Татьяна Гавриш: Земельный ва-банк (БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ)

Татьяна Гавриш, управляющий партнер ЮФ ILF
Источник фото: export LAT

Собственникам компаний для защиты своего бизнеса приходится лавировать между нормами законодательства, локальной казуистикой и неоднозначными разъяснениями регулятора. Об этом рассказывает Татьяна Гавриш, управляющий партнер ЮФ ILF.

— Иностранные инвесторы сейчас интересуются украинским агробизнесом?

— Да, причем довольно активно. В этом бизнесе по-прежнему наблюдается активность в сегменте M&A (слияния и поглощения — ред.), хотя в целом нерезиденты настороженно относятся к Украине.

Несмотря на 112-е место в рейтинге Doing Business Мирового Банка и страновые риски, Украина дает возможность инвесторам вести сверхприбыльный сельскохозяйственный бизнес. Он дает возможность собственнику получать доходность на уровне 30%, что уже давно невозможно в развитых экономиках. Кроме того, Украина обладает значительными площадями высокоплодородной земли: общая площадь пахотных земель составляет около 42 млн га, а это более чем в 3,5 раза больше, что в Польше и Германии. И если в Западной Европе хозяйство с земельным банком в 2-3 тыс. га считается агрохолдингом, то в Украине — это еще уровень малого агробизнеса.

— То есть нерезидентов привлекают, в первую очередь, украинские земли?

— Земля является ключевым активом сельскохозяйственных компаний. Размер земельного банка влияет на капитализацию компании и является показателем успешности бизнеса. Рынок земли в Украине постоянно изменяется: земельные активы перераспределяются между крупнейшими латифундистами. Одни компании избавляются от удаленных и менее рентабельных участков, другие, как правило, это компании с земельным банком до 20 тыс. га — нацелены на расширение площадей. Их задачей является вхождение в число крупнейших игроков по размеру земельных активов.

— Получается, что новым игрокам сформировать земельный банк будет намного сложнее?

— Я бы так не сказала. Ведь даже в условиях большого спроса на земли, резервы еще есть. К ним относятся, например, земли небольших хозяйств, которые в будущем не смогут противостоять агрессивным участникам рынка, если не изменят подходы к ведению бизнеса, а также 10,7 млн га земель, которые находятся в государственной собственности и, как предполагается, будут переданы в управление Государственного земельного банка. Поэтому можно говорить о том, что процессы перераспределения и консолидации земель в будущем продолжатся.

Одна из основных проблем — отсутствие законодательного регулирования правил игры на рынке земли

— Какие сложности могут возникнуть у инвестора, который планирует вкладывать средства в украинский агробизнес?

— Одна из основных проблем — отсутствие законодательного регулирования правил игры на рынке земли. Де-юре рынок земли «заморожен» до отмены моратория, в то же время де-факто здесь постоянно заключаются сделки, предметом которых является именно земля сельскохозяйственного назначения. Участники рынка вынуждены действовать в рамках существующего правого поля. В результате права собственников земельных участков, например, в случае расторжения договоров аренды или вследствие рейдерской атаки, не защищены на должном уровне.

Фактически рынок земли находится в тени, поэтому залогом успешной сделки сегодня являются хорошие отношения с органами местного самоуправления государственными администрациями и пайщиками на местах. Такая зависимость от человеческого фактора создает перманентные риски для собственников бизнеса и потенциальных инвесторов.

— С какими рисками на практике сталкиваются компании при заключении сделок с землей?

— Как правило, они связаны с формой собственности на земельный участок и предметом договоров. Например, при заключении договора аренды земли арендатор не защищен от внесения изменений в их содержание по инициативе собственника. Кроме того, основанием для оспаривания сделок может стать отсутствие кадастровых номеров земельных участков, отсутствие или несоответствие законодательству правоустанавливающих документы на землю, а также отличия в порядках регистрации прав на участки, которые действовали в разные периоды.

