Царство ОТГ, или Как проводить аудит и продажу коммунальных земель

Поле с высоты птичьего полета

Источник фото: Latifundist.com

Вот и настал тот день, когда глава ОТГ приступает к выполнению своих обязанностей. На стол ложится большая стопка документов. Начинаются рабочие будни государственного служащего. А вот какими они будут: с усталыми глазами от недосыпания и постоянными конфликтами за земельные участки или с порядком в границах ОТГ и наполненным бюджетом — это уже вопрос. Как пройти этот этап, чтобы не потерять голову? Давайте разбираться.

А чьи это земли? —  Маркиза, маркиза, маркиза Карабаса!

В границах округов ОТГ имеется большой набор земли: от огородов, земель сельскохозяйственного назначения и промышленности до хозяйственных дворов. От того, насколько правильно удастся определить и понять, какие земельные участки относятся к тому или иному виду собственности, будет зависеть сумма полученных в бюджет общины налогов. Но без аудита это сделать невозможно. Потому что владения можно определить, а собственников — нет. А нам важно их знать, чтобы попытаться собрать налоги. Для того, чтобы определить свои владения и понимать, где живешь и чем управляешь в своем «царстве‎»,‎ главе ОТГ нужно определить его новые границы. 

Аудит земель общины позволяет:  

  • землеустроителям, если к ним обращаются представители общественности, иметь необходимые цифровые инструменты и возможность доказать правильность начисления или уточнить сведения, что снимает ряд вопросов и позволяет избежать конфликтов;
  • получать доходы от налогообложения (увеличение количества зарегистрированных земель увеличивает поступления в бюджет общины);
  • детенизовать как крупных арендаторов, так и малых фермеров в ОТГ;
  • контролировать распаханность каждого участка.

Продавать нельзя оставить

Земли коммунальной собственности, в т. ч. бывшие государственные земли, которые недавно переданы в коммунальную собственность, — это земли, которые нельзя раздавать по 2 га в ходе безоплатной приватизации их нужно использовать во благо ОТГ.

Продажа права аренды на аукционе — это самый короткий путь наполнения бюджета и общения с арендаторами в границах ОТГ.

Сданные в аренду земли сельскохозяйственного назначения позволят ОТГ получать прибыль на протяжении минимум 7 лет. А это, к примеру, 1,5 млн грн в год с 1 тыс. га земли, при учете что сумма аренды составит 1,5 тыс. грн с га. Если же за участок борются сразу несколько пользователей, то сумма аренды может вырасти и до 8-10 тыс. грн с га. А это уже 10 млн грн. Плюс налогообложение.

Андрей Демьянович, автор блога, основатель сервисов Feodal Monitor Bot и Feodal.online

Это прекрасный путь для законного наполнения бюджета без договоров резервирования земельных участков, софинансирования и т. п. 

Задача ОТГ, как и обычного продавца на рынке, рекламировать свой товар. Чем лучше вы прорекламируете проведение аукциона, тем выше шанс получить большую конкуренцию и увеличить ставки по акционным землям. 

В этом вам может помочь Zemelka.ua. С помощью этого сервиса у вас есть возможность бесплатно разместить объявление о проведении аукциона и тем самым увеличить количество участников. Ваша задача — рассказать об аукционе, достучаться к каждому арендатору и, соответственно, увеличить поступления в бюджет. 

Аудит земельного банка ОТГ

Кто владеет информацией — владеет миром. В нашем случае это выражение не потеряло своей актуальности. Владея информацией, мы повышаем возможность своего влияния на работу землеустроительного отдела ОТГ в плане управления земельным банком. Когда мы получаем доступ к информации, мы получаем возможность вести диалог с позиции силы, которая всегда дает результат. 

Учитывая тот факт, что данные меняются ежедневно, доступ к актуальной информации всегда даст уверенность в ваших словах. Если вы не владеете информацией, то хороший переговорщик (фермер который работает в темную) может загнать вас в тупик. На этом ваши переговоры закончатся — вы проиграли и не получили законные поступления в бюджет. 

Точно так же и с земельным банком ОТГ. Вам и вашим работникам нужно постоянно владеть актуальной информацией. Это даст возможность планировать бюджет по поступлению налогов и видеть всю картину целиком.

