Андрей Кошиль: Землю можно оформить в эмфитевзис и на 100-200 лет
В конце 2013 – начале 2014 гг. в Украине активно начал действовать механизм передачи земли в эмфитевзис. Специалисты говорят, что его популярность набирает обороты, несмотря на то, что о нём не все знают. И это не случайно. Ведь фактически этот инструмент открывает рынок земли сельхозназначения без снятия моратория на её продажу. О том, что же такое эмфитевзис, о выгодах и рисках, которые он несёт, мы поговорили с президентом Ассоциации «Земельный союз Украины» Андреем Кошилем.
Latifundist.com: Андрей Григорьевич, насколько я помню, то положение об эмфитевзисе было прописано в законопроекте «О рынке земли», который так и не был принят? Как стало возможным действие этого механизма сегодня?
Андрей Кошиль: Начнем с того, что понятие и право эмфитевзиса существует давно, ещё с момента принятия Земельного кодекса. Правда, механизм его использования прописан там довольно коротко и рамочно, в отличие от арендных отношений. Последние, к примеру, регулируются отдельным законом «Про аренду земли», где перечислены 11 обязательных требований и условий для подписания договора аренды.
Тут же нет строгих правил и требований. Как результат, органы земресурсов, которые до 1 января 2013 года занимались регистрацией земельных прав и объектов, отказывались регистрировать договоры эмфитевзиса, ссылаясь на отсутствие специальных книг для их регистрации и непонимание, что это такое. В 2013 году произошло изменение отношения к эмфитевзису благодаря «раскачке» кадастровой и регистрационной систем. Как результат, сегодня Госреестр уже регистрирует такие договоры согласно Земельному кодексу.
Эмфитевзис — хороший механизм организации вполне легального квазирынка земли в условиях моратория
Latifundist.com: Если в профильных органах не все знали, что такое эмфитевзис, то что говорить о простых людях, далеких от земельных и правовых вопросов. Расскажите, что это за механизм и почему он становится таким популярным?
Андрей Кошиль: Эмфитевзис — это вещное право, позволяющее за определенную плату выращивать сельхозпродукцию на чужом участке. Его яркое отличие от аренды в том, что это право можно передать по наследству, продать, внести в качестве залога для получения кредита или в уставный фонд и так далее. Как результат, рынок не застаивается и начинает обращаться. Это хороший механизм организации вполне легального квазирынка земли в условиях моратория. Особенно он популярен среди крупных агрохолдингов.
Ведь это более стабильная форма заключения договора о длительном землепользовании. Да и собственники земельных участков охотно идут на эмфитевзис, ведь, как правило, имеют возможность получить большую сумму за землю сразу по заключении договора, а не по частям, как арендную плату. Это выгодно обеим сторонам. И аренда, и эмфитевзис имеют право на параллельное существование.
Latifundist.com: То есть можно сказать, что фактически с 2013 года начал действовать рынок земли?
Андрей Кошиль: Да, можно. Ведь продажа права эмфитевзиса допускается, и она совершенно законна. Это нельзя назвать стопроцентным правом собственности, но это близко к нему. Если брать длительный срок эмфитевзиса — свыше 30 лет — то это, по сути, и есть право собственности. Единственное отличие в том, что тот, кто взял в эмфитевзис землю, не может передать её кому-то в аренду, а может её только продать. Но для сельхозпроизводителя это нормально.
Latifundist.com: Кстати, а какой минимальный и максимальный сроки договора эмфитевзиса? И могут ли его оформлять иностранные граждане?
Андрей Кошиль: В законодательстве нет ограничений ни по срокам, ни по гражданству. То есть фактически землю можно оформить в эмфитевзис и на 100–200 лет. А иностранцы могут свободно заключать как договоры аренды, так и договоры эмфитевзиса.
Latifundist.com: Среди заключивших договоры эмфитевзиса больше украинских или иностранных граждан и компаний?
Андрей Кошиль: Этот механизм только начал свою реализацию. В конце 2013 – начале 2014 годов началось массовое оформление таких договоров. Статистики пока нет. Но катастрофы из этого я бы не делал. Это довольно неплохой вариант «прощупать» рынок земель сельхозназначения. Нам надо понять, как на нём будут вести себя субъекты хозяйствования.
Latifundist.com: Но сейчас ведь не лучшая экономическая ситуация. Да и военные действия на востоке не способствуют установлению хорошей цены на земельные активы. Нет ли риска, что лучшая земля «уйдет» сейчас задешево?
Андрей Кошиль: Надеюсь, такого не будет. «Земельный союз Украины» вместе с проектом «USAID Агроинвест» специально проводят для этого разъяснительно-образовательные мероприятия, чтобы собственники земли знали, как заключить договор, защитить свои права, на какие моменты обращать внимание, чтобы не попасть в юридическую ловушку и не потерять землю. Если собственник будет вооружен этими знаниями, я считаю, мы сделаем хорошее дело — поможем не принять необоснованное решение.
