Дно розбрату. Чому бізнес і держава ділять землю під портовими акваторіями
Джерело фото: Latifundist.com
Побудувати причал в порту зараз може коштувати кілька десятків мільйонів доларів, а з усією експортною інфраструктурою проєкт коштуватиме під сотню мільйонів. Коли мова йде про такі кошти, інвестор має право на безпечне ведення бізнесу. Як мінімум, з боку держави: законодавство не повинно містити суперечностей, а правоохоронні органи — сприяти безперешкодній роботі.
Поки що з цим є проблеми, як глобальні, так і вузькопрофільні. Наприклад, через суперечності в законодавстві «буксує» виділення землі в акваторії українських портів. Власник щойно збудованого терміналу в будь-який момент може отримати позов про скасування договору оренди на землю під ним. Більше того, ділянку в порту не може отримати навіть державне підприємство — Адміністрація морських портів України (АМПУ).
Тому портовики, правоохоронці, юристи та нардепи шукають спосіб будувати морську інфраструктуру без ризику стати фігурантом судових справ. Як саме — в нашому репортажі.
Законодавство відлякує інвесторів від України
Середина жовтня, ми в Одесі, в конференцзалі неподалік берегової лінії. Порти стоять через російську блокаду, і місто відчуває цей простій. Але крім дій ворога, є і внутрішня причина: українські і міжнародні підприємці бояться заходити в портовий бізнес. Практика свідчить, що правоохоронці системно оскаржують рішення про надання ділянок в акваторіях в користування бізнесу, найчастіше — коли об'єкт вже працює.
«Ми бачимо, що агресія Росії наростає, інвестори в морський бізнес фактично зникають з України», — відкриває засідання голова аграрного комітету Верховної Ради Олександр Гайду.
Проблему відмічають і міжнародні інвестори. Співголова комітету з питань інфраструктури Американської ТПП і представник Bunge Олег Бігдан називає українське законодавство антиінвестиційним. Через розбіжності в законах і кодексах в портах простоюють ніким не використані ділянки.
«Ніде у світі — а в Bunge кілька сотень терміналів в різних країнах, не використовують підхід, коли в акваторії відводиться земельна ділянка для будівництва, а через певний час це рішення пробують оскаржити. Україні потрібен механізм, щоб іноземні й локальні інвестори могли вкладати кошти так, щоб не викликало питань з боку правоохоронних органів».
Чому можуть скасувати оренду ділянки в порту
Головна неузгодженість в законодавстві, через яку можуть скасувати договір оренди ділянки в порту — різниця між «водою» і «землею», пояснив провідний юрист Interlegal Дмитро Очколяс. Водний кодекс України відносить до відання Кабміну розпорядження внутрішніми морськими водами, територіальним морем, а також акваторією морських портів, проте не зрозуміло: чи має уряд повноваження розпоряджатись земельними ділянками під ними?
Водний кодекс сам відсилає до земельного законодавства: землі водного фонду надаються в користування в порядку, встановленому земельним законодавством. Водні об'єкти в оренду надають органи, що розпоряджаються землею під водою, згідно з повноваженнями, визначеними Земельним кодексом.
Земельний кодекс дозволяє уряду передавати лише ділянки, які не входять до складу адміністративно-територіальних одиниць (ч. 8 ст. 122). Проте, на думку юристів, наявність у Кабміну повноважень щодо розпорядження акваторіями морських портів не вказує на наявність у нього повноважень щодо розпорядження земельними ділянками під ними.
| Тобто за десятиліття склалася практика, коли обласні державні адміністрації (ОДА) та органи місцевого самоврядування передають в оренду ділянки під причали та гідроспоруди в акваторіях портів згідно з процедурою, яка встановлена у Земельному кодексі України. Прокуратура у свою чергу ініціює позови, спираючись на норми Водного кодексу, вказуючи на те, що саме Кабмін має передавати такі земельні ділянки в оренду, але Кабміном процедура відведення таких земель не застосовується, не було жодного прецеденту передачі земельних ділянок під акваторією морського порту Кабміном. |
Юрист згадує, як АМПУ намагалася оформити землю під акваторією порту в Миколаєві. Тоді обласна адміністрація відправила держпідприємство до Кабміну, а Мін'юст відповів, що уряд не має права передавати цю землю.
Для бізнесу в порту це означає, що договір оренди з ОДА можуть оскаржити через різночитання кодексів. Ризик отримати позов від прокуратури у таких випадках — 70–80%, підкреслює Дмитро Очколяс. Поки триває суд, будівництво можуть зупинити. Якщо суд встане на сторону прокуратури, підприємця зобов'яжуть прибрати збудовані об'єкти та повернути ділянку державі.
Партнер міжнародної фірми Dentons Максим Сисоєв додає, що для іноземного інвестора ризик позову навіть вищий. Високий ризик скасування договору оренди унеможливлює фінансування від ЄБРР та інших міжнародних інституцій. Тому на практиці міжнародний бізнес фактично не має інтересу до проєктів в українських портах.