К сожалению, этим обстоятельствам не всегда уделяется должное внимание при заключении сделок. Свои особенности существуют и при заключении сделок с землей, которая находится в государственной собственности. Согласно законодательству, арендатор должен выбираться на аукционе, при этом существует ряд случаев, когда такой аукцион может не проводиться. Но довольно часто эти основания истолковываются и применяются неверно. Как результат, договор аренды может быть признан недействительным, что для арендатора означает потерю земельного актива.

Уязвимыми с правовой точки зрения являются и договора аренды земельных паев: их оборотоспособность давно обсуждается экспертами. Во-первых, на практике не всегда существует возможность соотнести пай с конкретным земельным участком, выделенным под него. Кроме того, часто объектом сделок выступают неистребованные паи. Юридически у них нет собственника: реальные владельцы — пайщики или наследники пайщиков — не объявились, в результате активом управляют органы государственной власти и местного самоуправления. Поэтому право пользования такими паями невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке: договоры, как правило, регистрируются в госадминистрациях и советах на местах.

Самое главное – юридическая история земельных участков и правильное оформление документов

— На что компаниям нужно в первую очередь обратить внимание при формировании земельного банка?

— Самое главное – юридическая история земельных участков и правильное оформление документов. Собственникам компаний для защиты и сохранения своего бизнеса приходится, в прямом смысле слова, лавировать между нормами законодательства, локальной казуистикой и неоднозначными разъяснениями регулятора. Как показывает практика, крупные агрокомпании создают специальные подразделения в юридическом департаменте, которые специализируются именно на вопросах управления земельным банком. Небольшие и средние предприятия, как правило, передают эти функции на аутсорсинг юридическим фирмам. Распространена также практика земельного аудита, когда внешний юридический советник раз в год или раз в несколько лет (зависит от хронологии правоустанавливающих документов), анализирует юридический статус земельных участков и дает рекомендации по их устранению.

— Когда, по вашему мнению, ситуации в агросекторе изменится?

— Правительство уже утвердило стратегию развития аграрного сектора до 2020 года: в ней заложены ключевые векторы развития АПК, в том числе урегулированы вопросы земельного рынка. Например, планируется консолидировать земли сельхозназначения Госзембанком, что позволит снять мораторий на их продажу и включить в рыночный оборот.

При этом предполагается установить ряд ограничений, которые, по мнению правительства, должны структурировать рынок и защитить его от монополизации. К примеру, будет введен запрет на перепродажу участков в течение определенного срока после приобретения, что должно предотвратить спекулятивные сделки и способствовать формированию цивилизованногорынка земли. Еще одним нововведением станет ограничение максимальной площади земель, которые могут находиться в пользовании – собственности или аренде — одного субъекта.

— Таких мер будет достаточно для защиты прав инвесторов?

— Вряд ли. Сейчас, например, стоимость аренды земли составляет $300-600 за гектар в зависимости от места расположения участка. После отмены моратория она может вырасти до $1500-2000. В результате покупать землю смогут только крупные инвесторы. Мелкие и средние аграрии попросту не смогут принять равное участие в этой гонке: собственных свободных денежных средств у них недостаточно, а доступ к заемным средствам ограничен. Есть опасения, что земельная реформа в таком виде будет способствовать монополизации аграрного рынка крупными игроками: предлагаемые правительством ограничения вряд ли смогут препятствовать консолидации всех пахотных земель в их руках.

Хочется надеяться, что в ближайшие годы земельное законодательство Украины будет унифицировано и дополнено, и те проблемы, с которыми аграрии сталкиваются сегодня, исчезнут. Однако текущая ситуация пока говорит об обратном. Поэтому вопросы управления земельным банком должны оставаться высочайшим приоритетом для собственников.

Национальный агропортал Latifundist.com по материалам ЮФ ILF

Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу рассылку.

Выполнено с помощью Disqus