Хто більше купує і платить — фермери чи холдинги? І взагалі чи виросла ціна? Роман Нейтер з KSE пояснює, як змінився ринок землі за останній рік
Незважаючи на війну, ринок землі зростає. Після того, як розпочалося повномасштабне вторгнення, ціни на земельні ділянки зросли 15%. Коли відкрився ринок для юросіб — ще на 10%.
Як змінилася ситуація після відкриття ринку землі для юридичних осіб?
В яких регіонах продано найбільше землі? Де вона дорожча? Які фактори впливають на активність інвесторів? Хто купує землю і хто за неї більше платить? Що треба робити, щоб ринок землі розвивався? Про це розповів експерт Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер під час бліц-конференції «Рік участі бізнесу у ринку земель: що змінилось?».
Віолетта Громова, Latifundist.com
Ринок землі в Україні: суцільні контрасти
Задля об'єктивної оцінки ринку землі спеціалісти використовують співвідношення земель, які перебувають в обігу, до загальної площі сільськогосподарських земель в регіоні чи в країні. За словами Романа Нейтера, на розвинутих ринках ця величина складає приблизно 1%. Тобто, на кожні 100 га продається 1 га на рік. В Україні цей показник становить 0,77% (цифра наведена без урахування регіонів, де проводяться бойові дії).
Роман Нейтер
експерт KSE
«Останні два роки ринок землі зростає, але темпи зростання сповільнюються і зараз складають близько 3% на квартал. В четвертому кварталі 2024 року відбулося просідання, але це сталося через злам реєстрів і відміну трансакцій», — каже Роман Нейтер.
Але залежно від регіону України, об'єм продажів дуже різниться. Лідером є Полтавська область, де продали 1,6% земель від тих, що перебувають в загальному обігу. В центральних регіонах (окрім Черкаської області), продається близько 1% земель, що свідчить про стабільність ринку. В той же час на заході України продається лише 0,3% від загального обігу.
«Це говорить про те, що в нас є певні проблеми на ринку і вони проявляються на прикладі того ж західного регіону. Там малий розмір ділянок і великі операційні витрати при їх оформленні. Якщо ти купуєш півгектара, тобі не вигідно вкладати велику суму на трансакційні витрати. Для того, щоб в цьому регіоні ринок землі розвивався, ми маємо щось робити з трансакційними витратами і кількістю регулювань, які ми ввели на цьому ринку», — каже Роман Нейтер.
Краща ціна — більший ринок
Кількість людей, які готові продати землю, — величина стала, вважають експерти. Є люди, які готові продати свою землю і чекають прийнятних цін, а є ті, що за жодних умов не готові розпрощатися зі своїм активом. Тобто, кількість людей, які готові продати землю, де-факто не змінюється. Тоді за яких умов збільшується ринок?
Роман Нейтер
експерт KSE
«Ми бачимо, що в Полтавській області одні з найвищих цін на землю. Тож, можемо припустити, що коли є висока ціна, велика конкуренція (а у Полтавські області склалася саме така ситуація), це спонукає все більше людей продавати свою землю. Тобто, за умови зростання ціни і ринок землі збільшиться», — вважає Роман Нейтер.
Чи вигідно інвестувати?
За офіційними даними, ціна на землю в гривнях зростає на рівні інфляції, але в долларах ціна стала. То чи варто робити інвестиції в землю не лише з боку малого інвестора, який може вкласти гроші в пай, але й для сільськогосподарського виробника? Спеціалісти вважають, що варто, адже ринок землі напряму пов'язаний з ринком її оренди.
«Ми маємо згадати про те, що в нас є ціна оренди, яку ти отримуєш, якщо купуєш землю як інвестор. Або ти економиш, якщо купуєш землю як сільськогосподарський виробник. Тому не треба розглядати ринок землі окремо від ринку оренди земель», — каже Роман Нейтер.
