НеЗависимость: Арендная плата и нормативная денежная оценка
Давайте поговорим об арендной плате за использование классического земельного участка, полученного физическим лицом в результате распаевания земель бывшего колхоза.
Арендная плата — материальная выгода, которая мотивирует собственника земельного участка к передаче его в пользование (аренду). Согласно действующему законодательству, это платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности. Он является одним из существенных условий договора. В наше время — едва ли не главным.
Исторически сложилось так, что основой для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения (паями) была их нормативная денежная оценка (НДО). В целом такая оценка была проведена еще в 1995 году и, в зависимости от уровня инфляции, подлежала или не подлежала индексации.
Читать по теме: Неоформленные паи и открытый рынок земли — что делать?
Каждый год, по мере оживления интереса к земле как к средству производства, стороны договора все тщательнее следили за тем, как прописывали сроки выплаты арендной платы, ее размер. В начале 2000-х практиковалось 1,5% от НДО, после 2005-2007 годов — 3%, после 2010 года — 5%, после 2012 года — 7%. В прошлом году ставки в 12-15% (а кое-где и больше 20%) никого уже не удивляли. Такая схема была комфортной для всех: и для владельцев земельных участков, и для арендаторов, и для государства.
Дело в том, что во время распаевания оценивался пай, площадь которого определялась в условных кадастровых гектарах, но в пределах одного и того же КСП нормативная денежная стоимость пая в подавляющем большинстве случаев была одинаковой, даже если последний состоял из нескольких земельных участков.
Все собственники, которые получили земельный пай в пределах одного КСП, при этом получали одинаковую арендную плату как формально, так и фактически.
Аграрии же рассчитывали свою экономику, исходя из размера затрат аренды на один гектар используемых земель, и при необходимости договаривались с владельцами о повышении ставки аренды на определенный дополнительный процент. Все было условно. И с появлением новой НДО, которая была проведена в 2018 году и введена в действие в 2019-м, стало еще условнее.
Каждый земельный участок, имеющий кадастровый номер и отраженный в кадастре, получил собственную оценку. Чтобы понять, как это выглядит на практике, достаточно зайти на портал НДО и пересмотреть оценку земельных участков в пределах одного поля. Здесь уже мы увидим, что участки, которые были получены владельцами в результате распаевания одного и того же КСП, даже при одинаковом размере могут иметь кардинально разную нормативную оценку. Например, один участок стоит 58,3 тыс. грн, а такой же рядом — 56,5 тыс. грн. При этом площади обоих около 2 га и отличаются всего на несколько квадратных метров.
Что же в таком случае делать аграрию, если он заключил договоры аренды в одном населенном пункте под процент от НДО и выплачивал ежегодно всем арендодателям арендную плату одинакового размера? Теперь же, если к расчетам подойти формально, кто-то из его арендодателей получит 7,2 тыс. грн, другие — 6,8 тыс. грн. Трудно представить себе фермера, который объясняет двум бабушкам-соседкам, почему одна из них получила на 400 грн меньшую арендную плату, чем другая.
Уверен, никто из нас о таких случаях не слышал. Почему? Потому что аграрий сам себе не враг. Каждый принял для себя решение: арендодателям не стали выплачивать разную арендную плату. Оставили все как было.
А что же с формальностями? Выплачивать арендную плату в отличном от установленного в договоре размере — достаточно рискованно. Одно дело, когда фактический размер больше того, что прописан в договоре, другое дело, если заплатить меньше.
Поэтому аграриям лучше урегулировать формальности и при первой возможности внести изменения в договор, а размер арендной платы изложить в четко фиксированной сумме, выраженной в национальной валюте.
Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений МХП