Керуюча партнерка юркомпанії Legrant Тетяна Титаренко розповіла, що її фірма проводить due diligence таких проєктів з позначкою «високий ризик».
«Якби ми складали рейтинг правових проблем розвитку морських портів, я думаю, що ця проблематика посіла б перше місце».
Високий ризик вона пояснює так: на рівні закону досі не вирішено, Кабмін чи ОДА мають право надавати в оренду землю в акваторії портів. В реальній практиці суди першої інстанції частіше підтримують сторону ОДА, а Верховний суд — Кабміну. При цьому бізнес хотів би, щоб ОДА були розпорядником земель водного фонду, тому що за роки там напрацьована потрібна практика. Натомість в Кабміні досі не існує департаменту земельних ресурсів і практики роботи з землями водного фонду.
Пірс за 1,5 млрд грн і суперечки за землю
Latifundist.com не вперше чує про проблему відведення земель в порту. Наприклад, Risoil вклав у двосторонній пірс у порту Чорноморськ 1,5 млрд грн. Водночас відведення землі під пірс стало предметом судових спорів і кримінальних проваджень.
«Пірс готовий на 100%. Ми готові хоч завтра ставити пароходи», — говорив виданню співвласник Risoil Шота Хаджишвілі в березні 2023 року, коли працівників компанії викликали на допити.
У травні того ж року пірс запустили, проте суди продовжились. У 2025 році ВАКС виправдав трьох колишніх посадовців у справі щодо відведення ділянки, а в липні 2026-го апеляція залишила вирок без змін.
Інший показовий кейс в «Хлібної гавані» з 11,7 га в Аджалицькому лимані. Господарський суд Києва відмовив у позові прокуратури, але апеляція його задовольнила. 18 березня 2026 року Верховний Суд прийняв остаточне рішення: договір оренди скасовують, ділянку забирають у власність держави.
Верховний Суд в цій справі виходив з того, що ділянка є «донною поверхнею» і частиною водного об'єкта, «право розпоряджатися яким належить КМУ», і послався на статтю 14 Водного кодексу — норму про розпорядження водним простором.
У справі «Енерго продукт ЛТД» про оренду 4,46 га в порту Південний остаточне рішення ще не ухвалене. Перший позов прокурора (справа № 910/2876/17) Верховний Суд в серпні 2024 залишив без розгляду. В новому позові суди призначили експертизу, бо висновки трьох інститутів суперечать один одному.
На користь орендарів завершилися, зокрема, справа «Рисоїл Термінал» та справа щодо порту Чорноморськ (справа № 916/91/24). В липні 2025 року Південно-західний апеляційний господарський суд відмовив у вимозі повернути державі частину акваторії порту.
Навіть держпідприємство не може отримати ділянку
З цією проблемою портовий бізнес стикається щонайменше десятиліття, нагадує колишній голова АМПУ Юрій Васьков.
«Бізнес відводив на місцевому рівні земельні ділянки в акваторії порту, вкладав десятки мільйонів доларів в об'єкт, а потім з'являлася проблема. Більше того: проблема з'являлася саме тоді, коли об'єкт починав працювати і приносити користь інвестору та державі».
Пригадує, як у 2021 році АМПУ отримала від територіальної громади землю для будівництва причалу № 8 у Миколаєві. Але вже за рік договір розірвали за позовом прокуратури, а будівництво зупинилося.
«Тоді ми пішли в уряд, щоб «перевіркою боєм» перевірити, чи може нам відвести землю Кабмін. Отримали позицію половини центральних органів, що уряд може відвести. А інша половина, включно з Мін'юстом — що не можемо відвести, тому що немає процедури», — наголошує Юрій Васьков.
Він додає: в портах України вже є десятки приватних гідротехнічних споруд, багато з них пошкоджені росіянами. Щоб провести реконструкцію, потрібна декларація з кадастровим номером ділянки. Тому навіть уже існуючі споруди неможливо реконструювати без адекватної процедури відведення землі.
Начальник філії АМПУ «Дельта-Лоцман» Олександр Голодницький підтверджує, що навіть реконструкція державних причалів на балансі АМПУ зараз неможлива. Крім того, капітальне днопоглиблення сьогодні тримається виключно на постанові Кабміну, яка не вимагає відведення землі для його проведення. Якщо підхід зміниться — не можна буде виконувати навіть його.
«Були зміни законів у 2024 році, але вони цього питання не вирішили. Тому я пропоную всім відійти від терміна «колізія» — це колапс і жах. В правовому полі не може реконструюватися навіть АМПУ, тобто держава. Аналогічно приватний сектор не може будувати нові чи реконструювати раніше побудовані причали».
Що каже прокуратура
Прокуратура захищає інтереси держави там, де бачить порушення закону, підкреслив заступник керівника Одеської обласної прокуратури Костянтин Мерімерін. За його словами, прокурори мають виконувати чинний закон, а змінювати його — справа законодавців.
Керівниця відділу представництва інтересів держави з питань земельних відносин Одеської обласної прокуратури Світлана Шивцова наводить статистику: прокуратура подала п'ять позовів щодо скасування права оренди ділянок в акваторіях портів. Три вже задоволені, ще два розглядає Господарський суд Києва.