Отображение пользователей земельных участков на карте в системе Feodal ОТГ

В решении этого вопроса поможет сервис Feodal ОТГ, который не только визуализирует данные, но и дает возможность постоянно мониторить эту информацию и управлять ею. Понимать, кто заплатил, а кто не заплатил налог, синхронизировать данные из налоговой, дополняя собственной информацией, и все это анализировать.

Отображение пользователей земельных участков на карте в системе Feodal ОТГ

Ценообразование земельных участков 

Это достаточно субъективный вопрос, ведь формирование цены на землю — очень размытое понятие. Законом закреплена нормативно-денежная оценка, именно она определяет стоимость земли, а в перспективе — размер полученных налогов по операциям с этой землей.

В первую очередь на налогообложение влияет нормативно-денежная оценка, которую сейчас планируют пересмотреть. А дерегуляция нормативной денежной оценки имеет непосредственное влияние на сумму налогов.

Посмотрим, что в новом году принесет решение Кабмина, пересчитает ли он нормативно-денежную оценку, будет ли она соответствовать рынку. Методика существует, но она далека от реального положения вещей. Есть земельные участки, которые лежат в границах одних грунтов, но имеют очень разную денежную оценку. Поэтому мы надеемся на правильный расчет НДО, соответственно, и поступление налогов.

Следующий важный вопрос, который уже не касается ОТГ, — это понятийная стоимость земли, которая есть и будет. На данный момент она составляет $700-1500 в зависимости от территории.

Диалог как способ навести порядок 

Всем председателям ОТГ я бы советовал вести диалог с аграриями только тогда, когда они располагают информацией о нем: сколько он обрабатывает, почему между его земельными участками нет зарегистрированной аренды, почему эти данные не внесены в ГЗК и т. д. То есть все эти моменты вы должны знать еще до начала конструктивного разговора с сельхозпроизводителем.

Вам, как упоминалось ранее, лучше вести диалог с позиции силы и владения информацией. И с теми аграриями, которые работают «‎вчерную», разговаривать о переходе на работу «‎вбелую»‎ (хотя бы частично). Пусть для начала зарегистрируют земельные участки и платят единый налог и админ сбор за регистрацию. Это уже что-то.

Это важно не только для ОТГ, но и для людей, которые не имеют гарантий, когда агропроизводитель работает «в‎черную». А еще это важно для государства, поскольку платить налоги нужно! Мы же хотим освещение, новые дороги, школы и детские сады. Без налогов всего этого не будет. 

Нужно договариваться в процессе, когда вы владеете информацией и готовы показать пальцем на карту и открыто поговорить с ним.

Слушай, Петро. Вот здесь есть проблема. Как мы ее решим?  Зарегистрируешь договора?

— Да. 

— Два месяца хватит? 

— Хватит. 

— Супер. Поговорим через два месяца.

Через два месяца разговор приобретет другое содержание.

— Ты молодец, зарегистрировал, но тут еще есть земельные участки. Мы их уже проинвентаризировали за эти два месяца. Выставляем на аукцион. Приходи, забирай и официально работай.‎ 

Не факт, что вы все массивы сдадите в аренду за большие суммы, потому что это может быть в неконкурентных зонах, которые никому не интересны, на каком-то земельном участке около полей. Но, по крайней мере, это что-то. Как минимум 5% от нормативно-денежной оценки вы получите. Почему бы и нет?

У вас теперь есть целые отделы землеустроителей и запал. И вы должны навести в этом порядок! А FeodalOnline и Zemelka.ua вам в этом помогут.

FeodalOnline — сервис, который пригодится для проведения аудита.

Feodal ОТГ— комплексная система учета зембанка ОТГ.

Zemelka.ua — сервис для покупки и продажи земельных участков, а также проведения аукционов. 

За бесплатной консультацией касательно мониторинга земель ОТГ и за информациях о системах управления зембанком обращайтесь: 

+380(98) 614 89 54

 demianovych@feodal.online 

Андрей Демьянович, основатель сервисов Feodal Monitor Bot и Feodal.online

Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу рассылку.

Выполнено с помощью Disqus