых/продаваемых участков на одно лицо и другие важные составляющие. Ведь именно они должны четко определить условия процесса введения рынка земли. Чем на самом деле будут руководствоваться народные депутаты новоизбранного парламента, эмоциями или рациональными факторами, мы увидим уже в ближайшее время.
Читать по теме: Кейс МХП. Земельный банк: не всегда количество — это качество
Прогнозные цены
Определенная часть владельцев сельскохозяйственных земель готова продать землю. Примерно 10-15% пайщиков (в зависимости от региона) ждут только момента введения рынка. Поэтому вполне логично, что продавцов и покупателей прежде всего интересует цена.
На мой взгляд, за основу расчетов рыночной стоимости земли на первом этапе введения рынка можно взять аналитический прогноз компании IMF Group of Ukraine, который был подготовлен еще в 2016 году.
По данным этого агентства, при условии открытия земельного рынка в 2017 году прогнозируемая стоимость 1 га пашни в 2019-2020 годах должна была составлять $2220-2398. Считаю, что прогноз аналитиков сбудется в следующем году, но поправкой минус $400-500 за гектар. Почему минус? Сейчас объясню.
Предложение превысит спрос
Как я уже говорил, сейчас продать землю готовы почти 15% владельцев паев. Таким образом, сразу после открытия рынка на продажу будет выставлено более 4 млн га (15% площадей от паев в 27 млн га). Огромное количество предложений по условия неготовности большинства потенциальных покупателей инвестировать в приобретение земли на первом этапе становления рынка создаст избыток, превышающий спрос. Итак, цены в этот период будут падать.
В последующие годы, когда стихнет ажиотаж среди продавцов, а инвесторы убедятся в стабильности законодательных правил игры, рынок начнет постепенно выравниваться: количество предложений уменьшаться аналогично рынку жилой недвижимости — на 1-1,5% ежегодно (270-400 тыс. га). Соответственно, будет расти цена угодий.
Еще один весьма важный фактор, который будет влиять на формирование цен — уровень либеральности рынка. Он будет определять, кому законодательство позволит покупать землю. Если это будут исключительно резиденты Украины, ориентировочная стоимость составит $2,5-3 тыс. за гектар. Это и есть экономически обоснованная стоимость, которая позволит аграриям окупить инвестиции в течение 5-6 лет, зарабатывая на одном гектаре $300-500 ежегодно. Если же покупать землю позволят иностранным инвесторам, то цены будут ежегодно расти не меньше, чем на 20-30% пропорционально количеству субъектов, формирующих спрос.
Следует отметить: земельные участки будут инвестиционно привлекательными не только для операторов аграрной отрасли, но и для застройщиков. На первом этапе реформы усредненная стоимость земли составит $1,5 тыс. за гектар, а годовая арендная плата будет колебаться в пределах $150 за гектар. Таким образом, 10-летний срок окупаемости инвестиций — достаточно весомый аргумент. Даже без опыта аналитики в данной сфере можно утверждать, что окупаемость инвестиций в жилую или коммерческую недвижимость в Киеве составляет не менее 12-15 лет, а в регионах даже больше.
Какие земли станут золотыми?
Однозначно застройщиков будут интересовать земельные участки, расположенные в пригородных зонах крупных и средних городов. Поэтому и цены на «элитные» участки будут существенно отличаться от цен всех сельхозугодий, выставленных на продажу. После приобретения целевое назначение таких участков будут менять, чтобы использовать их для строительства жилой и коммерческой недвижимости. Итак, их стоимость будет определяться по ценам, аналогичным стоимости земель общественной и жилой застройки соответствующего региона.
Прогнозировать цены на участки под застройку очень сложно. Однако можно предположить, что, например, в радиусе 10-15 км вокруг Киева 1 га пригодных для строительства земель может стоить $50-100 тыс.
Будут и кардинально противоположные случаи. Например, залесенные земли будут покупать с существенным дисконтом от традиционной рыночной стоимости сельхозучастков, чтобы компенсировать затраты на рекультивацию. Соответственно, максимальная стоимость таких земель составит $800-1000 за гектар.
Итак, подводя итог вышесказанному, хочу еще раз заметить: все, что будет влиять на становление открытого рынка земли и формирования цен, зависит от законодателей. Если земельная реформа приобретет чисто популистское или политическое содержание, переход к рыночной модели будет тяжелым, длительным и мучительным для Украины. Если же модель новых земельных отношений в Украине прорастет из рационального зерна, рынок самостоятельно урегулирует все перекосы начального этапа и будет способствовать эффективному хозяйственному использованию бесценного ресурса нашей страны.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга «Мироновский Хлебопродукт (МХП)»
