Пʼять аргументів чому треба подумати перед тим, як брати в суборенду землі Фонду держмайна
Джерело фото: Latifundist.com
Старт проєкту «Земельний банк» запущено.
Перші торги з продажу права суборенди земель державної власності відбудуться 01.10.2024 року.
Задекларована державними органами мета — забезпечити прозорість відносин землекористування державними сільськогосподарськими землями, левова частка яких становлять землі НААН України.
Перша ціль — передати до кінця року суборенду близько 100 тис. га земель та отримати 1 млрд грн надходжень до бюджету.
Цілком державна та реальна ціль.
Чому?
По-перше. Торги проводитимуться по процедурі «Англійського аукціону». На сьогоднішні це найефективніша форма аукціону. У 2020 році двом вченим, які емпірично та практично це довели, навіть дали Нобелівську премію за вдосконалення теорії аукціонів.
По-друге. Землі досить цікаві через їх масивність. За моїми підрахунками, по перших торгах середній розмір лота становитиме 80 га, а найбільші 260 га… що досить привабливо.
По-третє. Який не який ажіотаж за аграрними землями зберігається, не дивлячись на те, що економіка сільського господарства на сьогодні бажає кращого становища.
Отже, давайте поглянемо зі сторони тих, за чий рахунок це видовище відбуватиметься. Я особисто, не певен в існуванні позитивних мотивів для ідеальних вчинків державних установ в таких справах. Просто вся історія відносин землекористування в нашій країні вказує на те, що потрібно бути обережним.
Підсумовуючи вищесказане, пропоную розглянути п’ять аргументів чому потрібно замислитись та, що потрібно враховувати під час перегонів на торгах.
- Податок на додану вартість
До результату торгів відразу додавайте 20% ПДВ. В ідеалі це не мало б стримувати, оскільки сумлінним платникам податків не мало б бути проблемою його перекрити вхідним балансом. Однак, про проблеми з реєстрацією податкових накладних в нашій країні не знає лише лінивий. А це означає, що 20% можуть перетворитись у додаткові витрати, в кращому випадку на певний період.
- Ґрунти
З одного боку, практично усі землі обробляються. І це добре.
З іншого, більшість земель оброблялися за сірими схемами. І це дуже погано.
Використання земель сірими землекористувачами означає, що про ощадливе виробництво мови бути не може. Потрібно розуміти, що землі виснажувались з метою отримання максимальної вигоди у короткостроковому періоді. Це і соняшник по кілька років підряд, і дешеві засоби захисту рослин, і відсутність органічних (та й мінеральних) добрив і безліч інших негативних факторів, післядію яких буде споживати переможець торгів.
- Схема — оренда/суборенда
Вона звичайно ж законна :) . Але досить швидко може завести щасливого суборендаря в патову ситуацію. Договір суборенди досить вимогливий до нього.
Як платимо?
Платимо за використання цієї землі авансом. За рік вперед. Ще не заробили, але витрати понесли.
Як з індексацією?
Індексуємо нормативно грошову оцінку земельної ділянки щорічно.
А якщо не впорались?
Один день заборгованості по сплаті суборенди і маєте штраф у розмірі річної орендної плати.
А коли цей бал закінчується?
Строк договору суборенди становить 14 років. І це дуже добре. Але є нюанс. Договір суборенди не може пережити договору оренди. А договір оренди (не забуваємо) укладений між двома суб’єктами, які мають одного власника — державу. Тому читаємо, що строк договору становить 14 років, а розуміємо, що не довше, ніж до моменту, коли держава або державні мужі передумають і забажають припинити оренду.
А що з призначенням землі?
А що-що? Земля, в більшості, призначена для проведення дослідних та навчальних цілей. Тепер кожен переможець торгів зможе стати «Міні Академією Аграрних Наук». Йому, щоб «використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення» доведеться проводити «досліди та навчання». І згідно договору суборенди — ви не вправі змінювати цільового призначення земельної ділянки. Бо ви — суборендар, завдання якого вчасно платити плату за суборенду.
І треба зауважити, що вид угідь — не завжди «рілля». Сінокоси, пасовища, землі під господарськими будівлями є чи не в кожній другій земельній ділянці.
Окрема історія з обмеженнями та обтяженнями земельних ділянок, але то вже не так суттєво, як цільове та функціональне призначення землі.
- Корисна площа
Корисна площа — це не та площа, яка буде згідно кадастрового номеру, виставлена на торги. Вона завжди менша, ніж заявлена. Заявлена площа — для того, щоб сплачувати кошти. Корисна площа — для того, щоб вирощувати урожай. Реальність завжди буде меншою, ніж очікування. Чому?
Бо коли землі передавались державним установам в постійне користування, можливості геодезії були не ті. Плюс і господарювання «сірих агровиробників» культурним не назвеш. А відсутність культури поля завжди дорівнює зменшення його площі.
- Аура
Більшість лотів перебувало в користуванні державних підприємств, а колись і радгоспів. Треба розуміти, що працівники, які в них працювали, не отримали своїх паїв. На відміну від членів колгоспів, держава чомусь «забула» за них. Хто хоч раз мав з цим справу, зрозуміє мою думку.
Це тисячі людей (а вони до речі електорат), які нічого не отримали і вважають, що соціальну справедливість потрібно відновлювати. Повірте, рано чи пізно їх голоси комусь знадобляться і не виключено що оренду (а заразом і суборенду) хтось зупинить, щоб роздати землю працівникам ДП та пенсіонерам з їх числа. До речі, на тему роздержавлення цих земель у Верховній Раді є кілька законопроєктів, які були внесені ще до початку великої війни.
Тож аукціон аукціоном, а розум, під час встановлення вашої переможної ставки має бути холодним і раціональним.
Володимир Нагорний, керівник відділу земельних і майнових відносин МХП
