Скільки аграрії можуть платити за землю: рахуємо стелю оренди у 2026 році. Колонка Володимира Нагорного
Джерело фото: Latifundist.com
«Рента, що розглядається тут як плата за користування землею, природно являє собою найвищу суму, що її в змозі сплатити орендар за певної якості землі», — писав Адам Сміт понад 250 років тому у «Багатстві народів». Формулювання настільки просте, що аж підступне: воно ставить не питання «скільки платять сьогодні», а питання «скільки взагалі можна заплатити, якщо притиснути орендаря до стіни».
Спробуємо поставити це питання українському агробізнесу зразка 2026 року. Сьогодні орендна плата за гектар українського чорнозему коливається в районі $200 з урахуванням податків (до оподаткування). Це ринкова ціна, яка склалася під тиском війни, логістичних заторів, просідання світових цін на зерно та обмеженого попиту з боку самих аграріїв.
Але яка максимальна межа? Скільки готовий заплатити орендар, якщо за Смітом — «найвищу суму», тобто якщо агровиробник відмовиться від власного прибутку на користь власника землі?
Щоб це порахувати, не будемо гадати, пошукаємо відповідь у відкритих джерелах, але застосуємо власну методологію.
Методологія: прибуток холдингу = потенційна надбавка до ренти
Логіка проста й груба, як і личить думковому експерименту. Візьмемо за орієнтир дані з аналітичного звіту Agrohub, що ґрунтуються на економічних показниках найбільших операторів земельних банків України площею близько 2 млн га.
А що, якби весь прибуток, який вони сьогодні залишають собі понад орендну плату, вони віддали власникам землі?
Формула: Теоретична стеля ренти = поточна орендна плата ($200/га) + прибуток на гектар
Поточна оренда вже сидить у витратах компанії, вона вже врахована і в чистому прибутку, і в EBITDA. Тобто, якщо холдинг вирішує «нічого не заробляти», весь додатковий прибуток на гектар можна додати зверху до вже існуючих $200.
Одразу застереження: це не прогноз і не рекомендація, а зворотна спроба виміряти простір, у якому теоретично рухається ринкова оренда. Реальність, як завжди, складніша, і про невідомі в цьому рівнянні поговоримо нижче.
Що показують звіти
Орієнтиром тут може слугувати галузевий бенчмарк: за оцінкою Agrohub Benchmarking, середній EBITDA на гектар по українському агросектору в сезоні 2025 становив близько $410/га. Цифра, як на мої відчуття, цілком реальна та зіставна з результатами аграріїв як малого (до 1000 га), так і середнього (від 1000 до 10 000 га), так і великого (більше 10 000 га) сегментів агровиробників.
Що це означає насправді
Якщо звести все докупи, теоретична стеля орендної плати за Смітом перебуває в районі $600 на гектар. Звичайно, все залежить від компанії й від того, який реальний прибуток вона отримує. Але в будь-якому випадку стеля в 3 рази вища за нинішні $200/га. На перший погляд, є досить хороший запас міцності для оптимізму власників паїв. На другий погляд, тільки зараз і починаються невідомі рівняння.
Перше невідоме. Сам Сміт суперечить простій моделі. У повному тексті «Багатства народів» рента визначається не як «весь прибуток», а як залишок після того, як орендар покриє витрати виробництва та отримає «звичайний прибуток капіталу» — тобто мінімальну винагороду, без якої ніхто не вкладатиме гроші в землю.
За сценарієм «орендар нічого не заробляє» отримаємо результат в аграрній економіці такий, що орендар зникне як економічний суб'єкт. Насправді частина того прибутку, який ми знайшли у звіті Agrohub, — це не надлишок, а плата за капітал, ризик і управлінську спроможність, без яких орендарів просто не залишиться.
Друге невідоме — воєнний ризик. Премія за ризик у 2025–2026 роках закладена в кожен показник рентабельності: від страхування суден в портах Одещини до логістичних заторів на експорт.
Частина «прибутку», яку ми записали в потенційну ренту, насправді є буфером на випадок наступного удару по інфраструктурі. Якщо прибрати цей буфер, то холдинг банкрутує при першому ж форс-мажорі, а орендодавці залишаються без орендаря взагалі.
Третє невідоме — асиметрія переговорної сили. Земельний банк топ-5 гравців на ринку України — це понад 1,4 млн га, топ-100 — це понад 6 млн га, а це всього-на-всього приблизно 20% від придатних до обробітку земель на підконтрольних територіях. Ніби не так і багато.
Але… ринок оренди в Україні залишається концентрованим на боці попиту: у більшості громад реальний вибір орендаря — один-два-три аграрії, а не вільний аукціон. Тому фактична рента тяжіє не до теоретичної стелі, а до ціни, яку встановлює покупець з найбільшою переговорною позицією, а це майже завжди суттєво нижче за 600 $/га.
Хоча переговорна позиція досить часто переходить на бік власника, коли в останнього закінчується строк дії договору оренди землі і той має реальну можливість змінити орендаря. В такій ситуації ми й бачимо спецренту (або спеціальну добавку до ренти) у вигляді виплати премії за пролонгацію договору (в народі то «підписні» або «мотиваційні»)».
Досить яскравий приклад — аукціони державного земельного банку, на яких результати дають державі як власнику землі цифри значно вищі, ніж ми з вами вирахували.
Замість висновку
Рівняння Сміта працює в один бік чудово: воно показує, що простір для зростання орендної плати в українському агросекторі досить реальний і виміряний в сотнях доларів на гектар. Аграрії заробляють достатньо, щоб за належного тиску конкуренції, прозорості звітності й консолідації власників паїв рента могла зрости в рази, а не на відсотки.
Але той самий Сміт, який дав нам верхню межу, дав і нижню: рента — це залишок понад «звичайний прибуток», а не весь прибуток.
Питання 2026 року не в тому, чи можуть орендарі платити більше. Так, вони зможуть, якщо зможуть реалізувати на ринок результати власної праці. Ні, вони не зможуть, якщо у нас буде заблокований експорт і результати року залишаться на елеваторах, в рукавах або на полі. Це і є невідомі у рівнянні земельної ренти 2026 року.
Але потрібно вірити в краще, і все в нас буде добре, і експорт буде.
А ось тоді вже не забуваймо й про ще одне важливе та «невідоме» питання — хто ж має достатньо переговорної сили, щоб змусити орендаря направити хоча б половину, а не третину ренти власнику?
Тут відповіді нам дають фахівці з екосистеми проєкту LandMan. За їхнім переконанням, зможуть мати достатньо переговорної суперсили ті власники землі, у яких короткострокові договори оренди та які мають можливість і навички скористатися відкритими аукціонами в системі Prozorro та/або в системі застосунку Моє або ж скористатися послугами справжніх Лендменів.
Джерела: дані Latifundist.com Топ-100 латифундистів; галузевий бенчмарк EBITDA/га — Agrohub Annual Insights 2025–26 (спільно з УКАБ).
