Будет ли жизнь после снятия моратория?
Чуть ли не вся Украина в последнее время активно обсуждает анонсированное новой властью открытие рынка сельскохозяйственных земель. Особенно этого ждут 6,9 млн владельцев земельных паев, которые почти четверть века не имеют возможности свободно распоряжаться собственным имуществом. Напомню, 96% земель сельхозназначения подпадают под запрет продажи (мораторий), который действует 15 лет.
Сегодня уже стало вполне очевидным, что свободному земельному рынку в стране быть. И сразу же возникли новые вопросы. Например, «бояться или не бояться снятия моратория?», «допускать или не допускать иностранцев?», «спешить с продажей или нет?», «как не прогадать, продавая паи?» и другие. Считаю это вполне нормальным живым процессом. Ведь речь идет о нашем основном национальном богатстве. Если оставить за кавычками все законодательные тонкости, главное, на чем акцентируют внимание эксперты, это то, что рынок земли будет действительно свободным и честным лишь при слаженной работе всех его участников. От владельца паев, мелкого фермера до мощных агропредприятий и инвесторов. И эти отношения и процессы должно четко контролировать именно государство.
Еще один возможный сценарий
Представим, что же произойдет, когда мораторий в конце концов снимут. Как же будет жить аграрное общество и государство со всеми институтами, которые будут принимать участие в процессе оформления прав на земельные участки.
Предположим, первого января или первого июля 2020 мораторий теряет силу и вступает в действие Закон Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Рынок — не базар. Рынок это ряд вполне правовых и законных отношений по распоряжению земельными участками, способ сотрудничества представителей агросектора, основанный на простых правилах честной игры. То есть простая бизнес-модель обмена благами.
Другой вопрос, что рынок земли — это будет особая сфера экономико-правовых отношений. Участие в ней будут принимать не только продавец, покупатель или арендатор. Наверное, к этому присоединятся и такие стороны: нотариусы, органы госгеокадастра, оценщики, лицитаторы, агентства недвижимости, землеустроительные организации, органы местного самоуправления, суды и правоохранительные органы, банки, землепользователи, рантье и, возможно, Антимонопольный комитет Украины (в случае установления максимальных ограничений площадей на права собственности и/или пользования).
Читать по теме: Семь кругов «земельного ада»
Инструментами рынка тоже не будут исключительно сделки по купле-продаже. Ведь открытый рынок — это возможность владельца получать экономическую выгоду от своей земли без каких-либо ограничений (разрешено все, что не запрещено законом). Поэтому большая доля будет приходиться и на дарение, залог (в т. ч. и ипотеку), пожертвование, пожизненное содержание и тому подобное…
По сути, все перечисленные участники рынка, кроме государственных, правоохранительных и судебных органов, будут принимать участие в процессе оборота земель с целью получения той или иной экономической выгоды.
Так, например, оценщик будет предоставлять услуги по экспертной оценке земельных участков, землеустроительная организация устанавливать или восстанавливать их пределы, регистратор будет вносить сведения в реестр, нотариус — заверять соглашение (по сути, легитимизировать его).
Субъектов хозяйствования, которые будут обеспечивать функционирование рынка, будет достаточно. Согласно официальным данным в Украине работает 765 государственных нотариальных контор и 5617 частных нотариусов. Что касается других (оценщиков, землеустроителей), их количество будет увеличиваться прямо пропорционально росту спроса на ту или иную услугу.
Очень много есть нареканий на кадастр: накладки, неточности, наполненность. Это я вообще не относил бы к проблемам. Любой участок, владелец которого имеет целью его заложить, продать, обменять должен быть оформлен как объекты недвижимого имущества. Соответственно, при необходимости все данные будут внесены в кадастр. Сплошную инвентаризацию проводить вообще нет никакой необходимости.
Слаженность всех субъектов, пресечение государством попыток злоупотреблений — вот, что должно быть основополагающим условием для успешного функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае жизнь после моратория, действительно, будет. И будет она зажиточной, обеспеченной и достойной...
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга «Мироновский Хлебопродукт (МХП)»
