Как защитить землю от рейдерских атак?
Джерело фото: export LAT
В Интернет появилась информация о конфликтной ситуации вокруг земель агрофирмы «Соевый свит». К сожалению, точных причин конфликта СМИ не указывают. На первый взгляд ситуация носит характер «рейдерского» захвата: «земли фирмы «Соевый свит» окружили люди в спецформе и закрыли работникам компании доступ к полям».
Но такие действия нельзя отнести к «классическому» рейдерству. Так, практика показывает, что целью таких конфликтов является не захват самой аграрной компании, а завладение её посевными площадями либо их частью.
В большинстве случаев аграрии берут земельные участки и паи в аренду. Это обусловлено действующим мораторием на отчуждение земель сельхозназначения, а также отсутствием инструментов финансирования покупки земель. Поэтому права на посевные площади имеют непостоянный характер и зависят от многих факторов.
К примеру, «классикой жанра» является манипулирование «рейдерами» мнением собственников земли и паев, убеждение их в необходимости перезаключения договора аренды с «правильной» компанией. Так сказать, вносят смуту в существующие отношения, обещают золотые горы и рассказывают, как с ними будет хорошо и доходно работать. Основной упор делают на человеческий фактор.
А способствует таким манипуляциям ненадлежащее оформление арендных отношений. Я не открою Америки, если скажу, что иногда договора аренды земельных паев даже не проходят государственной регистрации, поскольку нет кадастровых номеров и желания нести дополнительные расходы на оформление арендных отношений. Этим и пользуются «рейдеры». Ведь без государственной регистрации договора не действительны.
Недопуск агрария к полям в период посевной сулит срывом объёмов урожая, компания несёт убытки и не в состоянии рассчитаться с кредиторами и арендодателями. В тоже время, для собственника земли не имеет значения кому ее сдавать, лишь бы арендную плату своевременно платили. На этом и играют заинтересованные лица.
Случаи захвата земли в связи с недочетами в правоустанавливающих документах на землю встречаются довольно часто в нашей практике. Последний касался земельных участков под одним из центральных рынков областного центра. Фактический собственник земли не придал значения необходимости завершению процедуры регистрации права собственности на землю, чем спровоцировал заинтересованных лиц на захват земельных участков. За несколько месяцев «рейдеры», практически успели переоформить на себя право на землю. Конфликтную ситуацию удалось уладить в судебном порядке.
Анализ таких случаев красочно показывает важность правильного и своевременного оформления прав компании на землю. Это будет инструментом для защиты от посяганий «рейдера» на Ваш актив.
Елена Хитрова, ассоциированный партнер Юридической фирмы ILF (Инюрполис).
