«Посидів» на землі 10 років — і вона твоя? Що не так із новим Цивільним кодексом
Джерело фото: Latifundist.com
Новий проєкт Цивільного кодексу, прийнятий Радою в першому читанні, викликає все більше роздратування в українців. Розмиті терміни на кшталт «доброзвичайності» і «посідання» не розширюють права громадян — скоріше, розмивають і ускладнюють юридичну практику.
Законопроєкт може зачепити й аграрний сектор: він пропонує закріпити поняття «посідання» — коли людина фактично контролює майно чи землю, навіть не маючи на них оформленого права власності або оренди. Простими словами — відгородити парканом поле іншого власника і обробляти його в свою вигоду, а через десять років отримати право оголосити землю своєю.
Поняття «посідання» напряму суперечить праву власності, пояснюють нам юристи. Тому жодні правки в другому читанні не збалансують цю ідею, яка провокує самозахоплення землі і плутанину в судах. Чому поняття посідання не знаходить підтримки в юристів — в тексті Latifundist.com.
Навіщо купувати землю, якщо можна взяти сусідську?
В поточному формулюванні термін посідання не дозволяє будь-якому аграрію безпідставно захоплювати землю сусіда, пояснює керуючий партнер юридичної фірми Kosovan Legal Group Анатолій Косован. Посідання передбачає згоду, або хоча б відсутність заперечень з боку власника. Але якщо землевласник просто дасть знайомому кілька гектарів в обробіток, положення нового Цивільного кодексу можуть «вилізти» для нього кількома неприємними наслідками:
Перший: через десять років безперервного користування ділянкою посідач може подати заявку на отримання права власності на неї. Це достатній термін, щоб обмежити право посідача на користування землею, але саме положення створює додаткові ризики для власників.
Другий: якщо особа протягом певного періоду була добросовісним посідачем ділянки (вона вважається такою за презумпцією, якщо не була доведена її недобросовісність), вона має право вимагати від власника компенсувати свої витрати — зокрема за її збереження, капіталовкладення, виставляти компенсації тощо.
«Власник, який вимагає повернення речі від добросовісного посідача або приймає її, зобов’язаний відшкодувати добросовісному посідачеві необхідні витрати на утримання та збереження речі», — цитата з проєкту кодексу.
Як результат — у випадку прийняття кодексу в такому вигляді, аграрію слід двічі подумати, перш ніж дозволяти іншій особі працювати на своїй землі. Потенційно доведеться якомога частіше перевіряти кадастровий статус власних ділянок, відвідувати поля та моніторити їх в реєстрах.
Ідея з посіданням жодним чином не враховує специфіку сільгоспвиробництва, і тому не повинна розповсюджуватись на земельні відносини, підкреслює Анатолій Косован. Пайовик зазвичай не може показати на полі, де знаходяться межі його земельної ділянки,тому що паї зазвичай не виділені в натурі. Через це неможливо чітко встановити, хто обробляє ділянку конкретної особи, а значить — і визначити межі, в яких діятиме посідач. На додачу, орендарі часто неофіційно міняються земельними ділянками, щоб уникнути «шахматки» і спростити технологію обробітку. Звісно, власник землі про такий «обмін» нічого не знає, і поява в цьому процесі посідача ще більше ускладнює взаємовідносини.
«В агро часто неможливо виділити пай в межах поля. Як тоді визначити, на чиїй ділянці відбувається посідання? Наприклад, я помінявся з іншим фермером ділянками, і ми обробляємо землю без формальних підстав, на умовах договору про обмін. Це означатиме, що я встановив контроль над ділянкою пайовика, з яким в мене немає договору оренди, є її посідачем, і через 10 років зможу заявити на неї права? Це поки теорія, але виглядає так».
Поки неясно, як судді трактуватимуть цей абсолютно новий інструмент, який планується внести в Цивільний кодекс. Тому ця норма викликає не тільки здивування, а й занепокоєння, якщо вона буде прийнята в поточному формулюванні, констатує юрист.