Latifundist.com: Ранее Госземагентство рассказывало, что готовит законопроект, который введет долгосрочную аренду земли с правом её выкупа…
Андрей Кошиль: По сути, этот законопроект мертворожденный. Инициатива его создания исходила от бывшего руководства Госземагентства, которое выполняло решения партии «Свобода» о сохранении моратория… Почему мертворожденный? Потому что у нас уже есть продающиеся договоры аренды. Это эмфитевзис. Приравнивать их бессмысленно и даже вредно. Это внесет большую путаницу, сделает два понятия «договор эмфитевзиса» и «договор аренды» совершенно одинаковыми. Люди и так путаются, а будут ещё больше.
Latifundist.com: А что касается цены эмфитевзиса, она выше, чем цена аренды?
Андрей Кошиль: Безусловно, это более комфортный механизм для сельхозпроизводителя. Поэтому он за него должен платить больше.
Latifundist.com: В среднем аренда гектара земли в год стоит свыше 617 гривен, а эмфитевзис сколько? Учитывается срок или размеры земельного участка? И допускается ли натуроплата?
Андрей Кошиль: Если договор эмфитевзиса заключается более чем на 30 лет, и сразу осуществляется расчет, то сумма должна равняться средней стоимости земли. Потому что это, по сути, покупка земельного участка. Но всё зависит от того, как договорятся собственник и арендатор, в том числе и про оплату деньгами или продуктами.
Для того, чтобы банки начали кредитовать под залог земли, надо, чтобы эмфитевзис показал себя ликвидным и надежным активом
Latifundist.com: Кстати, а как банки реагируют на такой залог?
Андрей Кошиль: Банки будут нормально реагировать на покупку такого права, когда сложится рынок эмфитевзиса. Создание инфраструктуры с торговыми площадками — это вопрос времени. Ведь основная проблема банков в случае, если кредитор не выполняет своих обязательств, — реализация предмета залога. Для того чтобы банки начали кредитовать под залог земли, надо, чтобы этот инструмент показал себя ликвидным и надежным активом.
Ведь аренду сегодня невозможно продать. Разве что в виде корпоративных прав предприятия-арендатора. Да и аренда сама по себе — очень зарегулированный вид договора, который во многих случаях можно поставить под сомнение. Например, из-за отсутствия хотя бы одного из 11 существенных условий, предусмотренных Законом об аренде земли, но не полностью синхронизированных с типовой формой договора аренды.
Latifundist.com: Насколько знаю, в парламенте есть законопроект «Об увеличении арендной платы за землю» с 3 до 6%?
Андрей Кошиль: Хочу напомнить, что 3% — это рекомендация. У нас Гражданским кодексом регулируются отношения сторон. Она может выполняться, а может и не выполняться. Поднимать арендную плату на законодательном уровне надо очень осторожно. Надо понимать, что так можно выбросить с рынка много компаний, у которых есть бизнес-планы, которые взяли кредиты, исходя из существующего уровня аренды и т.д. Поэтому вопросы по заключению договоров и определению арендной платы лучше оставить собственникам и арендаторам. Следует разъяснять собственникам их права, чтобы они понимали и принимали взвешенные решения, но осознано их регулировать не стоит.
Вопросы по заключению договоров и определению арендной платы лучше оставить собственникам и арендаторам
Справка: Эмфитевзис (гр. emphyteusis, от emphyteuo — прививаю, насаждаю) — вещное наследуемое отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать имения.
Слово «эмфитевзис» имеет греческое происхождение. В Древней Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. В Древнем Риме отношения эмфитевтического владения стали возникать с II в. н. э. на императорских землях. В дальнейшем правоотношения по поводу аренды земли, первоначально возникшие как обязательственное, начинают приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.
Отличия вектигального права от эмфитевзиса:
1) В вектигальном праве на арендатора не возлагалась обязанность по обработке земли;
2) Арендатор по вектигальному праву пользовался правом на сбавку арендной платы в случае неурожая;
3) Арендатор по вектигальному праву не был стеснён правом преимущественной купли со стороны собственника;
Окончательное слияние вектигального права с эмфитевзисом произошло при Юстиниане. В своем классическом виде признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском. Поэтому по содержанию эмфитевзис был близок к праву собственности.
В каких случаях договор эмфитевзиса прекращается?
Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) в соответствии с действующим законодательством Украины признается вещным правом на чужое имущество.
Эмфитевзис прекращается в таких случаях:
- сочетание в одном лице собственника земучастка и землепользователя;
- истек срок права пользования;
- отчуждение участка частной собственности для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости;
- принятие уполномоченным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления решения об использовании земучастка государственной или коммунальной собственности для общественных потребностей;
- прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (по договорам эмфитевзис и суперфиций, заключенных в рамках такого партнерства).
Эмфитевзис является производным правом и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.
Галина Радионова, Национальный агропортал Latifundist.com
