6 вопросов агрария юристу о рынке земли, ее аренде и работе с банками

Мы задали волнующие аграриев вопросы, в частности те, которые касаются запуска рынка земли, руководителю практики земельного и аграрного права юридической компании ADER HABER Александре Федотовой.

Исходя из Закона об отмене моратория на продажу земли и Закона об аренде земли, у арендатора есть преимущественное право на покупку участка в случае его продажи и при условии, что арендатор готов платить цену, по которой такой участок продается. А в случае продажи этого участка на аукционе, если предложение арендатора равняется максимальному предложению на данном аукционе. 

Вместе с тем для покупки с/х земельного участка арендатору нужно соответствовать законодательным ограничениям к возможному собственнику таких земель. Он должен быть гражданином Украины или юрлицом Украины, среди владельцев которого нет иностранных граждан, иностранных юрлиц или государств. Необходимо также соблюдать ограничения на объем земельного банка в собственности покупателя — не более 10 тыс. га для юрлиц и физлиц. 

В законе указаны также и некоторые другие ограничения для покупателей, но это довольно экзотические случаи, поэтому описывать их в этой статье мы не будем (например, покупатель не должен находиться под санкциями Украины или контролироваться российским собственником). 

Арендаторы, которые не смогут купить участки из-за того, что не соответствуют требованиям, смогут передать это право третьему лицу.

Думаю, ответ на этот вопрос зависит от того, какие существуют отношения между пайщиком и потенциальным покупателем. Если потенциальный покупатель арендует данный земельный участок, однако правоотношения надлежащим образом не оформлены, необходимо подписать договор аренды, который в будущем даст преимущественное право на выкуп, или договор эмфитевзиса. 

Если же речь идет о возможном приобретении земельного участка, который на данный момент не используется потенциальным покупателем, то на этом этапе такой договор заключить нельзя, поскольку он будет ничтожным в силу закона (п. 15 раздела IX Переходных положений Земельного кодекса Украины).  

Читать по теме: Аренда невостребованных паев. Риски для агропроизводителя

Следует сказать, что по оценкам теневой оборот с/х земель составляет 28% от их общей площади. Это около 12 млн га, на которые нет договоров аренды и расчеты за которые производятся наличными. 

Первый и самый реальный риск в таком случае — это то, что собственником урожая будет являться собственник земельного участка. Более того, если такой незаконной обработкой участку будет причинен ущерб, то и он может быть взыскан с того, кто обрабатывал землю.

Также, такая обработка участка — это уклонение от уплаты налогов со всеми вытекающими последствиями вплоть до уголовной ответственности.

В действующем законодательстве (ст. 203 Гражданского кодекса) есть требования, которые должны быть соблюдены для того, чтобы сделка не могла быть признана недействительной. Наиболее частые ошибки — следующие.

• Ошибки с существенными условиями договора аренды

В ст. 15 Закона Украины «Про аренду земли» содержится перечень существенных условий, которые должен содержать договор аренды земельного участка. Эти условия должны быть обязательно указаны в договоре. Также нужно учесть, что постановлением КМУ от 03.03.2004 № 220 утвержден типовой договор аренды. Для сторон это означает, что при заключении договора аренды они могут конкретизировать условия типового договора, но не могут отступать от него.  

Зачастую договор может не содержать часть из существенных условий, что дает основание для того, чтобы его оспорить. При этом следует учитывать, что согласно позиции Верховного Суда, которую он обозначил в 2018 году, обжалование договора на указанных основаниях, если до этого он годами исполнялся без проблем, является недобросовестным поведением стороны, а потому права такой стороны не подлежат защите.

• Ошибки, касающиеся полномочий подписантов

Если собственник земельного участка — пожилой человек, то самой распространенной, как ни странно, ошибкой является подписание договора аренды не собственником участка, а его родственником (дочерью, сыном, мужем и т. п). Этому служат разные причины (болезнь, невозможность писать и т. п). В данном случае договор не будет являться заключенным. 

• Несоответствие воли и волеизъявления

Лицо, которое подписывает договор, должно понимать что оно подписывает и на каких условиях. Зачастую собственнику дают на подпись только последнюю страницу, и он не понимает, на каких условиях подписал договор. В таких случаях очень часто все заканчивается судом.

Я уверена, что лучше всего обратиться к юристу.

Если такой возможности нет, то минимальный «рецепт самолечения» ниже:

• проверить наличие всех существенных условий в договоре;
• убедиться, что собственник участка согласен со всеми условиями договора, который подписывает;
• проверить, чтобы подписант и собственник участка совпадали;
• взять копии паспорта и кода собственника участка, а также копию правоустанавливающего документа;
• проверить наличие регистрации права собственности на участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество;
• проверить отсутствие обременений/отягощений участка (наличие зарегистрированного права аренды третьего лица, возможно, преимущественное право на заключение договора аренды, арестов и т. п.);
• проверить наличие судебных споров по единому реестру судебных решений.

Я думаю, что такие страхи явно преувеличены. Ипотека земельных участков будет регулироваться тем законодательством, которое сейчас действует в отношении иной недвижимости. Попытки неправомерного захвата через институт ипотеки, конечно, существуют, но это единичные случаи. Если нет нарушения платежной дисциплины по кредитному договору, то и оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки нет. Никакой другой логики тут быть не может.

Соответственно, защититься можно просто не нарушая кредитный договор. Ну и заключать договоры также следует только после предварительного детального их изучения. Не стоит подписывать договор на условиях, которые арендатор заведомо не может выполнить.

Александра Федотова, руководитель практики земельного и аграрного права юридической компании ADER HABER

Седьмой выпуск инфографического справочника «Агробизнес Украины»

за 2019/20 МГ уже доступен в режиме онлайн