Рынок сельскохозяйственных земель изменит агробизнес
Рынок сельскохозяйственных земель изменит агробизнес. И чем раньше начать готовиться к изменениям, тем проще их пережить с успехом для бизнеса. Для определения перспектив развития рынка сельхозземель организована конференция «АГРОБИЗНЕС: рынок сельскохозяйственных земель», которая состоится 16 марта 2012 года в рамках национальной выставки «Украина аграрная 2012».
Конференция посвящена четырем основным блокам вопросов:
Секция 1. Будущее рынка земли
Базовым вопросом запуска рынка земли является принятия закона о рынке земель. 7 декабря 2012 года Верховная Рада приняла в первом чтении доработанный законопроект (№ 9001-Д) «О рынке земель». 9 февраля 2012 года законопроект получил замечания Главного юридического управления и ко второму чтению будет существенно доработан.
Законы «О государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их обременений» определяют новую кадастрово-регистрационную систему, которая должна сыграть существенную роль в роль в формировании рынка земли.
В целом рынок сельскохозяйственных земель — необходимое условие стабильного развития сельского хозяйства. Однако существует ряд условий и ожиданий, реализация которых позволит развивать сельское хозяйство.
Секция 2. Актуальные вопросы аренды земли
Договор аренды земли — самый распространенный механизм получения прав на землю сельхозпредприятиями в Украине. При этом соблюдение законодательный требований к аренде жизненно необходимо для сохранения прав на землю и безопасности агробизнеса в целом. Договор аренды вступает лишь после его регистрации. Многочисленные изменения в процедуре регистрации увеличили сроки регистрации аренды, затраты на подготовку документации. При этом процедура регистрации снова будет изменена с 1 января 2013 года. Поэтому агробизнесу необходимы не только знания сегодняшней процедуры, но и понимание кадастрово-регистрационной процедуры будущего.
Одним из новых механизмов организации землепользования сельхозпредприятий стал договор пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). На сегодняшний день использование эмфитевзиса не распространено, однако складывается позитивная практика, которая может помочь агробизнесу по новому взглянуть на организацию взаимоотношений с собственниками земли.
Секция 3. Пути привлечения инвестиций
Специфика сельскохозяйственного бизнеса требует и особых подходов к его финансированию. Государство, финансовые институции, банки заявляют о приоритетности направлений финансирования сельского хозяйства. Цель доклада — предоставить знания и поделиться опытом использования финансовых инструментов, понять их выгоды и перспективы.
Секция 4. Проекты севооборота и благоустройства угодий
Законодательство обязывает арендатора земли оформлять проект землеустройства по эколого-экономическому обоснованию севооборота и благоустройству угодий. Понимание сути проекта, порядка разработки, согласования и утверждения проекта позволит представителям сельхозпредприятий избежать негативных последствий, и улучшить показатели агробизнеса.
На конференции выступят:
Cepгея Тимченко, глава Госземагентства Украины;
Григoрий Kaлетник, пpeдседатель Koмитeта ВPУ пo вопpoсам агрaрной пoлитики и земельныx oтношений;
Лeoнид Кoзаченко, глaвa Сoвeта прeдпpинимателей пpи KМУ, пpeзидeнт Укpаинcкой агpaрной конфeдерации;
Eвгeний Беpдникoв, нaчальник Упpавлeния коoрдинации ноpмoпроектной деятeльности Гocзeмагентства;
Bлaдимир Жмуцкий, экc. замeститель глaвы Гocкомзема;
Виктoр Кобылянcкий, адвокат, эксперт в сфере земельного права, соавтор нескольких книг в сфере земельного права;
Aнтoн Kуценкo, эксперт в сфере земельного права, автор многочисленных публикаций в сфере земельного права, управляющий партнер OPEN Knowledge;
Анжелика Штукатурова, юрист международной юридической фирмы Salans
Андрей Мартын, член научно-технического и общественного совета Госземагентства, экзаменационной комиссии по экспертной денежной оценке земельных участков;
Анастасия Болховитинова, старший юрист киевского офиса международной юридической фирмы DLA Piper
Сделать заявку на участие в конференции, можно по тел: (044) 583-03-79 (оргкомитет конференции (организатор — OPEN Knowledge))
Справка OPEN Knowledge
Постановлением Верховной Рады Украины «О земельной реформе» с 15 марта 1991 года все земли Украины провозглашены объектом земельной реформы, заданием которой является перераспределение земель с одновременной передачей их в частную и коллективную собственность, а также пользование предприятиям, органам и организациям.
В марте 1992 года Верховная Рада Украины приняла Земельный кодекс (прогрессивный на то время) и Постановление № 2200-XII «Об ускорении земельной реформы и приватизации земли». Принятие этих актов позволило практически начать процессы паевания и приватизации земли в аграрных предприятиях.
В последующем указы Президента Украины урегулировали передачу земель сначала в коллективную собственность с выдачей пайщикам сертификатов на земельную долю (пай), а в дальнейшем и переоформление сертификатов в госакты. Более того, Указ Президента Украины от 10.11.1994 года № 666/94 предусматривал, что право на земельную долю (пай) может быть объектом купли-продажи, дарения, мены, наследования, залога. К 2001 году 6,5 млн. граждан уже получили право на земельную долю (пай) и было продано около 70 тысяч паев.
Однако, с целью недопущения злоупотреблений, а именно скупки земельных долей (паев) за бесценок, Верховной Радой в январе 2001 года был принят Закон Украины «О соглашениях об отчуждении земельной доли (пая)». Этим законом, временно, до принятия Земельного кодекса, устанавливался мораторий на распоряжение земельными долями (паями).
В 2002 году вступил в силу Земельный кодекс, который снова установил мораторий, при этом расширив его действие также на земли для ведения селянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного назначения. И тоже временно — до 1 января 2005 года.
Далее законодатель последовательно продолжал и расширял действие моратория, каждый раз пресекая лазейки и схемы продажи сельскохозяйственных земель.
На сегодняшний день формально Украина готова к старту рынка сельскохозяйственных земель: принят (хотя и не реализован) Закон Украины «О государственном земельном кадастре», Госземагенство сообщает о завершении кампании по замене сертификатов на госакты (96,4 % сертификатов заменено, остальные находятся в стадии переоформления).
Сложно говорить о своевременности запуска рынка земли. Много мнений высказывалось, что своевременным был бы запуск еще в 2008-2009 годах — когда спад спроса на землю и кризис уберег бы землю от спекуляций. Также эксперты высказываются и о неготовности Украины к запуску рынка сельскохозяйственных земель в связи с отсутствием реализации Закона Украины «О государственном земельном кадастре», незавершенности реформирования кадастрово-регистрационной системы.
Так или иначе, но запуск рынка земли произойдет в будущем. И продавцами земли сельскохозяйственного назначения будут преимущественно крестьяне, собственники паевых земель (в собственности граждан находится 73,89% сельхозугодий). Защиту именно их интересов и провозглашает и Президент Украины и Председатель Верховного Совета Украины. Но стоит понимать и помнить, что одним из ключевых участников рынка земли является агробизнес. Не вступая в дискуссию относительно возможности покупки сельхозземель юридическими лицами, стоит помнить, что большинство земель сельскохозяйственного назначения находятся в аренде у юридических лиц.
Рынок сельскохозяйственных земель изменит агробизнес. И чем раньше начать готовиться к изменениям, тем проще их пережить с успехом для бизнеса.
