Семь кругов «земельного ада»
Для безопасного запуска рынка земли, Кабмину и парламенту следует решить 7 основных задач.
Первая — объединить Государственный земельный кадастр (ГЗК), минюстовский Реестр прав на недвижимое имущество, а также градостроительный кадастр. На их основе должна появиться единая электронная платформа для продажи земли и прав на нее (на базе технологии блокчейн). В условиях свободного рынка на этой площадке должна продаваться и покупаться земля.
Вторая — ликвидировать Госгеокадастр и автоматизировать его функции, чтобы минимизировать вмешательство человеческого фактора, а следовательно и коррупции, в земельные процессы.
Почему ликвидировать, а не просто изменить кадровую политику или изменить «вывеску»? За последние годы Госгеокадастр, несмотря на запущенные им проекты, все же не смог стать прозрачным органом государственной власти, он так и остается на вершине рейтинга самых коррумпированных государственных органов. Реорганизация Госгеокадастра не решит данную проблему. Как показывает практика, смена вывески не влияет на стиль работы. Также с каждой реорганизацией Госгеокадастр приобретал все больше функций, что привело к концентрации властных полномочий — когда один госорган замкнул на себе весь процесс распоряжения землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности: будь то бесплатная приватизация или аренда, согласования документации по землеустройству, государственная землеустроительная экспертиза, сертификация исполнителей землеустроительных работ, сертификация геодезического оборудования. И это плодородная почва для злоупотреблений и коррупционных схем... И те шаги, которые делает Госгеокадастр в направлении прозрачности предоставления услуг, фактически являются очковтирательством для общества. Поэтому, по моему мнению, прозрачность рынка земли будет чрезвычайно низкой при сохранении того же формата полномочий и деятельности Госгеокадастра.
Поэтому единственный здесь рецепт — Госгеокадастр должен исчезнуть. Зато все его функции, связанные с землей (которые не отойдут на места вместе с передачей с/х земель), следует автоматизировать. То есть вся земля и процедуры с ее регистрацией, перерегистрацией и все остальное должно быть «в цифре». Это логично ложится в общую концепцию, которую объявил президент Владимир Зеленский — «Страна в смартфоне».
Только эти два шага на деле упростят жизнь владельцам паев и иным участникам земельного рынка. Спросите, как? Покупатель земельного участка, нажав на экран смартфона, сможет получить из единого реестра максимально полную информацию о земельном участке, проанализировав информацию через эту систему, принять участие в открытых торгах. А продавец сможет за несколько шагов сформировать лот и продать земельный участок за самую высокую цену на конкурентных началах через систему электронных торгов «ПроЗорро». Также это будет полезно объединенным территориальным общинам и позволит эффективно распоряжаться землями. Ведь граждане смогут получать автоматизированные админуслуги.
Третья — инвентаризация земель государственной и коммунальной собственности. С частной более-менее понятно: земли паев были внесены в кадастр для регистрации договоров аренды арендаторами, а несельскохозяйственного назначения — владельцами в процессе заключения гражданско-правовых соглашений, наследования и т. п. А вот что с 10,5 млн га государственной земли? Это вопрос. Только земли НААН чего стоят: кто понимает, что там сейчас происходит? Руководители предприятий из состава Академии совсем не заинтересованы в проведении инвентаризации этих земель, потому что, во-первых, уже нет тех площадей, которые закреплены, а во-вторых, это исключит их теневую обработку. По моему мнению, эти земли следует инвентаризировать первыми. И их следует сдавать в аренду на прозрачных конкурсных условиях и оставить в государственной собственности, обеспечивая продовольственную безопасность.
Для понимания ситуации с землями предлагаю немножко статистики. Всего по Украине в ГЗК зарегистрировано 34 млн га земель. Из них в частной собственности — 27 млн га (79,8% от общей территории Украины), государственной — 6,4 млн га (18,8%), коммунальной — 0,49 млн (1,4%). В 39 районах сумма площадей земель, зарегистрированных в Госгеокадастре, превышала общую площадь района, зафиксированную формой 2-зем, — вследствие ошибок и устаревших данных формы 2-зем. В предыдущей волне сбора данных было выявлено 69 таких районов, а также общая площадь зарегистрированных земель в ГЗК составляла 41,8 млн га. Это означает, что в Госгеокадастре происходит не только регистрация новых земельных участков, но и исправление ошибок. Общее количество зарегистрированных прав на земельные участки в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в течение августа 2015 – июля 2017 года составляет 3 788 987 прав. Из них 3 057 466 — права на сельскохозяйственные участки (81%). 96% от общего числа — это регистрации земель частной формы собственности, 1% — государственной и 3% — коммунальной.
Четвертая задача — сохранить мораторий на изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения. Пока неизвестно, что по данному вопросу думают и планируют делать авторы земельного законопроекта. Нас ждет тотальное выведение земель из сельскохозяйственного оборота. Я уверен, что застройщики уже на низком старте перед запуском рынка земли. Прогнозирую всплеск тотальной застройки под СТО, АЗС, рестораны, парковки, логистические центры вдоль трасс, строительство заводов на черноземах. Реально существует риск вывода из сельскохозяйственного оборота таким образом десятков тысяч гектаров.
Пятая — установить нижнюю границу стартовой стоимости земли, это обеспечит продажу земли по ее реальной стоимости, которая бы соответствовала стоимости земли в европейских государствах. Причем важно обеспечить продажу земли через электронные аукционы на «ПроЗорро». Например, средняя площадь пая в Украине составляет 4,6 га. Продажа такого пая на электронных торгах при стартовой стоимости не ниже $5 тыс. за 1 га. Это немного. В той же Эстонии 1 га стоит $5 тыс., в Хорватии — $7 тыс., в Греции и Финляндии — $11 тыс.
Шестая — при таком стремительном внедрении рынка земли нужно не забывать об охране земель, сохранении их плодородия. Поэтому считаю необходимым ввести существенным условием договора купли-продажи информацию об агрохимическом обследовании почв и наполнить этими данными государственный земельный кадастр.
Седьмая — провести референдум среди украинцев на предмет введения свободного рынка земли. Статья 14 Конституции Украины определяет, что земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Поэтому правильным было бы вопрос продажи земель вынести на референдум.
Владимир Коваленко, председатель общественной организации «Прозрачная земля»
