Кейс МХП. Земельный банк: не всегда количество — это качество
В последнее время в обществе подогревается интерес к крупным производителям аграрного сектора экономики. Все чаще в адрес агрохолдингов звучат необоснованные упреки, в том числе и относительно больших объемов земельных фондов. Вместе с тем никакого двойного дна здесь нет. Чем крупнее компания, чем выше ее производственные объемы, тем в больших наделах земли она нуждается. Все логично и прозрачно. Исходя из своего личного профессионального опыта, могу констатировать: не всегда большое количество земли означает эффективность ее использования. Земля требует больших финансовых, технологических инвестиций. Правда рынка такова: ни один из здравомыслящих бизнесменов не станет брать в свое распоряжение лишнюю землю. Это противоречит логике. В качестве примера хочу рассказать историю обращения с землей холдинга МХП, в котором работаю больше 5 лет.
На сегодняшний день МХП является одним из крупнейших держателей земельного банка. Компания ведет производственную деятельность на площади около 370 тыс. га на территории 14 областей Украины. Структура земельного банка агроиндустриального холдинга на 90% состоит из наделов, которые находятся в частной собственности пайщиков и переданы нам в аренду. Как правило, сроком до 7 лет. Оставшиеся 10% — это земли государственной формы собственности и паи, переданные в субаренду.
Расширять земельный банк МХП начал с момента своего образования. Процесс проходил поступательно и системно. Мы арендовали столько земли, сколько нам было необходимо для развития, в соответствии с утвержденным стратегическом планом компании. К примеру, в 2004 году земельный банк МХП насчитывал всего порядка 11 тыс. га, в 2010-м — уже больше 291 тыс. га, в 2014-м — 323 тыс. га и на конец 2018 года — почти 370 тыс. га.
Пайщики, которые получили землю от бывших колхозов, охотно шли на сотрудничество с холдингом, учитывая рыночную арендную плату, стабильность и регулярность выплат, а также высокую репутацию МХП как делового партнера. В период 2004-2005 годов стоимость аренды составляла 3% от нормативной денежной оценки паев, на данный момент — это 10-12% в зависимости от региона.
В среднем за 1 арендуемый гектар мы платим пайщику $140 в год. Люди довольны. Бывают, конечно, изредка случаи, когда им поступали более выгодные предложения, однако, как показывает практика, аграрии не меняют проверенный годами опыт сотрудничества с МХП на заманчивые обещания неизвестных потенциальных арендаторов. Которые, к тому же, не соответствуют реальной объективной ценовой ситуации на рынке.
Наши подразделения крайне редко получают негативную обратную связь в виде жалоб от пайщиков касательно нашей ценовой политики. Практически ежегодно компания производит индексацию рыночной арендной платы. К примеру, в 2018 году она выросла на 20%. Собственники паев стали получать больше, и это их безусловно порадовало. По итогам прошлого года мы заплатили нашим арендодателям 1 млрд 365 млн грн.
Заинтересованность людей в сотрудничестве с МХП подтверждает статистика. В 2018 году, по истечению сроков аренды, перезаключать договорные отношения с МХП отказались владельцы паев общей площадью всего лишь 500 га. И это отнюдь не значит, что эту землю люди непременно сдали в аренду по более высоким ценам. Большинство из них решили обрабатывать наделы самостоятельно.
Если говорить о землях государственной формы собственности, то они для нас — не приоритетный формат увеличения земельного фонда. Последние несколько лет «Мироновский Хлебопродукт» участвует в открытых земельных аукционах. Ранее такой процедуры не было и земельные отношения оформлялись напрямую с распорядителями сельхозугодий — районными государственными администрациями. Срок аренды, как правило, не ограничивался — в соответствии с законом он составлял до 49 лет.
Кроме того, до 2016 года еще действовал правовой механизм, предусмотренный Земельным кодексом, — физические лица могли получать из государственного земельного фонда участки для ведения фермерского хозяйства в льготном порядке. Практика работы отечественного агросектора такова, что многие из них потом по согласованию с государством и на основе заключения соответствующих договоров передают полученные наделы в субаренду. В МХП мы это тоже практикуем, но таких земель у нас всего 0,5% или 1, 4 тыс. га.
Еще раз хочу акцентировать внимание на принципиальном моменте: наша стратегия заключается в том, чтобы не брать лишнюю землю без потребности. Это экономически нецелесообразно. Напротив, корпоративная политика обращения с земельным фондом имеет характер довольно жесткой оптимизации. Мы стараемся максимально использовать имеющуюся землю не только для выращивания зерновых, но и, к примеру, для расширения элеваторных мощностей. Учитывая фактор сезонности, после сбора урожая на освободившихся полях образуются временные хранилища зерна. Таким образом, каждый гектар используется эффективно и с экономией ресурсов. Что касается планов расширения земельного банка, на данный момент мы не планируем наращивать объемы аренды. Да, генеральная стратегия развития МХП, где ставятся такие цели, существует, но это дело не сегодняшнего дня.
Конечно, хотелось бы более четких, простых и прозрачных правил игры на земельном рынке, который де-факто в стране существует. В обществе ведется очень бурная дискуссия относительно введения в Украине свободного рынка земли. И с точки зрения становления в Украине цивилизованных рыночных отношений хочется большей регуляторной ясности и свободы для ведения законной предпринимательской деятельности.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений «Мироновский Хлебопродукт»