Як змінився ринок землі з приходом юросіб?
Від початку відкриття ринку землі частка юросіб була невелика, але поступово вони нарощували обсяги. В останні місяці їхня частка стабілізувалася на рівні 25%.
З 30-40 тис. агрокомпаній, які, за даними Держстату, займаються рослинництвом, правом купівлі скористалося 1,5 тис. юросіб. Тобто більша частина аграріїв не брала активної участі в ринку землі і фахівці очікують його подальшого зростання.
Було укладено 18,5 тис. угод сукупною площею 53, 1 тис. га. В середньому на одну юрособу припадає близько 35 га. Найбільше — 2 400 га — придбала лише одна компанія.
«Думаю, що це була легалізація угод, які були укладені впродовж терміну, коли існував мораторій», — припускає Роман Нейтер.
Хто купує сільськогосподарську землю?
Роман Нейтер відзначив безпрецедентну прозорість офіційних даних про ринок землі в Україні.
За цими даними:
- 75% юросіб, які купували землю, — сільськогосподарські виробники, які займаються переважно зерновими та олійними культурами.
- 25% — компанії, які спеціалізуються на операціях з нерухомими активами.
«Якщо дивитися на компанії, які зовсім не мають жодного аграрного КВЕДу, то вони купили 8-10% від загальної площі землі. Це компанії, які інвестують в землю для того, щоб передавати її в оренду, або це структурування угод аграріями. Через високі ризики вони купують землю на інших юросіб», — повідомив Роман Нейтер.
На сьогодні частка агрохолдингів становить 22% від загальної площі купленої землі. Сумарно великі агровиробники купили 11 тис. га.
Роман Нейтер
експерт KSE
«І це не виглядає так драматично, що прийшли великі юрособи, скупили всю землю, а малому фермеру нічого не залишиться. Загалом всі юрособи купили близько 50 тис. га. Всього в Україні близько 40 млн га сільськогосподарських земель. Тому поки що видається, що землі вистачить на всіх — і великим, і маленьким агровиробникам», — каже Роман Нейтер.
Хто більше платить: юридичні чи приватні особи?
Щоб виявити, як змінилися ціни після того, як на ринок землі зайшли юрособи і чи відрізняються ціни, які сплачують юрособи від тих, що сплачують приватні, Київська школа економіки зробила аналіз угод. Для цього взяли дві категорії трансакцій. Перша — всі транзакції, які відбулися на ринку. Але виявилося, що близько 55% угод укладається за НГО — мінімальною ціною продажу для колишніх «підмораторних» земель. І це виглядало підозріло.
Роман Нейтер
експерт KSE
«Тому ми зробили окремий аналіз на підвибірці угод, де ціни перевищують НГО більш ніж на 2-3%, щоб відсікти всі ті трансакції, що дорівнюють НГО. І для обох цих підвиборок ми порівняли, яку ціну сплачують покупці», — пояснив Роман Нейтер.
Виявилося, що після того, як розпочалося повномасштабне вторгнення, ціни на земельні ділянки зросли на 15%. Після того, як відкрився ринок для юросіб, ціни зросли ще на 10%. Юридичні особи більше сплачують за землю десь на 20-50%.
Але й серед юридичних осіб є градація. Хтось готовий заплатити більше, хтось — менше. Аналіз показав, що фермери, які мають 300-1000 га, сплачують на 15% менше, порівняно з малими фермерами. А великі агровиробники сплачують суттєво більше, ніж малі фермери.
«Ми бачимо, що, відповідно до офіційних цифр, найменше платить за землю фермер з земельним банком від 300 до 1000 га. Середні компанії — на 10% більше, великі — на 20% більше, порівняно з малими фермерами», — каже Роман Нейтер.
Цікаво, що компанії, які не мають аграрного КВЕДу в переліку видів своєї діяльності, пропонують приблизно на 8% менше в порівнянні з тим, що платить малий фермер.