Посідання — не данина традиціям і не вимога Європи
Проте і зараз Цивільний кодекс України дозволяє користуватись безхазяйним майном, нагадує Анатолій Косован. Якщо ніхто не заявить претензію — через десять років за набувальною давністю можна отримати право власності на нерухомість, а через п'ять років — на рухоме майно.
«З мого погляду, це цілковитий рудимент. Право власності повинне бути непохитним. Якщо в безвідповідального власника розвалюється будинок і цегла може впасти на голову перехожим — це шкодить суспільному інтересу і може бути підставою для позбавлення його такого права власності. Але якщо людина зараз не користується будинком в селі — чому хтось може туди самовільно заселитись і через десять років стати його власником?», — наголошує Анатолій Косован.
Цей принцип набувальної давності не є традиційним для українського суспільства. Він діє з 2004 року, і на практиці є скоріше лазівкою для «розмивання» майнових прав громадян. Якщо концепція посідання запрацює — вона діятиме паралельно з набувальною давністю, а у землевласника виникне додатковий ризик втратити майно.
В Україні часто пояснюють спірні закони необхідністю імплементувати європейське законодавство. В сучасному континентальному праві інших країн особа може користуватись, володіти та розпоряджатись майном, але не «посідати» його. Важко сказати, чи існує таке поняття в законодавстві інших країн, пояснює юрист.
«Посідання напряму суперечить праву власності як такому. «Доброчесність», про яку зараз багато говорять, схожа на кальку з терміну «добросовісність» (in good faith) в англійському праві. Там звичаї і загальноприйняті норми поведінки могли бути підставою для оскарження чиїхось дій або захисту своїх інтересів, і там визначення даних понять надавалось судовими прецедентами — десятиліттями, якщо не століттями. Але про аналоги «посідання» я нічого подібного не чув».
Нові кодекси повинні прибирати різночитання законів, а не створювати
В сучасному світі право не може спиратись на абстрактні поняття, такі як «доброзвичайність» чи «посідання». Терміни повинні мати чіткі і вимірювані критерії, інакше після змін в законодавстві судді не розуміють, як їх релевантно застосовувати. Щоб уникнути різночитань, вони роками напрацьовують судову практику, встановлюючи трактування кожного окремого терміну.
Юридична практика і так постійно змінюється, додає юрист. Зокрема, в земельному праві і зараз дуже багато прогалин, а судова практика щодо них є дуже мінливою. Наприклад, питання переважного права на продовження оренди ділянки переглядалося вже не один раз. В самому законодавстві за цей час нічого принципово не мінялося, але вже кілька разів змінювалися концепції його трактування.
Наприклад, фермер зараз укладає договір оренди паю на 10 років. Часто в кінці терміну угоди між сторонами виникає спір щодо переважного права продовження оренди, і сьогодні неможливо спрогнозувати рішення суддів по цьому питанню. Судова практика тут дуже мінлива — за цей час суд може кілька разів поміняти підхід до проблеми.
«І зараз неможливо спрогнозувати, яке рішення в майбутньому прийме суд. Тому ми в роботі заздалегідь враховуємо цю невизначеність, нечіткі, невимірювані терміни і поняття. Цивільний кодекс з такими розмитими поняттями — це шкідництво. Потрібні будуть роки на встановлення стійкої судової практики з даного приводу. Для чого робляться ці новації? Просто внести новий термін, який ані сучасних відносин в суспільстві не врегульовує, ані прогалини не прибирає, а тільки їх створює? Я не знаю».
Тому в Kosovan Legal Group не бачать ситуацій, де поняття посідання зараз було б конче необхідним. Натомість оновлення Цивільного кодексу в такому вигляді внесе значну невизначеність як в побуті громадян України, так і в земельних питаннях, яку доведеться «доводити до розуму» роками.
Примітка від редакції: при підготовці текстів Latifundist.com завжди намагається навести позицію всіх заінтересованих сторін. Цього разу ми просто не знайшли в аграрній галузі співрозмовників, які б підтримували внесення в Цивільний кодекс поняття посідання майна. Якщо шановний читач вважає, що новий Цивільний кодекс спростить взаємовідносини в агро чи вирішить проблему безхазяйної землі — ми з радістю доповнимо текст вашою думкою.