Вона пояснює: ділянки в портах повертають у державну власність у випадках, коли землю оформили як комунальну й передали бізнесу в оренду. Прокуратура вважає таку оренду незаконною та домагається її скасування.
«У нас є стаття 14 Водного кодексу та стаття 13 Закону України «Про морські порти», які чітко і однозначно вказують, що акваторією порту може розпоряджатися виключно Кабінет міністрів. Межі акваторії також визначає виключно Кабмін. Такі ділянки не можуть бути окремими земельними ділянками — це просто донна поверхня».
Шивцова не бачить суперечностей у законодавстві і підкреслює, що закон визначає Кабмін єдиним розпорядником водних акваторій, а Верховний Суд підтвердив це в своїх висновках.
Їй опонував нардеп Артем Чорноморов, котрий підкреслює: повноваження Кабміну в цьому питанні регулюються Земельним кодексом.
Шивцова заперечила — до акваторії слід застосовувати Водний кодекс і закон про морські порти.
На уточнювальне запитання, чи є в законодавстві визначення «донної поверхні», прокурорка відповіла: «Я теж не чула такого визначення».
В ході дискусії консультант аграрного комітету Сергій Біленко нагадав: «Водний кодекс у нас ніколи не застосовувався до земельних відносин».
Проблему визнали і представники міністерств.
«Диму без вогню не буває. Значить, у цьому точно є проблема», — зазначив заступник Міністра аграрної політики та продовольства Віталій Головня.
«Проблема не нова і потребує вирішення», — додав заступник Міністра відновлення, інфраструктури та транспорту Анатолій Тіменко.
Своєю чергою, голова Держгеокадастру Дмитро Макаренко назвав неправильною саму тезу про необхідність обирати між Водним і Земельним кодексами. На його думку, треба взаємоузгоджувати норми кодексів між собою.
В ході подальшої дискусії сторони дійшли висновку, що найкращим способом вирішити цю законодавчу невизначеність є внесення правок в існуючі закони.
Юристи також звертають увагу, що позиція прокуратури може змінюватись в різних судових справах. Наприклад, у справі Аджалицького лиману вона наполягає, що розпоряджатися акваторією та землею під нею може лише Кабмін. Водночас у справі щодо порту Чорноморськ, прокурор стверджував, що після набрання чинності законом № 3993-IX повноваження розпоряджатися землями акваторії порту перейшли від міськради до Одеської обласної державної адміністрації, і просив замінити в позові міськраду на ОДА.
До чого домовились
Дмитро Колодяжний з юрфірми «АНК» відмітив: навколо проблеми виділення земель навіть конкуренти по ринку висловлюють одностайну позицію — встановити ОДА єдиним розпорядником земель в акваторії портів. Максим Сисоєв додав, що ОДА мають кращих фахівців і розуміння процесу.
Щоб зберегти державні інтереси, Олександр Голодницький запропонував посилити роль Плану розвитку морського порту, який затверджує АМПУ.
«Тобто на рівні держави центральний орган виконавчої влади, який формує політику, сказав: "цьому проєкту бути" , і він включений у план розвитку. І це має стати лакмусовим папірцем і квитком для того, щоб отримати відповідні земельні ділянки», — пояснює Олександр Голодницький.
Окреме питання — вже збудована інфраструктура, вважає Тетяна Титаренко. Важливо захистити орендарів, які вже мають договори оренди, але до яких прокуратура ще не звернулася. Конкретної норми для цього ще не запропоновано, тому її доведеться виробляти спільно.
Наприкінці зустрічі учасники ухвалили резолюцію про підготовку змін до Водного й Земельного кодексів та закону «Про морські порти України». Бізнес має отримати можливість будувати причали без постійних судових спорів, а держава — зберегти контроль над акваторіями.
У резолюції зафіксовано три тези:
- землями державної власності під акваторіями портів розпоряджаються органи, визначені Земельним кодексом;
- такі ділянки можна надавати в оренду для гідроспоруд та інших об'єктів, передбачених планом розвитку порту;
- процедуру передачі визначає земельне законодавство.
«Ми не шукаємо винних, а шукаємо вирішення проблем», — підсумував член Комітету ВРУ з питань аграрної та земельної політики Валерій Стернійчук.
Олександр Гайду в коментарі Latifundist.com після зустрічі пояснив, що пропозиції спочатку узгодять з іншими парламентськими комітетами, міністерствами та правоохоронцями. Під час підготовки змін також врахують уже ухвалені судові рішення.
«Можна зареєструвати правки як новий законопроєкт. Це буде набагато довше, бо доведеться проходити перше і друге читання. Або є можливість до другого читання додати правки в інший законопроєкт, який теж стосується земельних питань. Зараз є декілька законопроєктів, які будуть розглядатися до другого читання, в них можна додати ці норми і тоді розгляд пройде набагато швидше».
Строків він поки не називає — спочатку потрібно підготувати текст змін.
