Что делать, если договор аренды закончился, а урожай не собран?
Вопросы аренды земли и особенностей ее оформления в Украине никогда не были простыми, а их законодательное регулирование всегда отличалось неоднозначностью, наличием множества пробелов и зависимостью от толкования норм закона различными органами власти. В этом посте предлагается остановиться на одном из таких пробелов — как поступать аграрию, если урожай еще не созрел, а договор аренды заканчивается.
Как правило, на такой вопрос сходу отвечают, что надо либо перезаключать договор аренды, либо продлевать его. Однако давайте посмотрим на оба варианта с точки зрения практики. Какой из них лучше, и что же делать, если собственник отказывает Вам и в перезаключении, и в продлении.
Перезаключение договора аренды земли
Смысл этого варианта заключается в том, что после окончания срока действия договора аренды земли, заключается новый договор в отношении одного и того же участка. При этом арендатор должен пройти всю процедуру заключения договора заново. Напомним, что договор аренды может быть заключен только в отношении сформированного участка с присвоенным кадастровым номером. Кроме того, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности, то арендатору придется снова получать решение соответствующего уполномоченного органа.
Арендаторы, которые захотят использовать этот способ фактического продления договора аренды, должны помнить о наличии определенных рисков. Так, если после окончания действия договора будет некоторая вынужденная или невынужденная заминка с подписанием нового договора аренды земли, есть вероятность «лишиться» арендованного участка (а иногда и несобранного урожая на нем). Все дело в том, что после окончания действия «старого» договора, арендодатель (уполномоченный орган) имеет законное право заключать новый договор аренды с любым лицом без каких- либо ограничений. Иными словами, наличие на земельном участке несобранного урожая не дает аграрию каких-либо преимущественных прав относительно перезаключения договора аренды.
Возобновление договора аренды земли
Суть этого варианта состоит в том, что до истечения срока действия договора аренды земли, аграрий и собственник земли заключают дополнительное соглашение к договору. Этим дополнительным соглашением продлевается срок его действия. Однако этим дополнительное соглашение может не ограничиваться. В дополнение к продлению договора аренды, дополнительным соглашением могут вноситься и иные изменения. Например, изменятся размер арендной платы или порядок ее уплаты.
Следует отметить, что если аграрий добросовестно выполнял условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — возобновление договора (ст.33 Закона Украины «Об аренде земли»). Это означает, что арендодатель, если он намерен и далее сдавать земельный участок в аренду, не может отказать аграрию в продлении срока действия договора аренды земли. Однако для того, что бы воспользоваться этим правом законодатель требует от агрария выполнения определенных условий. Во-первых, для возобновления (продления) договора аграрий-арендатор обязан направить собственнику земли (в случае земли коммунальной или государственной собственности, соответствующему органу власти), письмо-уведомление о намерении возобновить договор. Законодатель не конкретизирует, что должно содержаться в этом письме. Однако с точки зрения практики необходимо четко обозначить намерение арендатора возобновить договор аренды земли, а также точно указать реквизиты договора и земельного участка. Также советуем отправлять такое уведомление арендодателю письмом с уведомлением отправителя о доставке и описью вложения. Во-вторых, необходимо приложить проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.
Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» для осуществления таких действий устанавливает крайний срок — один месяц до даты окончания срока действия текущего договора. Если арендодатель не возражает, подписывается дополнительное соглашение и договор аренды продлевается.
Преимущественное право на возобновление договора аренды земли может осуществляться и в ином формате. Если в течение одного месяца после окончания срока действия договора аренды земли арендатор продолжает пользоваться землей и арендодатель, при этом, не направил в этот срок уведомление о нежелании возобновляться договор, то такой договор подлежит продлению на тот же срок и на тех же условиях.
Однако необходимо помнить, что такой вариант не подходит для земель государственной и коммунальной собственности. Поскольку, по мнению Верховного суда Украины, действующее законодательство не предусматривает автоматического возобновления договоров аренды земли (постановление от 20.05.08 г. по делу № 30/234): реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земельного участка возможна лишь при наличии соответствующего решения органа местного самоуправления. А это значит, что для заключения нового договора аренды земли, арендатору необходимо снова пройти всю процедуру заключения, от подачи заявления в орган местной власти, до получения соответствующего решения, что на практике может занимать от двух месяцев до полугода.
Стоит отметить, что если в отношении возобновления или перезаключения договора аренды все более-менее понятно, открытым остается вопрос, как быть, если арендодатель не желает возобновлять или продлять действие договора. Особенно актуальным этот вопрос становится в ситуации, когда срок договора аренды истек, а урожай арендатора не собран.
Законодательством однозначно не урегулирован вопрос, кому принадлежит такой урожай. Однако согласно ч.3 ст. 19 ЗУ «Об аренде земли» срок действия договора аренды земельного участка определяется с учётом периода ротации севооборота согласно проектам землеустройства. Кроме того, в соответствии со статьёй 775 Гражданского кодекса Украины арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им от использования вещи, переданной в найм. А статьёй 95 Земельного кодекса Украины установлено, что землепользователи среди прочего наделены правом собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных культур, а также на произведенную продукцию. Таким образом, право на урожай принадлежит всё же арендатору.
Тем не менее, нужно отметить, что отсутствие однозначной позиции законодателя в этом вопросе порождает судебные споры. И судебная практика пока не выработала единой позиции в этом вопросе. Поэтому рекомендуем заранее предупреждать наступление подобных рисков, путем включения в договор аренды положений, регулирующих «судьбу» несобранного урожая (прописывать, что собственником несобранного урожая считается арендатор). Или включать положения о праве арендатора на уборку урожая, независимо от окончания срока договора аренды земли.
Артём Наумов, старший юрист ILF; Любовь Долгополова, юрист ILF
