Життя після відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення
Джерело фото: Latifundist.com
Законодавчі норми про ринок земель сільськогосподарського призначення діють уже понад три тижні.
Як розвивається ситуація?
На сьогодні вже практично в кожній області можна побачити результати угод з купівлі-продажу. Якщо їх порівняти із загальною кількістю земель в Україні, то можна зробити висновок, що ажіотаж до продажу відсутній, що очікувано.
Дивитись по темі: Ринок землі в Україні. Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року
Що свідчать дані моніторингу земельних відносин, які публікує Держгеокадастр?
Перші дані про вартість землі показують, що за угодами вона однозначно не відповідає фактичним розрахункам. Так, якщо перевірити ціну одного гектара землі за угодами купівлі-продажу земельних ділянок із діапазоном площі, наприклад, від 2 до 5 га, то можна побачити вартість одного гектара від 100 $/га до 1,5 тис. $/га.
При цьому, за даними моніторингу, абсолютно відсутня залежність вартості землі від вартості якості ґрунтів у тому чи іншому регіоні.
Так, один гектар ріллі може бути у два рази дорожчим у Чернігівській чи Дніпропетровській області в порівнянні із ціною такого гектара у Вінницькій області.
Про що це може свідчити?
По-перше, штучне заниження вартості угоди. Спонукати до цього продавця і покупця можуть два фактори.
- Це може свідчити про те, що угода відбулась раніше, а також про відсутність бажання платити податок на доходи фізичних осіб, оскільки саме він залежить від експертної грошової оцінки та/або від суми, яка вказана в угоді.
- Банальні помилки при внесенні даних про вартість угоди в реєстр.
Інше цікаве поле для вивчення ринку земель сільськогосподарського призначення — нотаріуси. Наприклад, до 01.07.2021 року знайти нотаріуса, який би засвідчив угоду про відчуження непідмораторної земельної ділянки сільськогосподарського призначення, було зовсім не складно. Після першого липня все перевернулось з ніг на голову — такими угодами займається не більше 5% членів нотаріальної спільноти.
Читати по темі: Рынок земли на паузе, или Почему не все так гладко с оформлением договоров купли-продажи
Причини дуже прості — страх бути першопрохідцем
Процедура до 01.07 та після 01.07 суттєво відрізняється щонайменше двома процесуальними рішеннями:
- перевірка набувача;
- узгодження з орендарем викупу земельної ділянки, якщо остання обтяжена орендою.
З практики це ще той квест тривалістю 4-5 годин.
Перевірка набувача включає не тільки перевірку його, а й дружини, оскільки набувач може мати спільне майно. При цьому, якщо набувач мав кілька шлюбів, потрібно перевіряти ці дані також. Хоча, логічно, що мало б бути достатньо свідоцтва про розірвання шлюбу.
Особливістю також є перевірка вашої частки у юридичних особах. З таким стикаються переважно аграрії, які самі викуповують на себе землю, яка в оренді їхніх підприємств. Такі підприємства могли раніше викупити земельні ділянки ОСГ або ж пайові землі, які успадкували нерезиденти.
І якщо у юридичної особи, в якій ви засновник (учасник), є у власності 100 га сільськогосподарських земель, я вас вітаю — ви вже використали свою норму придбання.
Узгодження викупу з орендарем напевне є найбільш спірним моментом. Варіанти, які зустрічаються на практиці:
- розірвання договору оренди;
- підписання та реєстрація у реєстрі договору про переведення першочергового права;
- заява про відмову від першочергового права.
У кожного нотаріуса по даному питанню своя думка.
Підсумовуючи викладене:
- заниження вартості угод призводить до викривленої статистики реальної ринкової вартості сільськогосподарської землі, тому наразі її краще не обговорювати;
- нотаріат, як і очікувалось, став вузьким місцем у земельно-ринкових відносинах;
- позитивний момент це те, що угоди все ж таки відбуваються. Отже, нічого страшного немає в тому, що ера мораторію завершилась.
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних та майнових відносин МХП
