Арендуете землю? Антимонопольный комитет идёт к Вам
Большинство арендуемых земель, которые находятся в пользовании субъектов хозяйствования, составляют земельные доли (паи), арендуемые у их собственников.
Собственниками таких земельных долей (паёв) выступают физические лица, которые получили сертификат на земельную долю (пай) – бывшие члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов и акционерных обществ, созданных на базе колхозов и других сельскохозяйственных предприятий.
При заключении договоров аренды с собственниками земельных долей (паёв) арендатор руководствуется наряду с общими нормами законодательства, регулирующими арендные правоотношения, также положениями Указа Президента Украины от 02.02.2002г. № 92/2002 «О неотложных мероприятиях относительно защиты собственников». На сегодняшний день Указ устанавливает, что размер аренды должен быть не ниже 3 % от стоимости земельной доли (пая).
Территориальные органы Антимонопольного комитета Украины ежегодно осуществляют мониторинг рынка аренды земельных участков, долей (паёв) с целью выявления нарушения прав арендодателей, в том числе при установлении размера арендной платы. При выявлении размера арендной платы ниже установленного Указом минимума, территориальные органы АМК привлекают арендаторов (сельскохозяйственные предприятия) к ответственности за нарушение антимонопольного законодательства согласно п. 2 ч. 1 ст. 50 Закона Украины «О защите экономической конкуренции» от 11.01.2001г. № 2210-III.
Размер штрафных санкций за указанное выше нарушение может достигать 10% дохода (выручки) субъекта хозяйствования за последний отчётный год, который предшествовал году, в котором накладывается штраф (абз. 1 ч. 2 ст. 52 Закона Украины «О защите экономической конкуренции»).
Как органы АМК определяют границы рынка услуг и монополиста?
Законодательство не предусматривает исчерпывающего перечня возможных рынков товаров/услуг, а также чёткого порядка определения границ рынков.
Применительно к рассматриваемым арендным правоотношениям органы АМК:
- выделяют рынок услуг по приобретению в аренду земельных участков (паёв); границами такого рынка, по мнению АМК, является территория, в пределах которой размещены арендуемые сельскохозяйственным предприятием земельные доли (паи), а именно пределы соответствующих городских, сельских и поселковых советов;
- характеризуют договорные отношения аренды земельных долей (паёв) как такие, где существенные условия договора определяются именно арендатором (сельскохозяйственным предприятием), а не арендодателем, как при аренде земель государственной и коммунальной формы собственности;
- считают, что у собственников земельных долей (паёв) нет возможности для альтернативного сбыта услуг по приобретению в аренду земельных долей (паёв) другим сельскохозяйственным предприятиям, кроме тех, основные мощности (инфраструктура) которых размещены близ арендуемых земельных долей (паёв); и соответственно
- рассматривают каждого субъекта хозяйствования (арендатора), который осуществляет сельскохозяйственную деятельность на земельных долях (паях), приобретённых в аренду, как субъекта, который имеет признаки монопольного (доминирующего) положения на рынке услуг по аренде земельных долей (паёв) в пределах территории их размещения.
С учётом приведенного выше установление арендной платы в размере менее 3%, как предусмотрено Указом Президента рассматривается органами АМК, как злоупотребление арендатором своим монопольным положением, которое может привести к ущемлению прав арендодателей – физических лиц.
Всегда ли прав АМК?
Не углубляясь в вопросы наличия у субъекта хозяйствования признаков монопольного положения (поскольку это должно решаться в каждом конкретном случае), обращаем внимание, прежде всего, на следующее:
- положения Указа распространяются только на договоры, где арендодателем выступает физическое, а не юридическое лицо, собственника земельных участков, земельной доли (пая);
- требования Указа не распространяются на аренду земель государственной и коммунальной формы собственности;
- существует позиция, что положения Указа носят рекомендательный характер. Такая позиция изложена в письмах Государственного комитета по земельным ресурсам Украины от 20.10.2003г. № 1417-2-Ко1291/6647, постановлении Верховного суда Украины от 25.06.2011г. в деле № 6-17цс11;
- имеет место судебная практика, которая ограничивает сферу действия Указа Президента – положения Указа распространяются только на те договора аренды, которые были заключены в период его действия, но не до вступления Указа в силу.
Так, действующее земельное законодательство прямо предусматривает, что размер арендной платы за землю устанавливается в договоре и может пересматриваться только по соглашению сторон (абз. 4 ч. 1 ст. 15 и ч. 2 ст. 23 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998г. № 161-XIV). То есть на момент заключения договора аренды его условия должны соответствовать действующим требованиям законодательства. В последующем изменить размер арендной платы, установленный сторонами в этих договорах возможно лишь по согласию сторон. В самом Указе Президента отсутствует положение о том, что его действие распространяется также на договора, которые были заключены до вступления им в силу. А значит, если договоры были заключены до вступления в силу Указа (или изменений к нему в части минимального размера арендной платы) приведение их в соответствие с Указом не требуется.
Данная правовая позиция подкрепляется судебной практикой (постановление Верховного суда Украины от 25.06.2011г. в деле № 6-17цс11, постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 17.04.2013г. в деле № 922/358/13-г, решение Барвинковского районного суда Харьковской области от 23.05.2013г. в деле № 611/541/13-ц.
Подводя итог
Договоры аренды земельных долей (паёв) приводятся в соответствие с Указом Президента «О дополнительных мероприятиях относительно социальной защиты крестьян – собственников земельных участков и земельных долей (паёв)» только при условии, если:
- арендодателем выступает физическое лицо – собственник земельного участка, земельной доли (пая);
- договор аренды предусматривает размер арендной платы ниже установленного Указом минимума, который действовал на момент заключения такого договора.
В данном случае, следует проверить, в какой именно период был заключён договор. Возможны следующие варианты: 1) до вступления в силу Указа, 2) после вступления в силу Указа, на момент, когда ставка устанавливалась в размере от 1,5 до 2%, 3) после вступления в силу изменений в Указ, когда минимальная ставка размера арендной платы была повышена до 3%.
На момент заключения договора аренды его условия должны соответствовать действующим требованиям законодательства. Если после заключения договора аренды требования законодательства в части определения размера арендной платы претерпели изменения, последующее изменение условий договора возможно только по согласию сторон, а требования органов АМК о приведении его в соответствие с Указом являются необоснованными. Это значит, что в случае необоснованных требований АМК о приведении в соответствие договоров аренды субъекту хозяйствования следует обязательно предоставить в органы АМК письменные возражения с обоснованием своей позиции по спорным договорам. А в случае принятия органами АМК решения о привлечении субъекта хозяйствования к ответственности и наложении на него штрафа, обжаловать такое решение в судебном порядке.
Елена Пелипенко, старший юрист Юридической фирмы ILF (Инюрполис)
